[goskyes]

hno:Veo que es muy poco lo que conocemos sobre la "Ley de Condominios" y el Reglamento de Construcciones enfocado a los Condominios Verticales"
Aqui poco a poco voy a poner los artículos atenientes a lo relacionado a los Condominios Verticales, y marcar las diferencias con los condominios NO VERTICALES, y las construcciones en general.
Aqui aprovechando que mi hermano junto a un grupo de compañeros están elaborando su tesis de graduación en el tema de Condominios Verticales.:lol:

 

[goskyes]

FINCA FILIAL DIFERENCIAS EN CONDO VERTICAL Y HORIZONTAL

DIFERENCIAS ENTRE CONDOMINIO VERTICAL Y HORIZONTAL

DE ACUERDO A: LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO Y REGLAMENTO ( Ley No. 7933 )

12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.

Otras modalidades:
14. Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales.
15. Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.
16. Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se
conforman a partir de la subdivisión de una finca filial matriz.

DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES

Artículo VII.2.- Concepto de Condominio (Propiedad Horizontal).

VII.2. 1. El inmueble en Condominio, puede ser construido en forma vertical, horizontal o mixta debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios y ha de tener elementos o partes comunes de carácter indivisibles.

VII.2. 1.1. Vertical: Corresponde a aquellos proyectos construidos en más de un piso en donde las fincas filiales ocupan distintos pisos.

VII.2.1.2. Horizontal: Corresponde a proyectos diseñados con fincas filiales individualizadas en el terreno, con uno o más pisos para vivienda, pudiendo ser casas aisladas o en hileras, con áreas abiertas individualizadas también (patios o jardines).

VII.2. 1.3. Combinado: En donde se dan ambos sistemas en un mismo terreno.

Es muy importante saber que en el Condominio Vertical las paredes periféricas ( fachadas, contra-fachadas y fachadas laterales son partes comunes, no pertenecen a ninguna Finca Filial que en definitiva es lo que compramos y a lo que tenemos derecho en forma privada.

A diferencia del Condominio VERTICAL, en el HORIZONTAL somos dueños del terreno, por lo tanto todo lo que se construya dentro de él es de nuestra propiedad, incluyendo fachadas, etc.

(Esto es muy importante que lo tengamos muy claro, para que no nos quieran meter diez con hueco cuando compramos un Condominio Vertical y nos quieran sumar las áreas comunes dentro de las Fincas Filiales para que parezca que compramos un área mayor.)

 

[goskyes]

Bienes de propiedad privada y bienes comunes.

Artículo VII.3.- Bienes de propiedad privada y bienes comunes.

VII.3.1. Son bienes privativos, aquellos que pertenecen por entero, en forma individual y exclusiva, a cada finca filial.

a) Área privativa Construida también se conoce como libre, habitable, vivible. ( las medidas van de pared a pared interna *)

b) Área privativa No Construida (abierta). ( ej. mini terraza privada - no común ) – se miden lindero interno a lindero interno cuando no hay pared o muro – ej: entre las líneas que demarcan un parqueo sin paredes -

VII.3.2. 1. Son bienes comunes de uso general, aquellos expresamente citados en la escritura constitutiva y en los planos constructivos, debidamente aprobados de condominio y los incluidos en la siguiente enumeración, no taxativa: ( Es ilegal incorporarlas como parte del Area privada de ninguna Finca Filial, pues de ninguna manera forman parte de ellas* )

La totalidad del terreno en que se asienta el o los edificios.

b) Los cimientos, muros exteriores y soportantes, paredes maestras ( se incluyen fachadas, etc.*), obra estructural de los entrepisos, columnas, vigas, lozas, techumbre, etc.
c) Los vestíbulos, pasillos, corredores de uso común, galerías, escaleras, ascensores, montacargas, víade entrada, de salida y de comunicación, pórticos, azoteas, terrazas, patios y jardines, cuando a ello se tenga acceso independiente. Garajes y áreas de estacionamiento de uso general y sótanos cuando no estén asignados a un condominio. Los elementos citados en este inciso c) podrán ser de uso depropiedad común sólo de esos condóminos.
d) Los locales destinados a la administración y vigilancia, el alojamiento de porteros o encargados del inmueble y el taller de mantenimiento.
e) Los locales e instalaciones, aparatos y demás objetos de servicios centrales como energía eléctrica,teléfono, gas, alcantarillado sanitario, pozos, fosas, cisternas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores y todos los tubos, albañales, canales, ductos y tuberías de los sistemas de distribución de agua, drenajes y otros semejantes, con la sola excepción de los que sirvan exclusivamente a cada piso, apartamiento, vivienda o local cualesquiera otros que se resuelva por la unanimidad de los propietarios, usar o disfrutar en común o que establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen de propiedad.
f) Los locales y obras de seguridad, deportivos, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social, etc.

