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Discussion Starter · #1 ·
Olá a todos,

Talvez esteja a fugir às regras típicas sobre abertura de tópicos, mas acho que este tópico pode suscitar uma discussão interessante para conhecermos diferentes opiniões.

Dado o rápido crescimento dos preços dos imóveis, em Lisboa e arredores o mote da discussão: Como irão evoluir os preços nos próximos anos?

Uma das coisas que mais me intriga é o seguinte: Como é que os preços têm aumentado tanto, quando existe tanto terreno livre ainda dentro da cidade? Ora atentem no mapa de Lisboa. Toda aquela zona oriental até ao Parque das Nações é um deserto ainda. Chelas, Olaias, Marvila, Braço de Prata,...



Isto dentro da cidade. Os arredores estão longe de estar nos limites, não é como uma grande cidade de Londres e Paris em que fazemos zoomout no mapa e parece que a cidade não tem limite.




Uma das perguntas que faço aos mais entendidos em construção civil é: qual o custo real de erguer um edifício banal para a classe média? Portanto, separando o custo de construção e terreno. O que torna um apartamento mais caro em Lisboa do que em Viseu será a escassez/raridade/... do terreno, o custo de construção em si será semelhante, não?

O mercado é conduzido por forças de procura e oferta. Assim, se percebermos fenómenos de longo prazo em ambos os lados, conseguimos prever para onde caminha o mercado imobiliário. Pelo que começo por listar algumas forças que me recordo.

Procura de imóveis:

- Lisboa atrai cada vez mais turistas, logo continuará a haver maior procura de imóveis para AirBnbs e Hotéis.

- Cada vez mais estrangeiros ricos querem comprar imóveis para viver ou casas de férias.

- Em relação ao rendimento das famílias portuguesas, estão há vários anos estagnados e provavelmente assim continuarão, longe de um boom como tivemos no final dos anos 90 e início de 2000. Não tenho os dados "à mão", mas isso é fácil de observar nos dados dos "Quadros de Pessoal" do Ministério da Economia, ou pela percentagem das famílias em cada escalão de IRS.

- Em relação a imóveis para escritórios, não temos propriamente uma economia pujante, com novas empresas à procura de escritórios. A sensação que me dá é que a taxa de ocupação de edifícios comerciais é baixa (exemplo, torres Amoreiras).

- O crédito à habitação esteve muitos anos em mínimos, mas as bancos estão a começar a querer emprestar mais.


https://www.pordata.pt/Portugal/Mon...ticulares+total+e+por+tipo+de+finalidade-2844

- Por outro lado, se as taxas EURIBOR começarem a subir, o crédito vai ser mais difícil para as famílias.

Oferta de imóveis:

- Nova construção nos vários terrenos em Lisboa e na zona oriental (Marvila, Beato, Olaias, Braço de Prata, Chelas,...). Há muitos barracões e armazéns na zona ribeirinha, que podem dar lugar a projetos como o Braça de Prata.

- Nova construção nos arredores da cidade para pessoas com menor poder de compra ou que não valorizam viver em Lisboa, retirando pressão sobre a cidade.

- Idosos da cidade que vão falecendo e "libertando" os imóveis, incluindo os que beneficiavam de rendas ridículas.

- Já que assistimos à explosão dos AirBnBs, os próprios hotéis podem deixar de ser rentáveis e serem convertidos em habitação. Ou, pelo menos, fazer com que pare a necessidade de novos hotéis.

- Edifícios comerciais que, dada a baixa procura neste mercado e baixas taxas de ocupação, vão sendo convertidos para habitação. Por exemplo numa Avenida da Liberdade, a procura de empresas nunca será tão rentável como converter para apartamentos de luxo.

- Edifícios abandonados por motivos como processos de herança. Relembrar por exemplo aqueles três edifícios com grafitis em plena Pascoal de Melo.

- (Muito a longo prazo): Saída do aeroporto do interior da cidade, libertando uma quantidade de espaço brutal.

