SkyscraperCity banner

1441 - 1457 of 1457 Posts

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
กนอ.เล็งต่อสัญญาเช่าที่ ร.ฟ.ท. ปลัดอุตฯปิ๊งเปิด PPP รีโนเวตตึกมักกะสัน

วันที่ 22 October 2018 - 08:15 น.


บอร์ด กนอ.ไฟเขียวตั้งคณะทำงานเจรจา ร.ฟ.ท.ต่อสัญญาเช่าที่มักกะสัน ก่อนหมดสัญญาปี 2565 “ปลัดพสุ” แง้ม 2 ทางเลือกย้ายที่ทำการใหม่ไปนิคมบางชัน-เปิด PPP รีโนเวตตึกใหม่จ่ายค่าเช่าเพิ่ม 3 เท่า “อุตตม” มอบนโยบายผู้ว่าการ กนอ. 25 ต.ค.นี้

นายพสุ โลหารชุน ปลัดกระทรวงอุตสาหกรรม ในฐานะประธานบอร์ดการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในการประชุมบอร์ดเมื่อวันที่ 18 ต.ค. 2561 ที่ผ่านมา ตามที่ได้มีการตั้งคณะทำงานขึ้นมาศึกษาแนวทางการดำเนินงานและการลงทุนรูปแบบใหม่ของการนิคมฯ เนื่องจากอาคารสำนักงานการ

นิคมฯบริเวณเขตมักกะสัน ซึ่งเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทย กำลังจะหมดสัญญาเช่าในปี 2565

เบื้องต้นทางคณะทำงานชุดดังกล่าวเข้าหารือกับทางการรถไฟฯไปแล้ว เพื่อขอต่อสัญญาเช่าพื้นที่เดิมตรงมักกะสัน พร้อมทั้งได้วางแนวทางรองรับไว้ 2 แนวทาง กล่าวคือ แนวทางแรก ในกรณีที่การรถไฟฯให้เช่าพื้นที่ต่อการนิคมฯ จะต้องทำตามเงื่อนไขที่กำหนดให้มีการลงทุนปรับปรุงหรือทุบอาคารเก่าทั้งหมดทิ้ง แล้วสร้างใหม่ให้เป็นตึกที่มีรูปแบบที่ทันสมัยแบบเดียวกันทั้งหมด ทั้งโซนมักกะสัน ตามแผนของการรถไฟฯ โดยทางการนิคมฯอาจจะใช้รูปแบบการเปิดให้ลงทุนสร้างตึกแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน หรือ (Public Private Partnership : PPP) ซึ่งถือเป็นรูปแบบการลงทุนธุรกิจแบบใหม่ของการนิคมฯ โดยจ่ายค่าเช่าเพิ่มเป็น 3 เท่า



สำหรับแนวทางที่ 2 หากการรถไฟฯไม่ต่อสัญญาทาง กนอ.จะต้องย้ายสำนักงานการนิคมฯไปที่นิคมอุตสาหกรรมบางชัน มีนบุรี

“แม้พื้นที่การนิคมฯจะหมดสัญญาในปี 2565 แต่เราจำเป็นต้องคุยกันไว้ก่อน ตามแผนใหญ่ของการรถไฟฯเองเขาจะเวนคืนโซนมักกะสันแถบนั้นทั้งหมด และจะจัดทำเป็นอาคารรูปแบบที่ทันสมัยทั้งโซน อาจเป็น community mall หรือ mixed-use ดังนั้น หากเราจะต่อสัญญาและตั้งอยู่ที่เดิมเราก็ต้องปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามรูปแบบเดียวกันทั้งโซน คณะทำงานเราก็ต้องไปศึกษาแนวทางการดำเนินงานและลงทุนรูปแบบใหม่ของเรา ที่เปลี่ยนไปจากเดิม ที่เราเน้นลงทุนพัฒนาพื้นที่สร้างนิคมอุตสาหกรรมสำหรับโรงงาน แต่ในอนาคตรูปแบบเปลี่ยนไป คือ เราอาจใช้วิธีการเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุนร่วมสร้างตึกใหม่กับเรา หรือเปิด PPP และเราก็เช่าพื้นที่ส่วนเดียวต่อจากตึกที่เอกชนสร้างขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ทั้ง 2 แนวทางยัง

คงมีเวลาในการศึกษาเพื่อให้เหมาะสมและคุ้มค่าที่สุด โดยคณะทำงานจะรายงานความคืบหน้ากับบอร์ดที่จัดการประชุมขึ้นทุก ๆ เดือน และในวันที่ 25 ต.ค.นี้ นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม เตรียมมอบนโยบายให้กับการนิคมฯหลังจากที่ได้ผู้ว่าการการนิคมฯคนใหม่อย่างเป็นทางการแล้ว โดยเฉพาะเรื่องการกำหนดยุทธศาสตร์ แผนปฏิบัติ บทบาทหน้าที่ที่มีทั้งใน พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (อยู่ระหว่างการแก้ไข) และภายใต้ พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 (EEC)

นางสาวสมจิณณ์ พิลึก ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) กล่าวถึงยุทธศาสตร์การดำเนินงานในปีงบประมาณ 2562 ว่า งานหลักจะยังคงมุ่งส่งเสริมและพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพื่อรองรับนักลงทุนและกลุ่มอุตสาหกรรมในทุกประเภทโดยเฉพาะ (S-curve)

โดย 2 พื้นที่หลัก คือ 1.การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งขณะนี้เตรียมประกาศเชิญชวนนักลงทุนในโครงการท่าเรือมาบตาพุด ระยะที่ 3 ในเดือน ต.ค.นี้

และนิคมอุตสาหกรรมสมาร์ทพาร์ค จ.ระยอง 2.การพัฒนาพื้นที่ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจชายแดน (SEZ) ใน จ.สระแก้ว แม่สอด (จ.ตาก) สะเดา (จ.สงขลา)

ทั้งนี้ กนอ.เตรียมเงินลงทุนไว้สำหรับปี 2562 ที่ 17,122 ล้านบาท เป็นส่วนของการลงทุน PPP ท่าเรือมาบตาพุด ระยะที่ 3 ถึง 12,900 ล้านบาท การลงทุนด้านสาธารณูปโภคใหม่ 1,831 ล้านบาท การลงทุนในงานปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค 2,391 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มการลงทุนใหม่ในช่วงปี 2562 จะมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยมีปัจจัยสำคัญสนับสนุน อาทิ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ มาตรการจูงใจให้เอกชนมาร่วมลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) และ กนอ.ที่จะให้สิทธิประโยชน์แก่นักลงทุนที่เข้ามาใช้พื้นที่นิคมทุกแห่งหลังจากประกาศเป็นเขตส่งเสริมพิเศษแล้ว

