Olá a todos,
Talvez esteja a fugir às regras típicas sobre abertura de tópicos, mas acho que este tópico pode suscitar uma discussão interessante para conhecermos diferentes opiniões.
Dado o rápido crescimento dos preços dos imóveis, em Lisboa e arredores o mote da discussão: Como irão evoluir os preços nos próximos anos?
Uma das coisas que mais me intriga é o seguinte: Como é que os preços têm aumentado tanto, quando existe tanto terreno livre ainda dentro da cidade? Ora atentem no mapa de Lisboa. Toda aquela zona oriental até ao Parque das Nações é um deserto ainda. Chelas, Olaias, Marvila, Braço de Prata,...
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Isto dentro da cidade. Os arredores estão longe de estar nos limites, não é como uma grande cidade de Londres e Paris em que fazemos zoomout no mapa e parece que a cidade não tem limite.
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Uma das perguntas que faço aos mais entendidos em construção civil é: qual o custo real de erguer um edifício banal para a classe média? Portanto, separando o custo de construção e terreno. O que torna um apartamento mais caro em Lisboa do que em Viseu será a escassez/raridade/... do terreno, o custo de construção em si será semelhante, não?
O mercado é conduzido por forças de procura e oferta. Assim, se percebermos fenómenos de longo prazo em ambos os lados, conseguimos prever para onde caminha o mercado imobiliário. Pelo que começo por listar algumas forças que me recordo.
Procura de imóveis:
- Lisboa atrai cada vez mais turistas, logo continuará a haver maior procura de imóveis para AirBnbs e Hotéis.
- Cada vez mais estrangeiros ricos querem comprar imóveis para viver ou casas de férias.
- Em relação ao rendimento das famílias portuguesas, estão há vários anos estagnados e provavelmente assim continuarão, longe de um boom como tivemos no final dos anos 90 e início de 2000. Não tenho os dados "à mão", mas isso é fácil de observar nos dados dos "Quadros de Pessoal" do Ministério da Economia, ou pela percentagem das famílias em cada escalão de IRS.
- Em relação a imóveis para escritórios, não temos propriamente uma economia pujante, com novas empresas à procura de escritórios. A sensação que me dá é que a taxa de ocupação de edifícios comerciais é baixa (exemplo, torres Amoreiras).
- O crédito à habitação esteve muitos anos em mínimos, mas as bancos estão a começar a querer emprestar mais.
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https://www.pordata.pt/Portugal/Mon...ticulares+total+e+por+tipo+de+finalidade-2844
- Por outro lado, se as taxas EURIBOR começarem a subir, o crédito vai ser mais difícil para as famílias.
Oferta de imóveis:
- Nova construção nos vários terrenos em Lisboa e na zona oriental (Marvila, Beato, Olaias, Braço de Prata, Chelas,...). Há muitos barracões e armazéns na zona ribeirinha, que podem dar lugar a projetos como o Braça de Prata.
- Nova construção nos arredores da cidade para pessoas com menor poder de compra ou que não valorizam viver em Lisboa, retirando pressão sobre a cidade.
- Idosos da cidade que vão falecendo e "libertando" os imóveis, incluindo os que beneficiavam de rendas ridículas.
- Já que assistimos à explosão dos AirBnBs, os próprios hotéis podem deixar de ser rentáveis e serem convertidos em habitação. Ou, pelo menos, fazer com que pare a necessidade de novos hotéis.
- Edifícios comerciais que, dada a baixa procura neste mercado e baixas taxas de ocupação, vão sendo convertidos para habitação. Por exemplo numa Avenida da Liberdade, a procura de empresas nunca será tão rentável como converter para apartamentos de luxo.
- Edifícios abandonados por motivos como processos de herança. Relembrar por exemplo aqueles três edifícios com grafitis em plena Pascoal de Melo.
- (Muito a longo prazo): Saída do aeroporto do interior da cidade, libertando uma quantidade de espaço brutal.
- Alguns terrenos dentro de Lisboa por construir: Terreno entre Laranjeiras e Alto dos Moinhos (onde Banco de Portugal quer a nova sede); Hortas ao lado do Colégio Militar; Carnide junto ao C.C.Colombo; ao lado do Campus de Campolide da UNL; esquina Av Miguel Torga com Marquês da Fronteira; quarteirão R Artilharia 1; Quarteirão antiga Feira Popular; "campo de golfe" das Amoreiras; terrenos mesmo ao lado do Areeiro; quarteirão da Portugália; terrenos em torno da Praça de Espanha;...