- Alguns terrenos dentro de Lisboa por construir: Terreno entre Laranjeiras e Alto dos Moinhos (onde Banco de Portugal quer a nova sede); Hortas ao lado do Colégio Militar; Carnide junto ao C.C.Colombo; ao lado do Campus de Campolide da UNL; esquina Av Miguel Torga com Marquês da Fronteira; quarteirão R Artilharia 1; Quarteirão antiga Feira Popular; "campo de golfe" das Amoreiras; terrenos mesmo ao lado do Areeiro; quarteirão da Portugália; terrenos em torno da Praça de Espanha;...
 

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- Em relação a imóveis para escritórios, não temos propriamente uma economia pujante, com novas empresas à procura de escritórios. A sensação que me dá é que a taxa de ocupação de edifícios comerciais é baixa (exemplo, torres Amoreiras).
Segundo as notícias há falta de escritorios de qualidade bem localizados:

https://www.dn.pt/lusa/interior/amp/falta-de-escritorios-de-qualidade-ecom--dimensao-podem-minimizar-crescimento-economico---consultora-8661806.html

http://www.diarioimobiliario.pt/Actualidade/Escritorios/Alerta-para-a-falta-de-escritorios-de-qualidade-em-Lisboa

http://www.diarioimobiliario.pt/Actualidade/Escritorios/Lisboa-na-falta-de-escritorios-autarquia-agiliza-licenciamentos
 

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"Alguns terrenos dentro de Lisboa por construir: Terreno entre Laranjeiras e Alto dos Moinhos (onde Banco de Portugal quer a nova sede); Hortas ao lado do Colégio Militar; Carnide junto ao C.C.Colombo; ao lado do Campus de Campolide da UNL; esquina Av Miguel Torga com Marquês da Fronteira; quarteirão R Artilharia 1; Quarteirão antiga Feira Popular; "campo de golfe" das Amoreiras; terrenos mesmo ao lado do Areeiro; quarteirão da Portugália; terrenos em torno da Praça de Espanha;.."

Nestas opções podemos distingir claramente localização para obra mais premium e para obra mais acessível à classe media.

Por um lado coloco (Quarteirão da Feira Popular, Praia de Espanha, Artilharia 1), noutra realidade Areeiro, carnide, colégio militar, etc.

Além destas sugestões acho incompreensível não estarem a apostar mais na Alta de Lisboa, quando tem na pratica os empreendimentos facilmente vendidos pouco tempo após serem lançados e os restantes lotes terem um grande potencial.
 

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Discussion Starter · #11 ·
Em relação aos escritórios, realmente essas notícias sobre falta de espaços não é consistente com a minha experiência pessoal. Quando vou a um edifício de escritórios e olho para as tabuletas com as empresas que estão em cada andar, noto muitos espaço vazio. Lembro-me recentemente da torre 2 das Amoreiras, Rua Castilho 39 (Loja das Meias) e R. Soeiro Pereira Gomes 1 (SIBS). O BPI saiu das Torres de Lisboa, pelo que deve estar a meio gás, e outra torre também já devia estar.

Não sei se este nível de taxa de ocupação é algo típico neste mercado e ainda assim permite boa rentabilidade para os proprietários dos imóveis, por isso nada de anormal.

Este é um bom agregador do mercado de escritórios em Lisboa: http://www.jllproperty.pt/pt-pt/lisboa/lisboa-cidade/imóveis-escritório-para-arrendamento#vt=Browse

"Alguns terrenos dentro de Lisboa por construir: Terreno entre Laranjeiras e Alto dos Moinhos (onde Banco de Portugal quer a nova sede); Hortas ao lado do Colégio Militar; Carnide junto ao C.C.Colombo; ao lado do Campus de Campolide da UNL; esquina Av Miguel Torga com Marquês da Fronteira; quarteirão R Artilharia 1; Quarteirão antiga Feira Popular; "campo de golfe" das Amoreiras; terrenos mesmo ao lado do Areeiro; quarteirão da Portugália; terrenos em torno da Praça de Espanha;.."

Nestas opções podemos distingir claramente localização para obra mais premium e para obra mais acessível à classe media.