สำหรับผลการดำเนินงานของ กนอ. ระยะเวลา 12 เดือน (ต.ค. 2560-ก.ย. 2561) มียอดขายพื้นที่/เช่า ที่บวกพื้นที่ของเอกชนจำนวน 1,377 ไร่ มีเงินลงทุนรวมกว่า 28,042 ล้านบาท เกิดการจ้างงานกว่า 3,446 คน โดยการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้รับความสนใจสูงสุด ได้แก่ 1.อุตสาหกรรมคลังสินค้า 2.อุตสาหกรรมผลิตโลหะขั้นมูลฐาน 3.อุตสาหกรรมเครื่องเรือนหรือเครื่องตกแต่งในอาคารจากไม้ แก้ว ยาง หรือโลหะอื่น ๆ 4.อุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ และเครื่องมือวิทยาศาสตร์ 5.อุตสาหกรรมยางและผลิตภัณฑ์ ซึ่ง 5 อันดับนักลงทุนต่างชาติที่มีการลงทุนมากที่สุด คือ ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน สิงคโปร์ และเนเธอร์แลนด์

ปัจจุบัน กนอ.มีนิคมอุตสาหกรรม55 แห่ง ใน 16 จังหวัด โดยมีพื้นที่สำหรับขาย/เช่า (รวมพื้นที่ระบบสาธารณูปโภค) ประมาณ 108,470 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่ที่ขายและเช่าแล้วจำนวน 88,166 ไร่ และคงเหลือพื้นที่พร้อมสำหรับขาย/เช่าอีกจำนวน 20,304 ไร่ มูลค่าการลงทุนสะสมทั้งสิ้น 2,977,973 ล้านบาท มีผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม 4,438 ราย และมีการจ้างงานรวมทั้งสิ้น 464,667 คน

https://www.prachachat.net/economy/news-237750
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ชิงเดือดพื้นที่มักกะสัน เค้ก2ล้านตร.ม.พัฒนาเชิงพาณิชย์-รัศมี4กม.ได้อานิสงส์

ชิงประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน บูมมักกะสัน คาด ทุ่ม 4 หมื่นล้าน ผุดมิกซ์ยูส 2 ล้านตร.ม. ดันที่โดยรอบ พลิกเป็นย่านพาณิชยกรรม พญาไท-แยกพระราม9-อโศก-เพชรที่พุ่งกว่า 1 ล้านต่อตารางวาพื้นที่ย่านมักกะสัน คึกคักมีสีสันอีกครั้งหลังโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ขยับ ยื่นซองประมูล จากคู่ท้าชิง ระหว่าง “ซีพีกับบีทีเอส”

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญากรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ปโฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากการยื่นซองประมูล โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน หากใครชนะประมูล จะได้ที่ดิน 2 แปลงของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) นำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้แก่แปลงบริเวณที่ตั้งสถานี ศรีราชา จังหวัด ชลบุรี และที่ดินแปลงใหญ่ที่ สนใจจะเป็นมักกะสันเนื้อที่ 128 ไร่ พัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส ตามเงื่อนไขทีโออาร์ ส่วนโรงซ่อม ทางร.ฟ.ท.จะพัฒนาทำเป็นพิพิธภัณฑ์ อย่างไรก็ดีบริษัทมีทีเด็ด สร้างความจูงใจ พื้นที่โดยรอบ ทำให้เกิดการพัฒนาร่วมกัน อนาคตเชื่อว่าทำเลนี้จะมีศักยภาพสูงกลายเป็นย่านพาณิชยกรรมที่น่าสนใจ ราคาที่ดินขยับสูง เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางออกไปยังเมืองอีอีซีและจากอีอีซีเข้ากรุงเทพฯ ส่วนที่ดินในมือเป็นของบริษัทลูก บีทีเอส บริษัท ยูซิตี้ จำกัด (มหาชน) เนื้อที่ 7-8 ไร่ ติดสถานีีพญาไท (บีทีเอส) มีแผนพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส โรงแรม ออฟฟิศ ที่อยู่อาศัยฯลฯ ขณะรถไฟความเร็วสูง จะมีส่วนของเส้นทางแอร์พอร์ตลิงค์ ที่จะใช้ทางร่วมกับรถไฟความเร็วสูง ซึ่งจะเป็นเกตเวย์ออกไปสู่อีอีซี ทั้งนี้หากชนะประมูล จะมีพันธมิตรชั้นนำทั้งไทยและต่างชาติจำนวนมากให้ความร่วมมือแต่ไม่สามารถเปิดรายชื่อได้ในขณะนี้



ขณะนายศุภชัย เจียรวนนท์ ประธานคณะผู้บริหาร เครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ระบุว่า ที่ดินที่สนใจจะเป็นแปลงมักกะสัน มองว่ามีศักยภาพสูง รวมถึงที่ดินที่ศรีราชา จังหวัดชลบุรี ส่วนที่ดินของบริษัทส่วนใหญ่เป็นที่เกษตรที่มีอยู่เดิมและคงไม่ซื้อเพิ่ม

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ย่านมักกะสัน จะกลายเป็นย่านพาณิชย์ จากการพัฒนาของเอกชนผู้ชนะประมูล ในรูปแบบมิกซ์ยูส ซึ่งที่ดินติดกับสถานีมักกะสัน อาจยังไม่ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่อนาคต เชื่อว่าจะขยับไปไกล นอกจากนี้แล้วพื้นที่โดยรอบอาจได้อานิสงส์ เช่น หากเดินขึ้นไปทางตอนเหนือของแปลงที่ดินมักกะสัน จะเชื่อมกับแยกพระราม 9 ติดกับรถไฟใต้ดิน MRT ซึ่งปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการกันอย่างคึกคัก ราคาที่ดินทะลุกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือเดินลงมาทางใต้จะเจอแยกอโศก-เพชร ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา อีกทำเลที่จะได้อานิสงส์จากรถไฟความเร็วสูงและโครงการมิกซ์ยูสมักกะสันคือ ทำเลบริเวณทางขึ้นทางด่วนบนถนนเพชรบุรี (ถนนวิทยุชนกับถนนเพชรบุรี) เป็นต้น

สอดคล้องกับ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ ระบุว่า ที่ดินมักกะสันที่ร.ฟ.ท.
จะให้เอกชนเข้าไปพัฒนากว่า 120 ไร่ สัญญาเช่า 50 ปี พื้นที่ที่เป็นตัวอาคารทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 2.4 ล้านตร.ม. ความต้องการขั้นตํ่าสำหรับการพัฒนาอยู่ที่ประมาณ8.5 แสนตร.ม. ซึ่ง คอลลิเออร์ส มองว่าหากเอกชนเข้ามาพัฒนา คาดว่าจะใช้งบประมาณกว่า 40,000 ล้านบาท และใช้เวลากว่า 10 ปีถึงจะคืนทุน โดยต้องนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ รวมถึง คอนโดมิเนียม (เช่า) ลีสโฮลด์