VII.3.2.2 Son objeto de propiedad común de uso limitado, además de los ya citados, los bienes necesario para la existencia, seguridad, salubridad y conservación de determinados apartamientos, locales o pisos, o para permitir su uso y disfrute. Son bienes de propiedad común, sólo de los condóminos colindantes, los elementos como el techo-piso medianero entre pisos y las paredes, muros y divisiones medianeras. ( al ser comunes, no le pertenecen a ninguna Finca Filial, los metros que puedan medir, NO se pueden sumar a las áreas privadas *)

(*: comentario para ampliar conceptos)

 

[goskyes]

DIMENSION Y ALTURA MINIMA PARA ESTACIONAMIENTO EN CONDOMINIOS HABITACIONALES O MIXTOS

ESPACIOS PARA ESTACIONAMIENTO EN CONDOMINIOS HABITACIONALES O MIXTOS

Artículo XVII.7.- Altura mínima.

En ningún caso en las construcciones para estacionamientos se tendrá una altura libre entre pisos menor de dos metros veinticinco centímetros ( 2,25 m )
(--Esto es especialmente importante a tener en cuenta en parqueos en sótanos o cualquiera que tenga cielo o entrepiso arriba--

(No deben de haber obstáculos invadiendo esta altura mínima, como por ejemplo ductos o tuberías comunes, los que por normativa cuando estos están expuestos, deben de tener acceso libre por cualquier situación o emergencia o mantenimiento, o sea que, por definición, los ductos o tuberías comunes no pueden estar dentro de las áreas privadas de parqueos * )

Artículo XVIII.10: Dimensiones mínimas.

Para los efectos de este capítulo, se entiende por espacio para estacionamiento un área con dimensiones libres, no menores de cinco metros y medio por dos sesenta metros netos (5,50 m x 2,60 m) más las áreas de acceso y de maniobras correspondientes. :colbert:

 

[goskyes]

ALTURA MINIMA DE PISO A CIELO: CONDOMINIOS HABITACIONALES

VI. 3.4. Altura de piso a cielo:

La altura mínima de piso a cielo será de dos metros, cuarenta centímetros ( 2,40 m ), siempre que exista cielo raso. Si no existiere y además el material de techo no fuere suficientemente aislante desde el punto de vista térmico, la altura debe aumentarse a un mínimo de dos metros, sesenta centímetros (2,60 m )

(En condominios de interés social pueden haber variaciones especiales a la norma *)

 

[goskyes]

DUCTOS en Condominios Verticales

Artículo 58 y 65.-Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal

Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones eléctricas y telecomunicaciones, cuando se trate de condominios verticales deberán instalarse en ductos horizontales y/o verticales que puedan ser registrables desde áreas comunes ( no pueden incorporarse a las áreas privativas*).

 

[goskyes]

ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Artículo 5.- Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal

La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio deberá ser inscrita en la sección respectiva del Registro Público. Al inscribirse el primer asiento de la finca matriz, se cancelará la inscripción del inmueble en la Sección General de la Propiedad.

La escritura constitutiva que se presente al Registro para la inscripción, debe ir acompañada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarán todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o áreas privativas (esto es lo que a nivel de ventas le deben ofrecer al consumidor, agregar otras áreas que son comunes, para artificialmente agrandar los metros cuadrados de lo que nos ofrecen a la hora de la venta es completamente ilegal y constituye un engaño*), las áreas comunes y las tablas de áreas y distribución.

 

[Verny]

Muy interesante información, gracias por al aporte compañero kay:

 

[Alejandro Ortiz]

Sí, interesantísimo. Gracias por la info Go.

 

[goskyes]

Como se si el Area de lo que me vendieron cumple con Las Regulaciones de Condominios Verticales ?