Por um lado coloco (Quarteirão da Feira Popular, Praia de Espanha, Artilharia 1), noutra realidade Areeiro, carnide, colégio militar, etc.

Além destas sugestões acho incompreensível não estarem a apostar mais na Alta de Lisboa, quando tem na pratica os empreendimentos facilmente vendidos pouco tempo após serem lançados e os restantes lotes terem um grande potencial.
Certo, mas construir mais fogos, ainda que num segmento premium, terá sempre algum efeito positivo para a classe média. Um empreendimento que há muitos anos era "premium" e atraía o interesse para um segmento de pessoas com maior poder de compra, pode ao longo do tempo ir perdendo o interesse para esse segmento, por teres aparecidos empreendimentos premium mais interessantes entretanto. E, assim, tornar-se mais acessível para a classe média.
 

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Discussion Starter · #12 ·
Dentro dos terrenos que podem gerar mais oferta no futuro, não esquecer dos que são utilizados para estacionamento. Por exemplo, terreno e estacionamento na Av Sacadura Cabral (Campo Pequeno) e estacionamento EMEL junto ao Areeiro.

Nesta zona de Entrecampos (google maps) temos:

- Terrenos junto ao empreendimento da EPUL. Um é um estacionamento da EMEL e outro o parque de carros rebocados.
- Dois terrenos Av Combatentes
- Grandes terrenos junto ao Túnel do Grilo linha do Comboio

 

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Uma das coisas que mais me intriga é o seguinte: Como é que os preços têm aumentado tanto, quando existe tanto terreno livre ainda dentro da cidade?
Estás a fazer uma ligação entre preços altos nos prédios e existência de muitos terrenos vazios. A ligação é tenue, enquanto esses terrenos continuarem a ser apenas terrenos, a sua influência nos preços do edificado é quase nula. Se esse espaço livre fosse sendo ocupado, aí sim (e só aí) notar-se-iam mudanças nos preços. Além disso, esses terrenos que existem não são compatíveis com a procura que levou à subida de preços nos últimos anos (turismo, vistos Gold, investimento, etc), para quem quer imobiliário nas zonas premium seria irrelevante haver muita oferta de gama baixa/média em Chelas. O imobiliário é muito específico, 2 ruas paralelas podem ter dinâmias de mercado bem diferentes.

Uma das perguntas que faço aos mais entendidos em construção civil é: qual o custo real de erguer um edifício banal para a classe média? Portanto, separando o custo de construção e terreno. O que torna um apartamento mais caro em Lisboa do que em Viseu será a escassez/raridade/... do terreno, o custo de construção em si será semelhante, não?
O custo dos materiais, trabalhadores, etc, tem pouca relevância para a formação de preços, o que diferença local x de y é o custo do terreno, a procura/oferta por determinado local, e é a sua escassez que faz o imobiliário valorizar no longo prazo. A habitação propriamente dita até exerce uma pressão negativa nos preços, em média. Os azulejos passam de moda, os armários da cozinha idem, etc.
Faz uma simulação de seguro de casa (que te paga a reconstrução e não o valor de mercado da habitação), é indiferente a casa ser em Camarate ou na Quinta da Marinha. Eles têm um custo de reconstrução padrão, tendo em conta a área, e depois tu adicionas extras, materiais de luxo, etc. Se queres um custo real do edificado podes-te basear nesse das seguradoras.

Como irão evoluir os preços nos próximos anos?
Eu falei sobre isto num tópico em que se comentavam possíveis bolhas no imobiliário. Vou ver se encontro e se ainda se mantém a minha opinião. Depois edito este post :)

Deste tópico
Não existe nenhuma bolha imobiliária em Portugal de momento.
Uma bolha é quando os preços sobem à boleia da euforia sem que os fundamentais o justifiquem, ou se estes existem são apenas ilusórios e sem sustentabilidade.