สำหรับอาคารสำนักงาน อุปทานอาคารสำนักงานในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A ราคาค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 850-1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ส่วนอาคารสำนักงานเกรด B ราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 500-650 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ดังนั้น อาคารสำนักงานเกรด A และ B จึงเป็นสิ่งที่น่าสนใจในการพัฒนาบนพื้นที่แปลงนี้

สำหรับธุรกิจโรงแรม ในพื้นที่โดยรอบที่ดินมักกะสันแวดล้อมไปด้วยโรงแรมระดับกลางและระดับบนมากถึง 5,302 ห้องพัก และมีอัตราพักเฉลี่ยสูงถึง 70-75% นอกจากนี้ที่ดินแปลงนี้ยังแวดล้อมไปด้วย เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ กว่า 3,376 ห้อง และมีอัตราการเช่าสูงถึง 86% โดยราคาค่าห้องพักต่อเดือนเฉลี่ยอยู่ที่ สตูดิโอ 38,000 -90,000 บาทต่อเดือน 1 ห้องนอน 42,000-110,000 บาทต่อเดือน 2 ห้องนอน 57,000-180,000 บาทต่อเดือน และ 3 ห้องนอน 140,000-247,000 บาทต่อเดือน

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,419 วันที่ 18-21 พฤศจิกายน 2561

http://www.thansettakij.com/content/348246
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
คว้าที่ 'มักกะสัน' โคตรถูก! เจ้าสัวทุ่มลงทุนไฮสปีดเทรน 2.2 แสนล้าน

ร.ฟ.ท. อุบไต๋ผู้ชนะประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน วงในระบุ 2 "เจ้าสัวบีทีเอส-ซีพี" ดัมพ์ราคา หวังคว้าขุมทรัพย์มักกะสัน 128 ไร่ แสนถูกแค่ปีละ 820 ล้าน พัฒนาพื้นที่ได้กว่า 1 ล้าน ตร.ม. มูลค่ากว่าแสนล้าน

หลังจากรอมาหนึ่งสัปดาห์ที่คาดว่า วันที่ 14 ธ.ค. 2561 ที่ผ่านมา จะสามารถทราบรายชื่อกลุ่มกิจการร่วมค้าที่ชนะการประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ซึ่งเป็นเมกะโปรเจ็กต์ที่มีมูลค่าสูงที่สุด 2.2 แสนล้านบาท แต่ในที่สุดการตรวจสอบเอกสารของคณะกรรมการคัดเลือกยังไม่สะเด็ดน้ำ คาดว่าไม่เกินวันที่ 18 ธ.ค. นี้ รู้ผล กลุ่มซีพีหรือบีเอสอาร์จะคว้าเค้กชิ้นงาม


ขอเงินรัฐน้อยสุดชนะ

นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ อธิบดีกรมทางหลวง อดีตคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ด ร.ฟ.ท.) วิเคราะห์ถึงเงื่อนไขการประมูลโครงการรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน ว่า หากเอกชนรายใดผ่านเทคนิคและขอเงินสนับสนุนจากรัฐน้อยที่สุด ถือว่ารายนั้นชนะประมูล อย่างไรก็ดี มองว่าทั้งคู่ต่างมีสายป่านที่แข็งแกร่ง สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้

ขณะนายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (บีทีเอส) กล่าวว่า มั่นใจกลุ่มบีทีเอสเสนอราคาดีที่สุด แต่ทั้งนี้จะต้องฟังคำประกาศจาก ร.ฟ.ท. อีกครั้ง ต่อข้อถามที่ว่า เปิดซองราคาถือว่าชนะประมูลหรือไม่ นายสุรพงษ์ย้ำว่า คงต้องดูเงื่อนไขอื่นประกอบด้วย

ขณะแผนพัฒนาพื้นที่มักกะสัน เนื้อที่ 128 ไร่ เป็นทำเลทองที่มีศักยภาพ ซึ่งเป็นไฮไลต์ของการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินครั้งนี้ ซึ่งจะลงทุนพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูส มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ที่พักอาศัยแบบครบวงจร ขณะเดียวกัน ที่ดินอีกแปลงของ ร.ฟ.ท. พื้นที่ 150 ไร่ เชื่อว่าจะส่งเสริมให้ทำเลโดยรอบได้อานิสงส์ไปด้วย


ด้านแหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. ระบุว่า แม้จะทราบว่ากลุ่มใดชนะประมูลในเบื้องต้น แต่จะต้องตรวจสอบเอกสารหลักฐาน คาดว่าวันที่ 17 ธ.ค. นี้ จะทราบผู้ชนะประมูลอย่างเป็นทางการ แต่ทั้งนี้เอกชนไม่ได้คาดหวังกำไรจากรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เนื่องจากเป็นการบริการการจัดเก็บค่าโดยสาร ไม่สามารถตั้งราคาสูงได้ แต่โดยเบื้องลึกแล้ว ต้องการที่ดินแปลงมักกะสัน เพราะให้ผลตอบแทนระยะยาว 50 ปีที่สูง ซึ่งแถมพ่วงจากการประมูลรถไฟ โดยนำที่ดินมาพัฒนาเป็นเมืองมิกซ์ยูสมูลค่าลงทุนเบื้องต้นกว่า 4 หมื่นล้านบาท


ลงทุนมักกะสันสุดคุ้ม

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านวิเคราะห์ราคาที่ดินแปลงมักกะสันให้กับ ร.ฟ.ท. วิเคราะห์ว่า ใครชนะไม่แน่ใจ เพราะแต่ละฝ่ายค่อนข้างสูสี แต่สำหรับผู้ชนะประมูลจะได้พื้นที่พัฒนาที่เป็นเป้าหมายสำคัญ เพราะที่ดินมักกะสันของ ร.ฟ.ท. ที่ต้องบอกว่า "สุดคุ้ม" เนื่องจากตั้งอยู่ใจกลางเมือง ล้อมรอบด้วยรถไฟฟ้า และอนาคตจะมีสถานีรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน


ผังเมือง กทม. กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง ย่านพาณิชยกรรม พ.4 FAR 8 ต่อ 1 สร้างได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน และได้ FAR เพิ่มอีก 20% เนื่องจากที่ตั้งแปลงที่ดินอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร นอกจากนี้ ที่ดินอีกแปลง 150 ไร่ ที่มักกะสัน พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีมติให้พัฒนาเป็นสวนสาธารณะ ดังนั้น เอกชนที่ชนะประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน จะได้ FAR จากการโอนซื้อขายสิทธิ์เพิ่มอีก 20% สามารถพัฒนาพื้นที่ได้มากขึ้น รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร มูลค่านับแสนล้านบาท

