Skyscraper City Forum banner
1 - 20 of 161 Posts

·
Fremdtexter
Joined
·
2,598 Posts
Discussion Starter · #1 ·
Sind Immobilienkäufer doof?

Beispiel mit Daten aus Immoscout24:

Frankfurt, 95-105m² Wohnung, Baujahr ab 2000
Durchschnitt Kaufpreis: 290.129 €
Durchschnitt Kaltmiete: 1.247 €

Würde ich die Wohnung kaufen und weitervermieten, so würde ich eine jährliche Rendite von 5,1% des eingesetzten Kapitals erzielen. Darin sind NICHT eingerechnet der fortschreitende Wertverlust der Wohnung, notwendige Reperaturen, Scherereien mit Mietern, Steuern, etc...

Wer ist denn bitte so blöd eine solche Anlage zu tätigen? Ein total illiquides Asset mit einer Rendite, die einem Tagesgeldkonto entspricht. Nur mit dem Unterschied, dass ich beim Tagesgeldkonto mit ein paar Mausklicks jeden Tag an das Geld rankomme, während man eine Wohnung (insb. mit Mieter) nicht mal eben so schnell verkauft.

Wo ist der Fehler in meiner Rechnung? Oder sind Immobilienkäufer tatsächlich blöd?
 

·
Banned
Joined
·
150 Posts
Oder sind Immobilienkäufer tatsächlich blöd?
Kurz gesagt: Ja!

Der Deutsche an sich betrachtet nunmal etwas Abstraktes wie per Mausclick-getätigte Geschäfte nicht als so wertig an wie etwas Handfestes. Und Immobilien sind hierzulande der Inbegriff von Eigentum und Kapital. Sobald es also um Wohnungen, Häuser und Grundstücke geht, setzt beim Otto-Normal-Deutschen der wirtschaftlich denkende Teil des Gehirns aus.

Das Gleiche gilt etwa für Wissen als Kapital der Zukunft und andere immaterielle Güter.
 

·
Fremdtexter
Joined
·
2,598 Posts
Discussion Starter · #3 ·
Berlin, 95-105m² Wohnung, Baujahr ab 2000
Durchschnitt Kaufpreis: 218.866 €
Durchschnitt Kaltmiete: 759 €

^^RENDITE p.a.: 4,1% !!! :lol:

Sind die alle bescheuert? Oder haben wir in Deutschland vielleicht doch auch eine kleine Immobilienpreisblase?
 

·
******
Joined
·
421 Posts
Wie siehts denn aus, sobald man die steigenden Immobilienpreise ( am richtigen Standort natürlich, z.B. München) miteinbezeiht, dazu den fallenden Wert des Dollars (bei Anlangen im Dollarraum) sowie den ungewissheiten auf dem Aktienmarkt?

Nicht zu verachten ist auch die Tatsache, das Mieten noramlerweise genauso schnell steigen wie die Inflation, genau wie der Wert der Immobilie.

Anders gesagt: Wenn Immobilienanleger doof wären, gäbe es nicht so viele Leute, die damit so hammerviel Geld verdienen.
Aber Du hast recht: Wenn man mit Immobilen spekuliert oder sei als Geldanlage nutzt, ist es hilfreich diese wo anders zu kaufen als in Immoscout24!
 

·
Premium member
Joined
·
10,326 Posts
Sind Immobilienkäufer doof?

Beispiel mit Daten aus Immoscout24:

Frankfurt, 95-105m² Wohnung, Baujahr ab 2000
Durchschnitt Kaufpreis: 290.129 €
Durchschnitt Kaltmiete: 1.247 €

Würde ich die Wohnung kaufen und weitervermieten, so würde ich eine jährliche Rendite von 5,1% des eingesetzten Kapitals erzielen. Darin sind NICHT eingerechnet der fortschreitende Wertverlust der Wohnung, notwendige Reperaturen, Scherereien mit Mietern, Steuern, etc...
Wertverlust?
Kommt wohl auf die Gegend an. In guten Lagen kann man eher mit Wertsteigerungen rechnen.
 