Como na bolha das acções tecnológicas em 2000, empresas sem lucros ou perspectivas reais de os virem a ter que valiam fortunas em bolsa. Ou a bolha imobiliária dos EUA, alimentada por créditos faceis dados a pessoas sem quaisquer possibilidades de os pagar, assim como trading de casas como se fossem acções, comprar e vender logo a seguir um pouco mais caro, sem que qualquer valor fosse acrescentado, através de obras ou outros.

Olhando à situação actual, comparada com o que já tivemos no passado, temos bancos a dar crédito de 100% (ou mais) do valor do imóvel? Não.
Temos bancos com spreads quase simbólicos? Não.
Temos bancos a dar crédito a quem não pode pagar? Não.
Temos construção especulativa de novos bairros em todo o lado? Não.

Um cliente de baixo risco consegue, hoje, um spread que um cliente de elevado risco conseguiria há 10 anos, e sobre apenas 80% do valor, portanto não há excessos. A construção de casas novas quase parou, diminuindo a oferta, a reabilitação de prédios no centro avançou em força (e por si só isto já faria subir os preços de casas outrora degradadas), e depois temos um enorme fluxo de novos grupos de compradores de imobiliário como nunca tivemos antes, aumentando a procura. Estrangeiros a comprar por causa dos vistos gold (em cash, sem necessitar de crédito), investidores em alojamento local aproveitando o boom do turismo, etc. Portanto temos os ingredientes para uma subida fundamentada dos preços. Há procura real e há dinheiro real, não é um faz-de-conta geral como na crise dos EUA.

É verdade que nalgumas zonas os preços têm tido subidas exuberantes, mas não só é um fenómeno muito localizado, como é limitado no tempo, últimos 3 anos+-. Em muitos locais do país os preços ainda nem estão ao nível de há 10 anos atrás, na AML as grandes subidas recentes limitam-se ao centro histórico e Parque das Nações, o resto do país não acompanha subidas de 40-50%. Que não se vão repetir no futuro, tenho a certeza que a subida dos preços vai ser muito mais moderada de futuro, porque deixou de haver a situação de pechinchas e escasso interesse de estrangeiros/investidores no período inicial da troika.
Acrescentando a isto, acho que zonas premium continuarão a subir mais que a média, mas a ritmo mais lento que antes (mercado muito mais consolidado e nova oferta que aí vem). Já os suburbios massificados das décadas de 60 a 90 têm como ponto negativo o gigante excesso de oferta sem grande qualidade, só com uma grande pressão demográfica (estamos a perder população...) e/ou um grande crescimento do rendimento disponível (não é expectável) fariam subir os preços de forma notória. Se no longo prazo os preços acompanharem a inflação já será bem bom... Naturalmente algumas zonas específicas valorizar-se-ão acima da média à medida que se constrói Metro ou outros equipamentos importantes por perto.

A tendência é para existirem vários mercados distintos dentro do mercado imobiliário. Há zonas onde os preços duplicaram (talvez já mini-bolhas), e outras onde ainda estão abaixo do período pré-troika.
 

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Atenção que "terrenos sem construção" é muito diferente de "terrenos para construção".
No caso concreto de Lx, para além da Alta e excluindo zonas "verdes" ou com outras condicionantes consignadas no PDM, não há assim tantos terrenos ou lotes onde construir novos edifícios de habitação ou escritórios.
 
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ha algo previsto para estes terrenos entre a paiva couceiro e as olaias?

https://www.google.pt/maps/@38.7333228,-9.1236482,630m/data=!3m1!1e3!5m1!1e2


atualmente é pessimo, alem de ser um buraco autentico mesmo mesmo ao lado da Paiva Couceiro, ve se bastante gente ali a pé onde em algumas zonas nem passeio há..

bem podiam aproveitar a proximidade do terrenos à paiva couceiro e o facto de estarem vazios para construir estacionamento automovel que ali na zona nao ha nada, se nao for ali nao sera em outro lado, acabava com a desculpa de nao haver estacionamento perto da Morais Soares e ficava já preparado para quando construirem ao longo da avenida até à rotunda
 