สามารถเก็บกินระยะยาวบนพื้นที่เช่า เพราะประเภทโรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ส่วนใหญ่เอกชนจะใช้วิธีเช่าแทนการซื้อ ซึ่งต่างจากคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร และหากเทียบการซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ 128 ไร่ ย่อมหาที่ดินยากและราคาต้องไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาแน่นอน


ค่าเช่า 50 ปี กว่า 4 หมื่นล้าน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในจำนวนที่ดิน 2 แปลงใหญ่ ที่รัฐบาลนำมาเป็นของแถมให้กับผู้ชนะการประมูล คือ มักกะสันและศรีราชานั้น แปลงที่ได้รับความสนใจมาก ได้แก่ มักกะสัน นอกจากขนาดพื้นที่ใหญ่ 128 ไร่แล้ว ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 1 ล้าน ตร.ม. ส่วนศรีราชาแม้จะอยู่บริเวณสถานีรถไฟก็ตาม แต่ขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่ 25 ไร่ ซึ่งทั้ง 2 แปลง จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือ มิกซ์ยูส ครบทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ค้าปลีก และโรงแรม


สำหรับอัตราค่าเช่าที่ดินนั้น ทางการรถไฟแห่งประเทศไทย ในช่วง 5 ปีแรก ซึ่งเป็นระยะเวลาของการก่อสร้าง โดยปีแรกเมื่อทำสัญญาการร่วมลงทุนพีพีพี เรียกเก็บอัตรา 21.5 ล้านบาทต่อไร่ต่อปี คิดเป็นมูลค่า 2,582.4 ล้านบาท และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี ครั้งละ 10% ตลอด 50 ปี ค่าเช่าที่ดินมักกะสันรวมมูลค่าประมาณ 4.1 หมื่นล้านบาท หรือตกเฉลี่ยปีละ 6 ล้านบาทต่อไร่ หรือรวม 820 ล้านต่อปี เมื่อเทียบกับที่สิงห์ เอสเตท ซื้อที่ดิน 8 ไร่ สี่แยกอโศก ราคา 3.7 แสนบาทต่อ ตร.ว. หรือ 1,184 ล้านบาท

"ค่าเช่าคิดแล้วเกือบ 70% ของราคาซื้อขาย ซึ่งปัจจุบันในย่านพระราม 9 ราคาตารางวาละกว่า 1 ล้านบาท แม้จะมองว่าราคาค่อนข้างสูงสำหรับสิทธิการเช่าที่ดิน แต่ผู้ชนะการประมูลยังได้รับสิทธิประโยชน์อื่น ๆ เช่น ยื่นขอสิทธิลดหย่อนภาษีตามเกณฑ์บีโอไอได้ และสิทธิอื่น ๆ อีก ถ้าหากโครงการระเบียงพัฒนาเศรษฐกิจอีอีซีเกิด มักกะสันจะเป็นแปลงที่มีศักยภาพอย่างมาก"


มักกะสันเจริญกว่าสุขุมวิท

นายวสันต์ วิเคราะห์ต่อว่า ที่ดินมักกะสันของการรถไฟฯ หากพัฒนาแล้ว จะส่งผลให้พื้นที่โดยรอบ อาทิ อโศก-เพชรบุรี พระราม 9-รัชดาฯ เจริญขึ้น ทั้งนี้ หากรวมที่ดินมักกะสันทั้งผืน จำนวนเกือบ 500 ไร่ จะมีพื้นที่เชิงพาณิชย์มากถึง 7 ล้านตารางเมตร หาก ร.ฟ.ท. ต้องการเปิดใช้พื้นที่ทั้งหมด หรือ อาจมีการประมูลแปลงต่อเนื่อง และวิเคราะห์ระยะยาวว่า ทำเลย่านมักกะสันจะเจริญมากกว่าสุขุมวิท

สำหรับพื้นที่เกี่ยวเนื่อง กรณีมักกะสัน อนาคตจะเป็นประตูสู่อีอีซี ขณะที่ ที่ดินโดยรอบสนามบินดอนเมือง ทำเลสรงประภา วิภาวดีฯ มองว่ามีการพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว อีกทั้งเป็นเพียงทางผ่าน ไม่ใช่จุดสิ้นสุด ยังสามารถเดินทางไปต่อได้ จากจุดเริ่มต้น คือ มักกะสัน และจุดสิ้นสุดยังไปได้ถึงพัทยา สนามบินอู่ตะเภา

แต่น่าเสียดายที่สุด คือ พื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิ 20,000 ไร่ บมจ.ท่าอากาศยานไทย ใช้พื้นที่ 4,000 ไร่ ส่วนที่เหลือไม่พัฒนาเป็นเมืองสนามบิน หรือ ภายในเขตสนามบิน ซึ่งประกอบด้วย ศูนย์การค้า โรงแรม ออฟฟิศ โรงพยาบาล เหมือนต่างประเทศ เป็นแม่เหล็กตามเงื่อนไขของกรมธนารักษ์ ปัจจุบัน มีเพียงตัวสนามบินและพื้นที่เชิงพาณิชย์เล็ก ๆ และโรงแรมบางส่วนเท่านั้น ส่วนพื้นที่นอกพื้นที่สนามบิน ซึ่งเป็นที่ดินเอกชนกลับพัฒนาได้น้อย เพราะติดข้อกำหนดผังเมือง กทม.


หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,427 วันที่ 16 - 19 ธ.ค. 2561 หน้า 01-02

http://www.thansettakij.com/content/362193
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ตั้งอนุฯถกไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน”กลุ่มซี.พี.”ขอรัฐอุดหนุนเร็วขึ้น-เลื่อนจ่ายค่าเช่าที่มักกะสัน-ศรีราชา

วันที่ 1 February 2019 - 19:13 น.