Talvez esteja a fugir às regras típicas sobre abertura de tópicos, mas acho que este tópico pode suscitar uma discussão interessante para conhecermos diferentes opiniões.
Dado o rápido crescimento dos preços dos imóveis, em Lisboa e arredores o mote da discussão: Como irão evoluir os preços nos próximos anos?
Uma das coisas que mais me intriga é o seguinte: Como é que os preços têm aumentado tanto, quando existe tanto terreno livre ainda dentro da cidade? Ora atentem no mapa de Lisboa. Toda aquela zona oriental até ao Parque das Nações é um deserto ainda. Chelas, Olaias, Marvila, Braço de Prata,...
Isto dentro da cidade. Os arredores estão longe de estar nos limites, não é como uma grande cidade de Londres e Paris em que fazemos zoomout no mapa e parece que a cidade não tem limite.
Uma das perguntas que faço aos mais entendidos em construção civil é: qual o custo real de erguer um edifício banal para a classe média? Portanto, separando o custo de construção e terreno. O que torna um apartamento mais caro em Lisboa do que em Viseu será a escassez/raridade/... do terreno, o custo de construção em si será semelhante, não?
O mercado é conduzido por forças de procura e oferta. Assim, se percebermos fenómenos de longo prazo em ambos os lados, conseguimos prever para onde caminha o mercado imobiliário. Pelo que começo por listar algumas forças que me recordo.
Procura de imóveis:
- Lisboa atrai cada vez mais turistas, logo continuará a haver maior procura de imóveis para AirBnbs e Hotéis.
- Cada vez mais estrangeiros ricos querem comprar imóveis para viver ou casas de férias.
- Em relação ao rendimento das famílias portuguesas, estão há vários anos estagnados e provavelmente assim continuarão, longe de um boom como tivemos no final dos anos 90 e início de 2000. Não tenho os dados "à mão", mas isso é fácil de observar nos dados dos "Quadros de Pessoal" do Ministério da Economia, ou pela percentagem das famílias em cada escalão de IRS.
- Em relação a imóveis para escritórios, não temos propriamente uma economia pujante, com novas empresas à procura de escritórios. A sensação que me dá é que a taxa de ocupação de edifícios comerciais é baixa (exemplo, torres Amoreiras).
- O crédito à habitação esteve muitos anos em mínimos, mas as bancos estão a começar a querer emprestar mais.
https://www.pordata.pt/Portugal/Mon...ticulares+total+e+por+tipo+de+finalidade-2844
- Por outro lado, se as taxas EURIBOR começarem a subir, o crédito vai ser mais difícil para as famílias.
Oferta de imóveis:
- Nova construção nos vários terrenos em Lisboa e na zona oriental (Marvila, Beato, Olaias, Braço de Prata, Chelas,...). Há muitos barracões e armazéns na zona ribeirinha, que podem dar lugar a projetos como o Braça de Prata.
- Nova construção nos arredores da cidade para pessoas com menor poder de compra ou que não valorizam viver em Lisboa, retirando pressão sobre a cidade.
- Idosos da cidade que vão falecendo e "libertando" os imóveis, incluindo os que beneficiavam de rendas ridículas.
- Já que assistimos à explosão dos AirBnBs, os próprios hotéis podem deixar de ser rentáveis e serem convertidos em habitação. Ou, pelo menos, fazer com que pare a necessidade de novos hotéis.
- Edifícios comerciais que, dada a baixa procura neste mercado e baixas taxas de ocupação, vão sendo convertidos para habitação. Por exemplo numa Avenida da Liberdade, a procura de empresas nunca será tão rentável como converter para apartamentos de luxo.
- Edifícios abandonados por motivos como processos de herança. Relembrar por exemplo aqueles três edifícios com grafitis em plena Pascoal de Melo.
- (Muito a longo prazo): Saída do aeroporto do interior da cidade, libertando uma quantidade de espaço brutal.
- Alguns terrenos dentro de Lisboa por construir: Terreno entre Laranjeiras e Alto dos Moinhos (onde Banco de Portugal quer a nova sede); Hortas ao lado do Colégio Militar; Carnide junto ao C.C.Colombo; ao lado do Campus de Campolide da UNL; esquina Av Miguel Torga com Marquês da Fronteira; quarteirão R Artilharia 1; Quarteirão antiga Feira Popular; "campo de golfe" das Amoreiras; terrenos mesmo ao lado do Areeiro; quarteirão da Portugália; terrenos em torno da Praça de Espanha;...
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