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^^ Uma das localizações do programa renda acessível é aí.
bem entao vai ser desde santa apolonia ao longo da Mouzinho ate as olaias tudo em renda acessivel, e atualmente ja ha la uns predios que sao tambem sociais/rendas reduzidas :lol:
planos para melhores transportes na zona é que nada, a mouzinho bem podia levar um eletrico/BRT ate que viesse de santa apolonia à paiva couceiro-olaias-areeiro-...-

atualmente a zona ja é um caos de automoveis, se constroem todo o vale ate as olaias sem pensar em melhorar os transportes, jasus
 

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Discussion Starter · #20 ·
Estás a fazer uma ligação entre preços altos nos prédios e existência de muitos terrenos vazios. A ligação é tenue, enquanto esses terrenos continuarem a ser apenas terrenos, a sua influência nos preços do edificado é quase nula. Se esse espaço livre fosse sendo ocupado, aí sim (e só aí) notar-se-iam mudanças nos preços. Além disso, esses terrenos que existem não são compatíveis com a procura que levou à subida de preços nos últimos anos (turismo, vistos Gold, investimento, etc), para quem quer imobiliário nas zonas premium seria irrelevante haver muita oferta de gama baixa/média em Chelas. O imobiliário é muito específico, 2 ruas paralelas podem ter dinâmias de mercado bem diferentes.
Certo, no curto prazo haver terrenos vazios não tem muito impacto, porque ainda não tem de facto uma construção (a aumentar a oferta). Mas por isso é que a discussão que lancei é sobre efeitos de longo prazo. No longo prazo, esses terrenos têm construção, aumentam a oferta, pelo que todos os outros imóveis perdem valor (ceteris paribus, tudo o resto constante, claro).
Na verdade, segundo a teoria económica, as pessoas são minimamente racionais e incorporam nas suas decisões impactos no longo prazo. Na prática, se vou ver um apartamento num novo empreendimento e me pedem X€, eu vejo à volta terrenos vazios, eu pensaria “este apartamento vai continuar a valer X€ se surgirem nestes terrenos apartamentos iguais aos meus (mais oferta)?”.

O custo dos materiais, trabalhadores, etc, tem pouca relevância para a formação de preços, o que diferença local x de y é o custo do terreno, a procura/oferta por determinado local, e é a sua escassez que faz o imobiliário valorizar no longo prazo. A habitação propriamente dita até exerce uma pressão negativa nos preços, em média. Os azulejos passam de moda, os armários da cozinha idem, etc.
Faz uma simulação de seguro de casa (que te paga a reconstrução e não o valor de mercado da habitação), é indiferente a casa ser em Camarate ou na Quinta da Marinha. Eles têm um custo de reconstrução padrão, tendo em conta a área, e depois tu adicionas extras, materiais de luxo, etc. Se queres um custo real do edificado podes-te basear nesse das seguradoras.
Lá está, se o que importa é o terreno, é relevante pensar nos terrenos que existem disponíveis. Volto ao meu ponto inicial. Faz sentido preços tão elevados na cidade, quando há zonas próximos (zona oriental da cidade) com tanto terreno livre? Porque é que não há mais empreenteiros a comprar terrenos nessas zonas para construção nova (e barata!), em vez de edifícios para reconstruir, hiper valorizados?

Eu falei sobre isto num tópico em que se comentavam possíveis bolhas no imobiliário. Vou ver se encontro e se ainda se mantém a minha opinião. Depois edito este post :)

Eu acho que existe uma bolha, mas que o seu “estouro” será muito espaçado no tempo e não terá consequências muito negativas sobre os bancos (já que a subida de preços não tem sido muito motivada pela euforia dos bancos a emprestar sem critério). Basicamente, acho que o valor patrimonial das famílias irá cair (isto é, os seus imóvel valerem menos do que quando compraram).

Claro que há que separar diferentes segmentos dentro do mercado imobiliário. Nomeadamente imóveis modernos e banais dos imóveis históricos, que não são tão impactados pelo aumento da oferta, porque de facto são únicos. Existe um número escasso de imóveis no Chiado e Príncipe Real, p.ex., e sempre haverá quem valorize essa exclusividade.
 
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