นายวร​วุฒิ​ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สินและ รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) (แฟ้มภาพ)
นายวร​วุฒิ​ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สินและ รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า เมื่อวันที่ 1 ก.พ.2562 คณะกรรมการคัดเลือกโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กม. เงินลงทุน 224,544 ล้านบาท ได้นัดหมายกลุ่มกิจการร่วมค้าบริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตร หรือกลุ่มซี.พี.ในฐานะผู้เสนอให้รัฐอุดหนุนน้อยที่สุด 117,227 ล้านบาท มาเจรจาครั้งที่ 2 โดยเป็นการพูดคุยในกรอบเจรจาที่ 1 เรื่องที่ตกลงกันยากก่อน

“ภาพรวมถือว่าเป็นไปด้วยดี เชื่อว่าการเจรจายังสามารถไปต่อได้ และส่วนตัวก็ไม่ถอดใจ เพราะถือว่าแต่ละฝ่ายเริ่มมีความเข้าใจในเหตุผลและความคิดของแต่ละประเด็นที่พูดคุยกันมากขึ้น แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้เช่นเคย เนื่องจากจะกระทบกับการเจรจา และประเด็นทั้งหมดที่คุยกัน ยังไม่ได้ตอบใช่และไม่ใช่ แต่พักไว้ก่อน“

ทั้งนี้กรอบการเจรจา วันนี้มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบใหม่ จากเดิมที่แบ่งไว้ 4 กรอบ จะลดเหลือเพียง 3 กรอบ ได้แก่ 1. กรอบที่เจรจายาก 2. ประเด็นที่มีผลกระทบกับภาพลักษณ์ของการรถไฟฯมีทั้งนากและง่าย และ 3. ประเด็นที่เจรจาง่าย และในที่ประชุมครั้งนี้ ทางอัยการสูงสุดในฐานะกรรมการเสนอให้ตั้งคณะอนุกรรมการขึ้นมา 1 ชุด เพื่อดำเนินการเจรจาในกรอบที่ 2 ซึ่งจะมีประเด็นด้านข้อกฎหมายรวมอยู่ด้วย รวมถึงเจรจากรอบที่ 3 ต่อด้วย พร้อมดูภาพรวมของสัญญาไปด้วย



โดยทางอัยการฯขออาสาทำหน้าที่เป็นประธานคณะอนุกรรมการชุดนี้ ซึ่งคณะกรรมการคัดเลือกได้มีมีมติเห็นชอบให้ตั้งคณะอนุกรรมการชุดดังกล่าว และได้นัดหมายประชุมคณะอนุกรรมการฯครั้งแรกในวันที่ 7 ก.พ.นี้ เวลา 09.00 น. ก่อนในเวลา 10.00 น. จะนัดหมายกลุ่มซี.พี.มาเจรจากันต่อ คาดว่าจะใช้เวลาเจรจากันจนถึง 16.00 น. หากการเจรจายังไม่ได้ข้อยุติก็จะนัดหมายกันต่อในวันที่ 8 ก.พ.ต่อไป เบื้องต้น ยังวางกำหนดการเจรจาไว้ตามเดิมคือ ภายในเดือน ก.พ.นี้ต้องจบ เพื่อที่ในเดือนมี.ค.จะได้ลงนามในสัญญาก่อสร้าง

“การเจรจาจะจบก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นว่า ควรยุติการเจรจาร่วมกัน เพราะหากเจรจายืดเยื้อไปเรื่อยๆ รัฐเองก็ไม่ได้ประโยชน์อะไร”

ผู้สื่อข่าวถามว่า กลุ่มซี.พีเสนอให้รัฐจ่ายเงินอุดหนุนตั้งแต่ปีแรกที่เริ่มก่อสร้าง แทนการจ่ายในช่วงที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 5 ปีหรือไม่ นายวรวุฒิ กล่าวว่า ก็มีการพูดคุยในประเด็นนี้อยู่ในกรอบที่1ที่ยากที่สุด ซึ่งเอกชนเสนอขอให้รัฐจ่ายเร็วขึ้นได้หรือไม่ ก็ทำความเข้าใจกันแล้วว่าทำไมแต่ละฝ่ายถึงมีข้อเสนอแบบนี้ แต่ยังไม่ได้ตอบไปว่า จะเอาด้วยหรือไม่ เพราะคณะกรรมการคัดเลือกต้องพิจารณาตามกรอบที่ TOR ประเด็นนี้จึงถูกพักไว้ก่อน เพื่อหาข้อสรุปในภายหลัง ซึ่งมี 2 ทางคือ ไปปรับแก้มาใหม่หรือจะยืนยันตามที่เสนอไว้เดิม

รายงานข่าวเปิดเผยว่าการประชุมคณะกรรมการคัดเลือกมีการพิจารณากรอบข้อเสนอของกลุ่มซี.พี.ที่ยากสุดก่อน มีทั้งเป็นเงื่อนไขที่อยู่และไม่อยู่ในทีโอาร์ เช่น การจ่ายค่าเช่าที่ดินสถานีมักกะสันและศรีราชาที่จะพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์

ทางกลุ่มซี.พี.ขอเลื่อนการจ่ายค่าเช่าออกไปก่อนแต่บริษัทจะมีค่าดอกเบี้ยให้ จากเดิมในทีโออาร์กำหนดต้องจ่ายก้อนแรกเป็นค่าแรกเข้าในทันทีหลังเซ็นสัญญาจากนั้นแบ่งจ่ายเป็นรายปีตลอดอายุสัญญา50ปี แต่ยังไม่มีข้อสรุปเพราะผิดเงื่อนไขในทีโออาร์

ทั้งนี้สำหรับ 11 ข้อเสนอพิเศษในซองที่4ที่กลุ่ม ซี.พี.เสนอให้รัฐพิจารณา มี 3 ข้อที่คณะกรรมการคัดเลือกรับพิจารณา คือ การสร้างศูนย์ความเป็นเลิศ สร้างโรงงานประกอบรถไฟฟ้า และพัฒนาโครงการร่วมกับชุมชน

อีก 8 ข้อเสนอ มีไม่รับพิจารณา ได้แก่ การันตีผลตอบแทนโครงการ 6.75% ต่อปี ขอรัฐจ่ายค่าอุดหนุนปีแรก ขอรัฐสนับสนุนแหล่งเงินที่เหมาะสม ปรับบางช่วงสร้างเป็นทางระดับดิน ส่วนการขยายเส้นทางอู่ตะเภา-ระยอง สร้างเส้นทางย่อยเชื่อมสถานี ย้ายตำแหน่งสถานี ลดสัดส่วนการถือหุ้น จะเป็นข้อเสนอที่นำมาพิจารณาภายหลังได้โดยใส่ไว้ในแนบท้ายสัญญา เนื่องจากคณะกรรมการคัดเลือกมองว่าเป็นเงื่อนไขที่ไม่ได้อยู่ในขั้นเจรจา และเอกชนมีสิทธิ์ที่จะเสนอได้ในฐานะผู้ร่วมลงทุนเพิ่มประสิทธิภาพของโครงการ เช่น การย้ายตำแหน่งสถานีในทีโออาร์ก็เปิดทางให้เอกชนเสนอได้

https://www.prachachat.net/property/news-285505
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ด้านการส่งมอบพื้นที่เพื่อดำเนินการก่อสร้าง เหลือเพียงคำนวณรางวัดโฉนดบริเวณมักกะสัน ส่วนที่เหลือก็ดำเนินการไปตามพ.ร.ฎ.เวนคืนที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปแล้ว ขณะที่รายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) โดยเป็นการขอข้อมูลเพิ่มเติมในบางส่วน ซึ่งร.ฟ.ท.ก็ได้เพิ่มเติมไปแล้ว อย่างไรก็ตามการลงนามในสัญญาจะต้องรอให้ EIA ผ่านก่อน ซึ่งซี.พี.ก็รับทราบถึงเงื่อนไขนี้แล้ว

