SkyscraperCity banner
1 - 20 of 23 Posts

·
Registered
Joined
·
347 Posts
Discussion Starter · #1 ·
Helaas ben ik niet behept met een veel bouwkundige kennis. Ik ben echter wel benieuwd of er een zinvolle globale indicatie gegeven kan worden hoe de gemiddelde kosten per etage zich verhouden bij vergelijkbare torens van verschillende hoogtes.

Ik weet dat de werkelijkheid zeer complex in elkaar steekt met aspecten als bodem, materialen, vorm, klimaat, overige bebouwing etc etc.
Hogere gebouwen zullen waarschijnlijk meer eisen stellen aan de sterkte en materialen en constructie en dus hogere kosten op dat vlak betekenen. Maar bepaalde vaste kosten zijn bijvoorbeeld weer niet afhankelijk van het aantal etages en kunnen in dat geval over meer etages worden verdeeld, wat een weer in het voordeel is van hogere gebouwen.

Ik vermoedt dat een gebouw van 1 hoog per etage relatief zeer duur is en de kostprijs per laag daarop goedkoper wordt tot een bepaald optimum, en dat de prijs vervolgens weer toeneemt, omdat je dan met complexe en dus dure constructies te maken krijgt.

Als je als indicatiegetal de prijs per etage voor een één laags gebouw 100 neemt, dan zullen 2 lagen bijvoorbeeld 70 per laag kunnen kosten, 3 lagen bijv. 55, 4 lagen 45 etc... en vanaf 7 lagen neemt het bijvoorbeeld weer toe.

Heeft iemand ideeen over hoe dit verloop ongeveer is? Of is er echt helemaal niets zinvols over te zeggen?
 

·
Administrator
Joined
·
30,100 Posts
Hoogte is een van de zeer vele aspecten die bepalen hoe veel een verdieping relatief meer gaat kosten naarmate je hoger gaat. Ik zou hier geen uitspraken over durven doen.
 

·
Stadtaffe
Joined
·
2,731 Posts
best een interessante vraag die je opwerpt!

eigenlijk kan ik er zonder benodigde kennis niets over zeggen, maar aan de rationalistische flatjes uit de jaren '60 zou ik zeggen: 4 is het optimum :)
 

·
heanig an
Joined
·
4,554 Posts
Uitgaande van dezelfde bodem, materialen, vorm, klimaat, overige bebouwing etc etc:

Ik denk dat bij 1 laag de grondprijs van grote invloed is. Vanaf 5 lagen is de verplichte liftinstallatie een grote kostenpost, bij veel meer lagen kunnnen deze kosten weer gepreid worden.

Andere kosten die meespelen bij het hoger worden van een gebouw (of meer woningen in het gebouw):
- Hijstijd (=bouwkosten)
- Installaties (bv pompen voor water, capaciteit vertikale aan- en afvoerkanalen)
- Zwaardere constructie
- Stabiliteit (meer horizontale krachten)
- Brandwerendheid en capaciteit vluchtroutes
- Grond

Te spreiden kosten:
- Bouwplaatskosten + Kraan
- Liftinstallatie
- Grond
- Serieproductie (=korting)
- Dak
- Gezamenlijke (luxe) voorzieningen

Ok, ik ben vast wel heel veel vergeten, maar het is een begin. :cheers:
 

·
Administrator
Joined
·
30,100 Posts
Winus said:
Ik denk dat bij 1 laag de grondprijs van grote invloed is.
Grondprijs is geen marktprijs, maar een waarde die vooral bepaald wordt door het bestemminsplan wat er op rust. In dat geval is de grond dus duur omdat er hoogbouw op staat, en er staat dus geen hoogbouw omdat de grond duur is.
 

·
heanig an
Joined
·
4,554 Posts
Ik dacht daarbij aan de patiowoning vs eengezinswoning, daarom heb ik grond zowel bij de hoger wordende kosten als bij de te spreiden kosten genoemd. :)

Zou je overgens mogen stellen dat de gemeente misbruik maakt van de grondprijzen om de begroting rond te krijgen?
 