·
Fremdtexter
Joined
·
2,598 Posts
Discussion Starter · #6 · (Edited)
Wertverlust?
Ein Haus verliert von Natur aus mit zunehmendem Alter an Wert, bis es irgendwann wertlos ist. Da unterscheidet es sich nicht von jedem anderen physikalischem Objekt wie z.B. einem Auto. Aufhalten bzw. verzögern kann man den Prozess nur, wenn man konstant in das Haus investiert, d.h. also repariert und renoviert. Trotzallem ereilt die meisten Häuser irgendwann einmal das Schicksal des Abrisses. Nur wenigen ist es vergönnt als gut restaurierte und gepflegte "Oldtimer" weiterzuexistieren.


In guten Lagen kann man eher mit Wertsteigerungen rechnen.
Im Durchschnitt haben sich die Immobilienpreise in Deutschland seit 1975 ca. verdoppelt:




Dies entspricht einem jährlichen Anstieg von 2.3% und zufälligerweise ziemlich exakt der Inflationsrate, welche zwischen 1975 und 2005 ebenfalls zu einer Verdoppelung der Verbraucherpreise führte.




Wir können also festhalten, dass im langjährigen Durchschnitt Spekulationsgewinne mit beliebigen deutschen Immobilien NICHT zu erzielen sind (anders als bei Aktien, wo der breite Markt im langjährigen Durchschnitt mit 8% wächst). Allerdings scheinen Immobilien einen Inflationsschutz zu bieten und insofern ist folgender Aussage von Knuddel Knutsch zuzustimmen:

Knuddel Knutsch said:
Nicht zu verachten ist auch die Tatsache, das Mieten noramlerweise genauso schnell steigen wie die Inflation, genau wie der Wert der Immobilie.
Zu dem Return, welchen ich mit der Kaltmiete erziele, kommt also noch zusätzlich ein Anstieg des Wertes der Immobilie in Höhe der Inflationsrate.

Grob geschätzt könnte man also sagen, dass der Return für meine Wohnung unter Einbeziehung des impliziten Inflationsschutzes bei ca. 5% + 2,5% = 7,5% p.a. liegen sollte.

In dieser Rechnung ist aber immer noch nicht der fortschreitende Qualitätsverlust des Hauses enthalten. Diesen kann ich nur durch konstante Investition in Reperaturen und Modernisierungen aufhalten. Leider weiß ich nicht wieviel ein Eigentümer so im Jahr in eine Wohnung reinstecken muss, um deren Wert zu erhalten. Aber eines ist sicher, die 7,5% werden dadurch wieder ganz erheblich reduziert werden. Also insgesamt also immer noch keine tolle Anlage. Mit einer Investition in einen DAX Indexfonds ist man da immer noch besser beraten, da mit viel geringerem Aufwand (keine Gedanken über Lage notwendig, keinen Ärger mit Mietern, Aktien müssen nicht renoviert werden) ein vergleichbarer oder sogar höherer Return erzielt wird.
 

·
******
Joined
·
421 Posts
investements in Immobilien machen nur dann sinn, wenn man aufgrund von Beziehungen zu sehr günstigen Konditionen kaufen kann (biespielsweise bei Zwangsversteigerungen), oder in sehr dynamsichen und vor allem hochwertigen Märkten (in Deutschland München oder Hamburg, international New York, Chicago, Dubai.....) aktiv ist.
Dazu sollte man die steuerlichen Vorteile von Immobilienkäufen nutzen können und man braucht einen guten Anwalt, um sich Mieterärger vom Hals zu halten.
Was auch nicht schaden kann, um die Rendite zu steigern ist die Nutzung vom Internationalem Zinsgefälle und von Währungsschwankungen zur Immobilienspekulation ( deshalb kaufen derzeit soviel Europäer in den USA immobilien )

Ich kenne Leute, die mit dem Kauf, Verkauf oder dem halten und vermieten von Immobilien richtig richtig viel Geld verdient haben.