4/4/2562 https://www.prachachat.net/property/news-311641
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
'ซีพี' สุดคุ้ม! 9 ปี คืนทุน 'มักกะสัน'

กูรูชี้! ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน บูมอสังหาฯ จากมักกะสันยันพื้นที่อีอีซี เกิดเมืองใหม่รอบนอกกรุงเทพฯ ดึงดูดแรงงานเข้าอีอีซี จับตากลุ่มซีพีผนึกพันธมิตรในเครือปั้นมิกซ์ยูส ฟันธงมักกะสันคืนทุนใน 9 ปี

แน่ชัดแล้วว่า กลุ่มกิจการร่วมค้าซีพีคว้าโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา แม้จะเหลืออีกประมาณ 20% ที่ยังต้องเจรจาเก็บตกก็ตาม ไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงในสาระสำคัญ จากนี้ก็ยังมีโจทย์ท้าทายกลุ่มผู้ชนะการประมูล เรื่องใหญ่ คือ ปริมาณผู้โดยสารอย่างที่รู้กันดี โครงการรถไฟความเร็วสูงเส้นนี้พึ่งพาผู้โดยสารเป็นหลัก แถมจำนวนสถานีค่อนข้างมาก แต่ส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นการพื้นที่ใหม่ ๆ

นายสามารถ ราชพลสิทธิ์ อดีตรองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กลุ่มซีพีมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้โดยสารว่าจะเป็นไปตามที่บริษัทที่ปรึกษาคาดการณ์ไว้หรือไม่ นั่นคือ รายได้ไม่เป็นไปตามเป้า ในส่วนการพัฒนาที่ดิน 2 ข้างทาง กลุ่มซีพีจะดำเนินการได้รวดเร็วหรือไม่ หากมีมากจะส่งผลให้มีผู้โดยสารใช้บริการเพิ่มมากขึ้น

"เอกชนยังคงต้องลงทุนอีกหลายแสนบาท เป็นภาระหนักไม่น้อยกว่า 50% ที่เอกชนรับภาระ ดังนั้น ยังเชื่อว่า เมื่อมีรถไฟความเร็วสูงจะมีการลงทุนอื่น ๆ ตามมา หัวใจหลักของอีอีซีี คือ ขาดรถไฟความเร็วสูงไม่ได้ กลุ่มซีพีจะต้องหาวิธีทำให้ปริมาณผู้โดยสารมากขึ้น โดยเฉพาะช่วงจากสุวรรณภูมิถึงอู่ตะเภา เช่นเดียวกับเรื่องการพัฒนาที่ดินต้องเร่งดำเนินการควบคู่กันไป ตลอดจนการสร้างเมือง หรือ การพัฒนาเมือง ปล่อยให้เป็นไปตามยถากรรมคงไม่ได้ หากพัฒนาไม่สำเร็จ ไม่กระทบเฉพาะอีอีซีเท่านั้น รถไฟความเร็วสูงจะกระทบตามไปด้วย"

นายโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) "FPT" กล่าวว่า ถ้ามีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน กรุงเทพฯ ก็จะเหมือนโตเกียวและโอซากาของญี่ปุ่น ที่ทุกคนอยากจะอยู่เมืองรอบนอก แล้วนั่งรถไฟเข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งประเทศไทยควรจะมี ไม่อย่างนั้น ประชากรยังคงกระจุกตัวในกรุงเทพฯ เหมือนเดิม ฉะนั้น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จะได้ประโยชน์ด้านการขนส่งมากกว่าด้านอุตสาหกรรม

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์พื้นที่สถานีแอร์พอร์ต เรลลิงค์ มักกะสัน และสถานีศรีราชา ซึ่งเป็นที่ดิน 2 แปลงใหญ่ ที่สนับสนุนบริการรถไฟของโครงการนั้น พื้นที่มักกะสัน 150 ไร่ ทำเลที่ตั้งอยู่กรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งปัจจุบัน มักกะสันจัดอยู่ในโซนพระราม 9 - อโศก เหมาะกับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและเพื่อการอยู่อาศัย เพราะในอนาคต ทำเลแห่งนี้จะเป็นอินเตอร์เชนจ์สำคัญ ที่นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความสนใจ หากทำได้ก็จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

"กทม. จะปรับสีผังให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม หรือ สีแดง ตั้งแต่ฝั่งตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์จนถึงพระราม 9 ยิ่งกระตุ้นให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่านพระราม 9 เติบโตอย่างมาก"


สำหรับโครงการที่จะพัฒนาประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีก, อาคารสำนักงาน, คอนโดมิเนียม เช่าสิทธิการอยู่อาศัยระยะยาว, เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม โดยความต้องการคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ยังเป็นที่ต้องการ ทั้งนี้ กลุ่มซีพีมีพันธมิตร ซึ่งเป็นธุรกิจในเครือค่อนข้างมาก อาทิ กลุ่มบริษัททรูฯ และบริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่นฯ (MQDC)

ส่วนพื้นที่สถานีศรีราชา เนื้อที่ 25 ไร่ แม้จะอยู่ใกล้เมืองศรีราชา แต่ไม่ใกล้ชายทะเล ปัจจุบัน ย่านใกล้เคียงสถานีรถไฟมีโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย หากจะพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม เช่น พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และโรงแรม จะเหมาะ สำหรับราคาที่ดิน ล่าสุด ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้น 30-40% ขณะราคาซื้อขายอยู่ที่ไร่ละประมาณ 30 ล้านบาท แม้โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ยังไม่ก่อสร้างก็ตาม

นอกจากโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินแล้ว ซีพียังสนใจเข้าประมูลโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาด้วย อย่างไรก็ตาม ธุรกิจด้านโลจิสติกส์ไม่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านขนส่งจะส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งกลุ่มซีพีได้ซื้อสะสมมาก่อนหน้าหลายปี มีที่ย่านบ้านโพธิ์ จ.ฉะเชิงเทรา จำนวนกว่า 1 หมื่นไร่ เพื่อพัฒนาสมาร์ท ซิตี ถัดไป ชลบุรีต่อเชื่อมระยอง ก็มีที่ดินเหมาะสำหรับทำนิคมอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย จากนั้นที่ จ.ระยอง มีที่กว่า 3,000 ไร่ พัฒนานิคมอุตสาหกรรม


หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,459 วันที่ 7 - 10 เม.ย. 2561 หน้า 01-02

http://www.thansettakij.com/content/398898
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ซีพีลุยเมืองการบินต่อจิ๊กซอว์ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน

วันที่ 3 May 2019 - 08:18 น.