Muchas gracias Alejandro y Verny por sus comentarios Si este hilo sirve para ayudar a todos, quedo más que satisfecho.!!!
*********************

Muy simple

En el Registro Nacional de la Propiedad existe el "Plano Catastrado de cada Finca Filial"
Por ejemplo: el apartamento en donde se vive ( se duerme, se come etc.) es una Finca Filial Individual que tiene su respectivo Plano Catastrado.
El parqueo o parqueos son Fincas Filiales Individuales

Generalmente las bodegas también son fincas Filiales Individuales (en algunos casos las incluyen dentro de los parqueos ) En este caso al parqueo hay que restarle el Area de la Bodega, y para que el parqueo sea legal dentro de las normas de Condominio Vertical, debe de tener un área mínima de 2.6 m x 5.50 m. Si la bodega le resta al parqueo esas medidas, y el área mínima del estacionamiento o parqueo privado queda con medidas inferiores a las aquí anotadas, por norma y reglamento ya no es un parqueo o estacionamiento privativo….ojo al Cristo con esto.

Volviendo al tema: El o los planos Catastrados indican lo que le pertenece al propietario (Si es menor a lo que nos venden como área privada, hay un problema, pues algo pasó y te quitaron áreas)

Atención a esto:

A la hora de revender, nosotros no podemos vender áreas mayores a las que indica el Plano Catastrado.

Ojo y muchísimo ojo a esto otro: en “Preventa” hay que tener sumo cuidado para no llevarse una mala experiencia, pues a veces las empresas desarrolladoras inescrupulosas (en Costa Rica no creo que existan muchas de ellas) te dan el cielo y la tierra al inicio y ofrecen áreas que al final no van a cumplir. Con el afán de "competir con otros desarrolladores en cuanto a tamaños ofrecidos" pero al final te dan "DIEZ CON HUECO" y en lugar de ganar plusvalía durante el proceso constructivo, se termina perdiendo, pues lo que vale a nivel legal son las áreas Catastradas.

Es importante que en el Contrato de Preventa inicial te indiquen claramente cuál puede ser el rango máximo hacia arriba o hacia abajo en que pueden variar las áreas. Lo más comúnmente aceptado es un 2%, pero hay algunas empresas con más experiencia y profesionales muy calificados y gran solvencia moral en que juegan con rangos aún menores de hasta un 1.5% en que las áreas pueden variar hacia arriba o hacia abajo en relación al Plano Catastrado final. Si varían esos rangos, suelen reconocerle al cliente la diferencia, pero esto solo sucede con empresarios verdaderamente honorables.

Que nunca los enreden con este cuento: “Las áreas finales quedaron más pequeñas pues cuando te vendimos no se habían incluido en el plano o croquis que te entregamos al momento de la venta: los muros de soporte, ni paredes estructurales, ni fachadas, ni otros cuentos por el estilo… y blahblahblah" y por eso el área ofrecida quedó más pequeña.

Tengamos MUY PRESENTE, que en los Condominios Verticales, estas nombradas anteriormente, son áreas comunes, y nunca serán tuyas, ni te las pueden sumar, ni cobrar. Esos costos indirectamente, junto con su ganancia, el desarrollador ya te lo cobraron en los metros cuadrados de las áreas privativas. Así, que no te los pueden cobrar doblemente.

hno:hno:SI algún vendedor o empresa te sale con ese cuento.....pónganle atención, hay señales muy claras de engaño a la vista...y prepárense para un gran problema.:nuts::nuts:

 

[goskyes]

Y si encuentro que el Plano Catastrado no coincide con lo real?

Si las medidas en físico son menores de lo que informa el Plano Catastrado que hacer ?

Ante todo tenemos que estar muy seguros de que las medidas en físico son menores o hay discrepancias reales y comprobables en cuanto a la geometría de la Finca Filial y otros detalles.

Cuando tengamos dudas, es preferible solicitar a un topógrafo o ingeniero independiente o mejor aún, a un perito certificado, que nos certifique las incongruencias.
Si se confirman, y estamos completamente seguros de ellas proceden varias cosas ( Que su asesor legal le recomiende lo que mejor proceda).

Algunos procedimientos que se acostumbra hacer

Avisar a la empresa desarrolladora para que localice al topógrafo que levantó el plano en discordia, solicitarle que este confirme sus medidas. Está en obligación de hacerlo si le explicamos con todo detalle las incongruencias encontradas.