Aber es ist richtig...es ist erstmal "anstrengender" als online mit irgendwelchen Papieren zu handeln.

Ps: Investitionen in Renovierungsmassnahmen kann man auch steuerlich geltend machen ;)
 

·
Fremdtexter
Joined
·
2,598 Posts
Discussion Starter · #8 · (Edited)
Ich kenne Leute, die mit dem Kauf, Verkauf oder dem halten und vermieten von Immobilien richtig richtig viel Geld verdient haben.
Tja, und ich kenne eine Menge Menschen, die viel Geld damit verloren haben. Meine eigenen Eltern zum Beispiel, oder auch diese Gruppe von protestierenden Besserverdienern hier:



Dazu sollte man die steuerlichen Vorteile von Immobilienkäufen nutzen können... ...Investitionen in Renovierungsmassnahmen kann man auch steuerlich geltend machen ;)
Ja, Investitionen in Aktien auch, wenn man sie z.B. im Rahmen der Altersvorsorge tätigt.

Grundsätzlich befolge ich aber immer die Maxime NIEMALS eine Investition aufgrund steuerlicher Begünstigungen zu tätigen. Steueranreize führen grundsätzlich zu Überinvestition und damit zu drastisch niedrigeren Returns. Vermutlich ist das mit ein Grund für die schlechten Renditen im Immobilienbereich. Aus dem gleichen Grund schaffe ich mir übrigens auch keine Riester Rente an.
 

·
Fremdtexter
Joined
·
2,598 Posts
Discussion Starter · #9 · (Edited)
investements in Immobilien machen nur dann sinn, wenn man aufgrund von Beziehungen zu sehr günstigen Konditionen kaufen kann
Ich denke auch, dass ein guter Einkaufspreis ganz entscheidend ist. Die meisten Menschen kaufen allerdings nur einmal im Leben eine Immobilie und haben dementsprechend wenig Gefühl dafür, ob der Preis stimmt oder nicht. Beim Butterkauf im Supermarkt lassen sich die Leute beim Preis nichts vormachen, da wird nach jedem Cent Ersparnis geschielt, aber wenn dann das Eigenheim angeschafft wird, dann zahlen die gleichen Menschen locker mal 50.000€ zuviel ohne zu murren.
 

·
******
Joined
·
421 Posts
Ich denke auch, dass ein guter Einkaufspreis ganz entscheidend ist. Die meisten Menschen kaufen allerdings nur einmal im Leben eine Immobilie und haben dementsprechend wenig Gefühl dafür, ob der Preis stimmt oder nicht. Beim Butterkauf im Supermarkt lassen sich die Leute beim Preis nichts vormachen, da wird nach jedem Cent Ersparnis geschielt, aber wenn dann das Eigenheim angeschafft wird, dann zahlen die gleichen Menschen locker mal 50.000€ zuviel ohne zu murren.


Da stimme ich Dir allerdings komplett zu.
Der Immobilienmarkt für Spekulanten und Geldanleger unterscheidet sich vollkommen von dem Immobilienmarkt für den 0815-"Häuslebauer" oder -Käufer, der sich für den totalen Gaga kredit von der Bank sein Reihenhaus kauft und dann 30 jahre abbezahlt.

Aus diesem Grund machts auch keinen Sinn, diese beiden Märkte miteinander zu vergleichen. Das ist, als würde man auf die örtliche kreissparkasse gehen, und dort die Dame hinter dem Tresen nach einer super tollen Geldanlage fragen---da bekommt man auch nur mist erzählt.
 

·
LIBERTINED
Joined
·
45,346 Posts
Dann will ich mich als 'doofer Immobilienkäufer' mal einklinken...

Auf Usedom habe ich in eine Bädervilla samt Hinterhaus investiert, was ich bislang nicht im geringsten bereue. Ganz im Gegenteil, das Hinterhaus wirft bereits Rendite ab, da ich es mit Hilfe einer Eigentümergemeinschaft erworben habe. So lassen sich viele Renovierungsarbeiten auf den Schultern anderer Miteigentümer abladen, während ich mich auf die effektive Vermietung konzentrieren kann.