บอร์ดอีอีซีเคาะดีล ซี.พี. ลงทุนไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน 13 พ.ค. ก่อนชง ครม.อนุมัติ แบ่งงาน “ITD-ช.การช่าง” ก่อสร้าง จีนซัพพอร์ตระบบ BEM เดินรถ ส่ง “แมกโนเลียฯ” พัฒนาเชิงพาณิชย์มักกะสัน-ศรีราชา ขึ้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ลุยเมืองการบินอู่ตะเภา 6,500 ไร่ 2.9 แสนล้าน เนรมิตศูนย์กลางธุรกิจไมซ์ ศูนย์การค้า โรงแรม 5 ดาว ผนึกคิง เพาเวอร์ลุยดิวตี้ฟรี
นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการคัดเลือกเอกชนร่วมทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน กับกลุ่ม ซี.พี.และพันธมิตร ได้เจรจาและยกร่างสัญญาก่อสร้างโครงการดังกล่าว ระยะทาง 220 กม. เงินลงทุน 224,544 ล้านบาท เสร็จแล้ว และส่งร่างสัญญาให้อัยการสูงสุดตรวจสอบเมื่อวันที่ 29 เม.ย. จากนี้ไปจะแจ้งที่ประชุมบอร์ดรถไฟรับทราบ 10 พ.ค. และวันที่ 13 พ.ค. เสนอให้คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (บอร์ดอีอีซี) พิจารณา ก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติไม่เกิน 15 มิ.ย.นี้

ไฮสปีด EEC รอฝ่าด่าน EIA

แต่จะเซ็นสัญญาและเริ่มก่อสร้างได้ต่อเมื่อรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้รับอนุมัติ ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ซึ่งขั้นตอนทุกอย่างทำคู่ขนานกันไป ตั้งเป้าจะให้แล้วเสร็จ และเริ่มต้นก่อสร้างภายในปีนี้

“การเจรจาจบแล้ว กลุ่ม ซี.พี.ไม่มีข้อเสนอพิเศษนอกทีโออาร์ แต่เจรจานานเพราะเป็นงานใหญ่ความเสี่ยงสูง และมีบางประเด็นที่ปรับไปจากเดิม รัฐและเอกชนจึงต้องดูให้รอบคอบ ทั้งการส่งมอบพื้นที่ที่ ซี.พี.ค่อนข้างกังวล แต่ชี้แจงแล้วว่าจะส่งมอบพื้นที่ที่มีความพร้อมก่อน ซึ่ง ซี.พี.ต้องเร่งสร้างให้เสร็จ 5 ปี ถ้าช้าจะถูกปรับวันละ 12 ล้านบาทแต่หากความล่าช้าเกิดจากรัฐ จะขยายเวลาให้ ไม่มีชดเชยเป็นวงเงินตามที่เอกชนขอ”

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.เปิดเผยว่า ดีลเจรจารถไฟความเร็วสูงกับกลุ่ม ซี.พี.จบแล้ว ซึ่ง ซี.พี.มีพันธมิตรหลายรายมาช่วยก่อสร้าง จัดหาระบบและสนับสนุนเงินลงทุนจากสถาบันการเงินในประเทศ จีนและญี่ปุ่น โครงการนี้กลุ่ม ซี.พี.จะใช้เงินลงทุนจริง ๆ กว่า 100,000 ล้านบาท จัดหาระบบและพัฒนาเชิงพาณิชย์สถานีมักกะสันและศรีราชา เพราะรัฐร่วมลงทุนงานโยธาให้ 117,227 ล้านบาท

ซี.พี.แบ่งงานพันธมิตร

การพัฒนาโครงการ ซี.พี.แบ่งงานกับพันธมิตรแล้ว มี บมจ.อิตาเลียนไทยฯ และ บมจ.ช.การช่าง เป็นผู้ก่อสร้าง โดย ช.การช่าง สร้างช่วงในเมืองจากมักกะสัน-ดอนเมือง และอิตาเลียนไทยฯ สร้างจากมักกะสัน-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ส่วนระบบราง อาณัติสัญญาณ บริษัทไชน่า คอนสตรักชั่น คอร์ปอเรชั่น (CRRC) จากจีน ดำเนินการขณะที่ขบวนรถอยู่ระหว่างพิจารณาระบบของซีเมนส์ ญี่ปุ่น จีน และฮุนไดของเกาหลี ที่ผ่านเกณฑ์ทั้ง 4 ราย แต่มีความเป็นไปได้สูงจะใช้รถจีน และมี บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) เป็นผู้เดินรถแอร์พอร์ตลิงก์ และรถไฟความเร็วสูง มี Ferrovie Dello Stato Italiane (FS) จากอิตาลีเป็นพี่เลี้ยงให้

แมกโนเลียฯพัฒนาเชิงพาณิชย์

“งานที่ไม่ถนัด ซี.พี.จะให้พันธมิตรทำ ส่วน ซี.พี.จะพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเดียว มีบริษัทลูก คือ แมกโนเลียฯและซี.พี.แลนด์ ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาฯในเครือมาพัฒนาโครงการเป็นเป้าหมายใหญ่ที่ ซี.พี.มองว่าเป็นหัวใจของโครงการนี้”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ซี.พี.จะได้สิทธิสัมปทานพัฒนาเชิงพาณิชย์ 50 ปี แยกเป็น 1.บริหารพื้นที่สถานีแอร์พอร์ตลิงก์ 8 แห่ง ได้แก่ พญาไท ราชปรารภ มักกะสัน รามคำแหง หัวหมาก บ้านทับช้าง ลาดกระบัง และสุวรรณภูมิ 2.พื้นที่เชิงพาณิชย์รถไฟความเร็วสูง 9 สถานี ได้แก่ ดอนเมือง บางซื่อ มักกะสัน สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา และอู่ตะเภา โดยดอนเมืองและบางซื่อจะได้สิทธิบางพื้นที่ เช่น พื้นที่ขายตั๋ว การให้บริการเสริมบนขบวนรถ เนื่องจากเป็นพื้นที่ร่วมกับสายสีแดง รถไฟไทย-จีนและไทย-ญี่ปุ่น 3.ใช้โครงสร้างและให้บริการเดินรถแอร์พอร์ตลิงก์รูปแบบซิตี้ไลน์จากพญาไท-สุวรรณภูมิ

และ 4.ที่ดินมักกะสัน 150 ไร่ และศรีราชา 25 ไร่ พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ตามทีโออาร์กำหนดสถานีมักกะสัน 150 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 850,000 ตร.ม. ลงทุนไม่น้อยกว่า 42,000 ล้านบาท