·
Administrator
Joined
·
30,100 Posts
Gemeentes misbruiken vooral de OZB om een begroting kloppend te krijgen. OZB is net zoals zaken als overdrachtsbelasting en successierecht een belasting op iets waar al lang belasting over betaald is en per definitie stelen om het stelen. Overigens zou ook wel eens bekeken mogen worden in hoeverre het afschaffen van het erfpachtsysteem voordeling is geweest voor Rotterdam, in die zin dat de beoogde effecten ervan ook voorgedaan hebben. Zo niet, dan is gewoon de kip met de gouden eieren geslacht.
 

·
Aanstormend talent
Joined
·
708 Posts
Jan said:
Gemeentes misbruiken vooral de OZB om een begroting kloppend te krijgen. OZB is net zoals zaken als overdrachtsbelasting en successierecht een belasting op iets waar al lang belasting over betaald is en per definitie stelen om het stelen.
Als je je wat verder in de materie had verdiept, had je er denk ik anders tegen de zaak aangekeken. Het is waar dat er gemeentes zijn die de OZB gebruiken om de begroting sluitend te krijgen (wat is het alterantief? Het is de enige heffing waar ruimte is voor verschuivingen), wanneer je nader inzoemt op de financiele verhoudingen in Nederland zal je echter zien dat de functie van OZB een stuk veelomvattender is.

Heb je er wel eens aan gedacht dat de OZB feitelijk het enige potje is dat gemeenten geheel autonoom kunnen besteden? De uitkeringen uit het gemeetefonds zijn bedoeld om taken die het rijk oplegt uit te voeren; medebewind noemt men dat. Rioolheffing, vuilverwijderingsbijdrage ed. zijn retributies; deze mogen maximaal kostendekkend zijn en enkel aan het uitvoeren van taken op dit gebied besteed worden.

Waarvan denk jij dat de algemene voorzieningen betaald worden? Straatmeubilair, zwembaden, mooie buitenruimtes? Juist.....de OZB! Gemeenten moeten een afweging maken tussen het lokale lastenniveau en het lokale voorzieningenniveau.
 

·
Just another user
Joined
·
4,936 Posts
@dirk
Jan zegt toch ook misbruikt ;)


anyway:
Hoe hoger je gaat hoe minder netto vloer oppervlak je overhoud door verlies aan extra liften, trappen en draagconstructies.
Verder werkt het met grond "anders" in Nederland. Je bent hier eigenlijk nooit echt eigenaar van de grond en heb je je te houden aan het bestemmingsplan. Meestal word de grond dan ook nog uitgegeven in erfpacht.
Erfpacht (huur) houd in dat de gemeente schat hoeveel jij met je gebouw gaat verdienen. Hier vragen ze dan een gedeelte van. Zo betaal je met je sociale huurwoning dus geen huur voor de grond en met je dure kantoor dus een hoop. Wat ze hier mee bereiken is dat sociale huur door hele stad gespreid zit en je dus geen ghetto vorming krijgt.

In andere landen koop je vaak de grond en als deze duur is moet je er logischer wijze wel een groot gebouw op zetten om je geld terug te verdienen.
 

·
Registered
Joined
·
14,150 Posts
Hier even een overzichtje van inkomsten van gemeenten door middel van belastingen, heffingen en rechten in het jaar 2003 in miljoenen euro’s.

OZB 2880
Baatbelasting 3
Roerenderuimtenbelasting -
Forensenbelasting 17
Toeristenbelasting 98
Parkeerbelasting 377
Hondenbelasting 46
Reclamebelasting -
Precariobelasting 56
Rechten 1344
Reinigingsheffingen 1300
Totaal: 6121
Zoals al gesteld hebben gemeenten vooral nog bij de OZB veel vrijheid. Te zien is dat de OZB ook de belangrijkste bron van inkomen is voor gemeenten. Veel andere inkomsten mogen alleen dienen om de kosten te dekken, zoals de parkeerbelasting. De parkeerbelasting even omhoog gooien mag dus niet.