El profesional, en caso de que exista error, debe levantar un nuevo plano, correcto, e informarlo al Registro Nacional, (Catastro Nacional) para que se proceda a realizar las rectificaciones, tanto en áreas, usos y otros detalles. Y el notario que hizo la inscripción de la Finca Filial debe de corregir el error y hacer coincidir en el Registo los Detalles de la Finca Filial y Rectificar lo que proceda en "ESCRITURA DE AFECTACION DEL CONDOMINIO"

La empresa desarrolladora es responsable civil de estos errores, y para enmendarlos, se debe de Convocar a una Asamblea de Condóminos para autorizar ante el Catastro y Registro Nacional, dichas rectificaciones y modificaciones.

Al topógrafo en algunos casos, en los que se demuestre dolo y no quiera subsanar los errores , se puede acusar penalmente por "Falsedad Ideológica" y lo mismo puede suceder con el Notario que Realizó la "ESCRITURA DE AFECTACION DEL CONDOMINIO" y no la quiera corregir.

El comprador puede reclamar por la vía administrativa inicialmente, y si no lo compensan, por la vía judicial que le recomiende su abogado, los daños y perjuicios económicos, si esto procede.

 

[HEREDIANO]

Muy buena información.

Date por satisfecho.!!!

está realmente a muy buen nivel de profundidad.

 

[goskyes]

Muy buena información.

Date por satisfecho.!!!

está realmente a muy buen nivel de profundidad.

Muchas gracias Herediano, aún me falta agregar más, luego con tiempo...!! :nuts:

 

[juamorle]

Excelente info, me gustaría de ser posible saber las regulaciones respecto a ascensores, escaleras de acceso/emergencia y ductos de basura!! gracias

 

[goskyes]

Ascensores

Excelente info, me gustaría de ser posible saber las regulaciones respecto a ascensores, escaleras de acceso/emergencia y ductos de basura!! gracias

Artículo IV. 28.- Ascensores.

IV. 28.1 Todo edificio de más de cuatro pisos, o con piezas habitables que estén a una altura de doce metros ( 12,00 m ) o más sobre el nivel de la acera, deberá contar con un ascensor capaz de transportar como mínimo, al doce por ciento ( 12% ) de su población en cinco minutos.

Para efecto del cálculo de la población del edificio se usará el siguiente criterio:

Oficinas, hoteles, industrias: Una persona por cada seis metros cuadrados (6 m²) de área bruta de construcción.

Apartamentos: De acuerdo con el número de piezas habitables.

IV. 28.2 Las dimensiones mínimas internas en las cabinas de ascensores serán:
- Ancho puerta: 90 cm.
- Ancho libre: 110 cm.
- Profundidad libre: 140 cm.
- Altura de los controles de servicio: 120 cm.

IV. 28.3 La determinación del número, tamaño, velocidad, localización óptima y operación de ascensores en cualquier tipo de edificio debe tomarse en forma responsable y profesional, consultando la literatura especializada y a los técnicos

IV. 28.4 En el caso de edificios que cuenten con varios ascensores, por lo menos uno de éstos tendrá parada en todos los pisos ( incluyendo mezzanines y sótanos, si los hubiere ).

IV. 28.3 La determinación del número, tamaño, velocidad, localización óptima y operación de ascensores en cualquier tipo de edificio debe tomarse en forma responsable y profesional, consultando la literatura especializada y a los técnicos

IV. 28.4 En el caso de edificios que cuenten con varios ascensores, por lo menos uno de éstos tendrá parada en todos los pisos ( incluyendo mezzanines y sótanos, si los hubiere ).

Aquí se remiten al buen criterio y buena fe de los especialistas, la Ley de Construccionea aqui está muy floja y hay muchos vacíos.

 

[goskyes]

Piscinas

Artículo IX. 1.- Piscinas.

Para los efectos de este Reglamento, el término piscina abarca, además de la piscina propiamente dicha,las instalaciones anexas como casa de máquinas, vestidores, duchas y todo lo que se relaciones con el uso y el buen funcionamiento de la misma.

IX.1.1 Permisos y reglamentación: Para tramitar el permiso de construcción o reforma, de una piscina existente, será necesaria la presentación al Municipio de los planos aprobados por el Ministerio de Salud.

E1 funcionamiento debe acogerse a las disposiciones del "Reglamento de Piscinas Públicas" del Ministerio de Salud.