Währenddessen schnellen in der begehrten Lage (Seebad Bansin, 2. Reihe mit Seeblick) die Immopreise in die Höhe, übersteigen teilweise das West-Niveau deutlich.
Bei mir liegt noch eine Capital-Ausgabe vom letzten Sommer, mit dem Schwerpunkt Ferienimmobilien.
So findet sich dort ein grafisch veranschaulichter Kauf-/Mietspiegel, der die Preise in den Kaiserbädern Usedoms aufzeigt.

Hab es mal eben eingescannt:




Beide Objekte befinden sich im dunklen Top-Bereich (obere linke Ecke). Den genauen Kaufpreis und weiteres werd ich an der Stelle mal nicht ausbreiten.

Die dargestellten Preismaxima (550'000 - 2 Mio) in Toplage haben sich inzwischen weiter erhöht, nachdem sie sich seit 2005 auf dem genannten Wert nahezu einpegelten.
Der neuerliche Preisanstieg ist denke ich vorallem der fantastischen touristischen Entwicklung geschuldet (siehe MVregio-Artikel für kleinen Einblick).
Das Wetter ist hier oben fast durchgehend blendend - mit über 2000 Sonnenstunden gibt es auf Usedom deutschlandweit die meisten im Jahr. Das spricht sich allmählich rum.
Allein im Frühjahr 2008 stieg die Zahl der Hotelbuchungen hier um 45 % gegenüber dem Vorjahr. Einen solchen Zuwachs kann in D allein die Insel Usedom verzeichnen.

Kann mich also nicht beklagen. Ich bin sehr froh, zu einem solch günstigen Zeitpunkt zugeschlagen zu haben. Die Immobilien hier sind mächtig im Aufwind, die Sanierungsrate liegt mittlerweile in ganz Bansin bei fast 100% - gerade mal 4 (recht peripher gelegene) Villen sind noch nicht saniert!

Betreffend 'besserer' Anlagealternativen: Der Vorteil (insbesondere einer Ferien-)Immobilie ist ja, dass man diese gewiss auch selbst nutzen kann. Ich halte mir eine Wohnung im Hinterhaus für einige Wochenenden, Feiertage usw. selbst frei - um dann mit meiner Familie gepflegt auszuspannen.
Sowas bietet mir kein Aktienfonds.

Bei Interesse kann ich die Thematik noch etwas ausführen.
 

·
Registered
Joined
·
184 Posts
Bei Immobilien gibt es drei Faktoren, die wichtig sind:

Lage, Lage, Lage.

Deshalb werden sich auch die ganzen Häuslebauer in den Neubaugebieten wundern über den Wert ihrer Häuser.

Andererseits liegt der Wert einer Immobilie in guter Lage oft nicht in der Bausubstanz sondern im Grundstück.

In Deutschland sind Immobilien konservative aber sichere Anlagen mit um die 5% Rendite. Tagesgeld dagegen war vor einem Jahr noch bei ca. 2%, oder?

Meiner Meinung nach ist der grundsätzliche Unterschied zwischen spekulativen Immobilienmärkten und konservativen das Verhältnis zwischen Eigentümern und Mietern. Je höher der Eigentümeranteil am Markt desto liquider dieser und desto spekulativer.
 

·
Alphaist
Joined
·
5,055 Posts
^^
Bei Immobilien geht es also nur um Lage. Sollte nicht der Klaus damit gemeint sein, sei dezent darauf hingewiesen, daß es in diesem Faden nicht um Immobilien, sondern Immobilieninvestition geht. Ginge es um Immobilien, so wären neben Lage, Lage, Lage eventuell auch noch Wasseranschluß, Wasseranschluß, Wasseranschluß und Dach, Dach, Dach wichtig.

Für Immobilieninvestitionen ist die Lage einer von mehreren preisbestimmenden Faktoren. Insofern bleibt für den Investor schlicht die Frage, ob die Lage bzw. das Gesamtbündel an Faktoren aka Immobilienobjekt zum angebotenen Preis günstig oder teuer ist. Unter Berücksichtigung seiner persönlichen Erwartungen hinsichtlich der langfristigen Wertentwicklung.