Bron: prof. Monsma
 

·
arnhmember
Joined
·
1,490 Posts
Ik heb iets interessants gevonden wat betreft de kosten van hoogbouw. Het komt uit een presentatie van Erwin Daalhuisen, werkzaam bij ontwikkelings bedrijf Amsterdam als vastgoedadviseur. De grafieken behandelen residentiele torens.

*******
De verkoopprijzen per m2 lopen op vanaf ongeveer 10 bouwlagen. Bij kantoren loopt de kostenontwikkeling minder hard omhoog, dit komt onder andere doordat er minder leidingen e.d. nodig zijn.






Het blijkt dat de kosten exponentieel oplopen en de opbrengsten rechtevenredig. Het gevolg is dat boven het snijpunt van deze lijnen (ongeveer 33 lagen = ~100 meter) de kosten de opbrengsten overstijgen. De residuele grondwaarde (wat je als gemeente ontvangt) is vanaf dit punt ook niet meer positief, maar negatief. Deze daling van de grondwaarde zet al eerder in, namelijk bij circa 23 woonlagen (~70 meter). Tussen de 70 en 100 meter is de residuele grondwaarde nog steeds positief, zij het in afnemende mate.


A: grondwaarde bij traditioneel alternatief
B: maximaal mogelijke grondwaarde
C: evenredige grondwaarde bij hoogbouw
D: laagst acceptabele grondwaarde

Punten om ook nog even naar te kijken:
1. Dit is het basisprincipe, per situatie kan het anders liggen
2. Parkeren wordt niet opgenomen in deze berekeningen
3. Per stad kan de kosten-opbrengstenverhouding verschillen.

Ook zijn er nog andere inkomsten die pleiten voor hoogbouw

1. Toenemende inkomsten OZB
2. Toenemende consumptie
3. Multiplier effect voor de stad als geheel (imago dienstverleningsstad, werkgelegenheid, face to face contacten)
4. Veel grotere dekkingsgraad voor voorzieningen, meer levendigheid.
*******
 

·
Registered
Joined
·
1,034 Posts
Vloepkleedje said:
Ik heb iets interessants gevonden wat betreft de kosten van hoogbouw. Het komt uit een presentatie van Erwin Daalhuisen, werkzaam bij ontwikkelings bedrijf Amsterdam als vastgoedadviseur. De grafieken behandelen residentiele torens.

*******



*******
ik denk dat je dan niet het totaal uit de grafiek nog eens keer 1000 moet doen, want ik denk niet dat de stichtingskosten voor 50 verdiepingen rond de 40 miljard ligt!
 

·
|/|/|\/|
Joined
·
7,721 Posts
Maar dat zou dus betekenen dat alles boven de 100 meter alleen maar geld kost in plaats van oplevert :? En een toren van 100 meter zou 19 miljard kosten? Hmmm... best veel... 190 miljoen per meter :lol: Zie dat maar eens terug te verdienen!
 

·
arnhmember
Joined
·
1,490 Posts
Op die rekenfout (*1000) na denk ik dat dit wel is wat Vak_O bedoeld. Alles boven de 100 meter niet rendabel? Tja, Amsterdamse situatie waarschijnlijk..
 

·
The only way is up
Joined
·
86,614 Posts
Dit verklaart idd waarom er zoveel woontorens rond 100 meter zijn.
Mengvormen, zoals met een plint met bioscoop of andere bedrijven en een
mooie uitzichtlocatie als bij Monti maken hogere opbrengsten mogelijk en dus
hogere torens.
 

·
Registered
Joined
·
347 Posts
Discussion Starter · #20 ·
Dit was idd precies de info die ik zocht. Thanx.

Dat verklaart in elk geval in Eindhoven waarom de torens niet veel hoger zijn/worden dan die 100 meter.

Natuurlijk zijn de stichtingskosten in geval van een zeer hoge grondprijs (bijv. Hong Kong) relatief veel lager tov die van de opbrengesten. Maar ik denk dat die 100 meter voor steden als Amsterdam en Eindhoven wel aardig het optimum aangeeft.
 
1 - 20 of 23 Posts
Top