IX.1.2 Capacidad: Para efectos de diseño, el número máximo de bañistas que harían uso simultáneo de la piscina se considera en una persona por cada metro y medio cuadrado (1,5 m2 ) de superficie de agua.
Aquí el área también se mide desde la pared interna de la piscina a pared interna.

IX.1.3 Características constructivas: Las paredes serán verticales y de acabado liso; la pendiente del fondo no será menor de un 1% ni mayor de un 7% en las zonas de la piscina donde ha profundidad sea menor de un metro, sesenta centímetros (1,60 m.).

IX.1.4 Aceras perimetrales: Será obligatorio construir aceras alrededor de la piscina, con un ancho mínimo de un metro, veinte centímetros (1,20 m.) de material antiderrapante y con una pendiente del uno por ciento (1%) hacia el exterior.

IX.1.5 Lavado sanitario: El acceso a la piscina desde los vestidores será, obligatoriamente, a través de una pileta que mantenga un depósito permanente de agua con desinfectante sanitario, de veinte centímetros de profundidad. No se permitirá sustituir dicha pileta por recipientes sueltos.

IX.1.6 Escaleras: Todas las piscinas deberán tener dos escaleras, como mínimo, con las huellas de sección plana (no podrán ser tubos o barrotes). Los pasamanos verticales, sobresaldrán sesenta centímetros (0,60 m.) del borde de la piscina.

IX.1.7 Trampolines: Solamente se podrán colocar trampolines en la parte de ha piscina con más de dos metros de profundidad, y donde la distancia libre al frente de ellos sea mayor de tres metros (3,00 m.). En los casos de trampolines con altura mayor de dos metros sobre el nivel del agua, solo se permitirá que se instalen en foso de clavados, independiente de la piscina para natación.

IX.1.8 Demarcación de seguridad: Debe señalarse en lugar visible en el borde, la línea en que la profundidad sea un metro, cincuenta centímetros (1,50 m.), la línea en donde cambie la pendiente del piso, y h profundidad mínima y máxima de la piscina. El diseño debe separar adecuadamente la zona para natación de la zona para clavados.

IX.1.9 Vestidores y servicios sanitarios: Se proveerá un espacio de guardarropía por cada metro y medio cuadrado (1,50 m2) de área de piscina; una ducha, un inodoro y un orinal por cada sesenta metros cuadrados (60 m2); un lavabo por cada noventa metros cuadrados (90 m2). Las duchas, servicios sanitarios y vestidores serán totalmente separados por sexos, no pudiendo abrir directamente a la zona de la piscina sino a través de un vestíbulo. La localización de los inodoros y orinales será tal que se facilite su uso antes de que los bañistas pasen a la ducha.

IX.1.10 Aislamiento: La zona de piscina deberá aislarse adecuadamente, por razones de seguridad, de manera que exista una malla permanente entre los bañistas y el público, de una altura de un metro, veinte centímetros (1,20 m.)

 

[vicvares]

Buenas, primero muy buen tema y muy interesante.

Me podrias contar como esta el asunto de la administracion en un condominio? Quien la define, como se puede dar? Cual es la forma para cambiar de administracion?

Gracias

 

[HEREDIANO]

primero que todo hay que considerar que Hay un reglamento de condominios.


la Asamblea es el órgano máximo en un condominio.

Se debe hacer al menos una reunión ordinaria al año en donde se exponen los resultados del año anterior....ahí se conoce el informe del tesorero, del presidente etc.

Lo que dicte la Asamblea es ley interna en ese condominio. ( en ese) solo en ese.

Si la Asamblea dicta que ´no se permitirán perros"....auque el reglamento lo permita . en ese condominio no se permitirán porque es un acuerdo de mayoría.

cada condómino aporta su voz y voto con una representación proporcional al tamaño de su espacio. si hay uno de tiene dos condominios...este condómino puede dar dos votos !!

 

[vicvares]

Entonces una administracion se puede quitar cuando la asamblea asi lo decida.

 

[goskyes]

29. Reglamento de Condominio y Administración

Entonces una administracion se puede quitar cuando la asamblea asi lo decida.

Así es, siempre que tenga la mayoría de votos que se estipula en cada Reglamento.

29. Reglamento de Condominio y Administración: es el instrumento jurídico que complementa y especica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las características de cada condominio.
Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del condominio

Puedes bajar la Ley completa aqui:http://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/biblioteca/Centro_Dudas/Lists/Formule%20su%20pregunta/Attachments/170/Decreto%20Ejec32303.pdf