Meiner Meinung nach ist der grundsätzliche Unterschied zwischen spekulativen Immobilienmärkten und konservativen das Verhältnis zwischen Eigentümern und Mietern. Je höher der Eigentümeranteil am Markt desto liquider dieser und desto spekulativer.
Hätte ich gerne genauer erklärt. Dachte bisher jede Immobilie hat einen Eigentümer, ebenso wie an Immobilienmärkten - seien sie spekulativ oder konservativ - eher die Eigentümer als die Mieter der Wohnung handeln. Oder war gemeint, daß masochistische Eigentümer besonders gerne ihre selbstgenutzte Immobilie auf den Markt schmeißen, um sich hinter per eigenbedarf herausklagen zu lassen?

Allgemein: Nicht jede These trifft schon deshalb zu, weil man sie selbst ausgeklügelt hat.


Und was soll man aus so einer Grafik folgern :?

1. Preis steigt seit Jahren unterdurchschnittlich -> Preis dieser investitionsform steigt immer unterdurchschnittlich -> Also nicht investieren?

2. Preis steigt seit Jahren unterdurchschnittlich -> Starkes relatives Nachholpotential -> Also investieren?

Diese Situation ist typisch für so gut wie alle Investitionsentscheidungen. Wenn eine der beiden Prognosen sicher oder sehr wahrscheinlich wäre, hätten die Preise längst entsprechend reagiert, um Angebot und Nachfrage zum Ausgleich zu bringen. Auf diesem neuen Preisniveau gäbe es dann wieder große Unsicherheit bzgl. der weiteren Entwicklung.

Hinterher haben natürlich wieder all die armen Wichser Bescheid gewußt.
 

·
Alphaist
Joined
·
5,055 Posts
Raus, weil guter Führer.
 

·
Registered
Joined
·
184 Posts
Die Lage ist meines Erachtens der Hauptfaktor bei der Immobilieninvestition.
Die Lage bestimmt größtenteils:
- Verkäuflichkeit der Immobilie
- Wertsteigerung
- Vermietbarkeit / Miete

Der Zustand der Immobilie ist natürlich ein Faktor beim Kauf, genauso wie Verhandlungsgeschick, etc. Die Lage der Immobilie ist aber der Faktor, der am meisten über Erfolg oder Mißerfolg bestimmt. Das gleiche Haus kann in der Pampa nichts wert sein, da unverkäuflich, aber mitten in der Stadt einen beträchtlichen Preis erzielen.

Hätte ich gerne genauer erklärt. Dachte bisher jede Immobilie hat einen Eigentümer, ebenso wie an Immobilienmärkten - seien sie spekulativ oder konservativ - eher die Eigentümer als die Mieter der Wohnung handeln. Oder war gemeint, daß masochistische Eigentümer besonders gerne ihre selbstgenutzte Immobilie auf den Markt schmeißen, um sich hinter per eigenbedarf herausklagen zu lassen?
Gemeint ist das Verhältnis von Wohneigentümern zu Mietern. In Deutschland leben 60% der Bevölkerung zur Miete. Europäischer Durchschnitt ist ca 38%. In Spanien leben nur 10% zur Miete. TAZ

Der hohe Anteil an Wohneigentümern führt zu einem größeren Immobilienmarkt mit hoher Nachfrage. Der Markt ist liquider. Es ist einfacher zu spekulieren auch für den kleinen Mann als in einem relativ kleinen Immobilienmarkt wie Deutschland.

In Deutschland wird ein Haus meistens für das ganze Leben gekauft, die Lebensphase mit Umzügen ist meist vorbei. In den USA, Großbritannien oder Spanien wird gleich gekauft anstatt gemietet. Bei einem Umzug wird halt wieder verkauft.

Und was soll man aus so einer Grafik folgern :?
Nichts, weil die Legende fehlt ;).
 
1 - 20 of 161 Posts
Top