และศรีราชา 25 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 20,000 ตร.ม. ลงทุนไม่น้อยกว่า 300 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ

ผุดมิกซ์ยูสมักกะสันสุดอลังการ

“ซี.พี.เสนอคอนเซ็ปต์พัฒนามักกะสันดีกว่าที่คิดไว้ ลงทุนใกล้เคียงกับทีโออาร์ เป็นมิกซ์ยูสพื้นที่กว่า 900,000 ตร.ม. มีอาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม โรงแรม รีเทล ที่อยู่อาศัย และพื้นที่สีเขียว ในส่วนอาคารสำนักงานจะมีสำนักงานอีอีซีเป็นศูนย์กลางประสานงานด้วย ส่วนที่ศรีราชา เป็นคอมเมอร์เชียลเล็ก ๆ ซึ่งกลุ่ม ซี.พี.จะแบ่งผลตอบแทนจากค่าโดยสารและพัฒนาที่ดินให้ ร.ฟ.ท.ด้วย หากรายได้เกินเกณฑ์”

แหล่งข่าวกล่าวว่า หลังปิดดีลรถไฟความเร็วสูง เป้าหมายกลุ่ม ซี.พี.คือโครงการสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก เนื้อที่ 6,500 ไร่ มูลค่าโครงการ 2.9 แสนล้านบาท ซึ่งกองทัพเรือเปิดยื่นซองไปแล้ว มี 3 กลุ่มยื่นประมูลและกลุ่ม ซี.พี.เป็นหนึ่งในนั้น เพื่อต่อยอดธุรกิจ เพราะการพัฒนาสนามบินและรถไฟความเร็วสูงจะหนุนซึ่งกันและกัน

โดย ซี.พี.ยื่นในนามกลุ่มกิจการค้าร่วมบริษัท ธนโฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตร มี บจ.ธนโฮลดิ้ง ในเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) และพันธมิตรอีก 3 บริษัท ได้แก่ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์, บมจ.ช.การช่าง และ บมจ.บี.กริม เพาเวอร์ มี บจ.Fraport AG Frankfurt Airport Service Worldwide จากเยอรมนี เป็นโอเปอเรเตอร์สนามบิน

ลุยเมืองการบินอู่ตะเภาต่อ

“ซี.พี.ใช้สูตรลงทุนเหมือนรถไฟความเร็วสูง คือ ซี.พี.ถือหุ้น 70% ที่เหลือเป็นพันธมิตร อาทิ อิตาเลียนไทยฯ 5% บี.กริม 10% และ ช.การช่างมีบริษัทญี่ปุ่นมาออกแบบให้ ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาซองคุณสมบัติ จากนั้นเปิดข้อเสนอเทคนิค ราคา และเจรจาผลตอบแทน คาดว่าได้ผู้ชนะเดือนมิ.ย.นี้”

โครงการนี้รัฐร่วมลงทุนกับเอกชน ระยะเวลาสัมปทาน 50 ปี โดยเอกชนลงทุน 1.อาคารผู้โดยสารหลังที่ 3รองรับผู้โดยสารสูงสุด 60 ล้านคนต่อปี ระยะที่ 1 รับได้ 12 ล้านคนต่อปี จะมีสถานีรถไฟความเร็วสูงอยู่ใต้อาคาร 2.ศูนย์การขนส่งภาคพื้นดิน เป็นศูนย์กลางการขนส่งสาธารณะ รวมถึงการจัดสร้างลานจอดรถ 3.ศูนย์ธุรกิจการค้า 4.เขตประกอบการค้าเสรี และ 5.ศูนย์ธุรกิจขนส่งสินค้าทางอากาศและโลจิสติกส์ ส่วนพื้นที่ร้านค้าปลอดภาษี (ดิวตี้ฟรี) สามารถเสนอเพิ่มเติมได้ เนื่องจากแผนแม่บทที่กองทัพเรือออกแบบไว้เป็นเพียงไกด์ไลน์

ปั้นแอร์พอร์ตซิตี้แข่งชางฮี

“กลุ่ม ซี.พี.วางคอนเซ็ปต์เบื้องต้นให้อู่ตะเภา เป็นสนามบินนานาชาติและแอร์พอร์ตซิตี้ธุรกิจไมซ์ (MICE) หรือศูนย์กลางการประชุมสัมมนาและการท่องเที่ยวนานาชาติ แข่งกับสนามบินชางฮีสิงคโปร์”

การพัฒนาโครงการจะประกอบด้วยธุรกิจเกี่ยวกับด้านการบิน เช่น ศูนย์ซ่อมอากาศยาน คาร์โก้ อาคารผู้โดยสาร อาคารเทียบเครื่องบิน ส่วนรอบ ๆ จะเป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องการบินและพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่จะมาอำนวยความสะดวกให้กับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยว เช่น โรงแรมระดับ 5 ดาว ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า ซึ่งบริษัทแมกโนเลียฯจะเป็นผู้พัฒนาเชิงพาณิชย์

สร้างรถไฟฟ้า-ผนึกคิง เพาเวอร์

และจะร่วมกับคิง เพาเวอร์พัฒนาดิวตี้ฟรี แต่ยังไม่สรุปเป็นภายในอาคารหรือแยกออกมาต่างหาก ขณะที่ บี.กรีมและซีเมนส์จะซัพพอร์ตด้านพลังงานในสนามบิน รวมถึงรถไฟฟ้า APM ที่จะสร้างขึ้น วิ่งรับส่งผู้โดยสารและคนทำงานภายในสนามบิน แบ่งพัฒนาเป็น 3-4 เฟส ในเฟสแรก มีอาคารผู้โดยสารหลังที่ 3 เพราะมีสถานีรถไฟความเร็วสูงรวมอยู่ด้วย อาคารเทียบเครื่องบิน อาจจะมีศูนย์การค้า เป็นต้น ซึ่ง ซี.พี.จะเป็นผู้วางแผนธุรกิจ การพัฒนา รวมทั้งแผนการเงินทั้งหมด

https://www.prachachat.net/property/news-322352
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ที่ดินมักกะสัน เนื้อที่ 347 ไร่ ที่เหลือจากการตัดพื้นที่ 150 ไร่ให้เอกชนผู้ชนะประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินไปแล้ว อยู่ระหว่างศึกษาหาสถานที่ที่จะย้ายโรงซ่อมรถไฟออกไปจากพื้นที่ โดยจะจ้างที่ปรึกษาคำนวณค่าใช้จ่ายการรื้อย้ายทั้งหมด เวลาที่ต้องใช้ทำผลการศึกษาในรายละเอียดการย้ายโรงซ่อมทุกอย่างในพื้นที่ และรวมถึงการทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ด้วย

16/5/2562 https://www.prachachat.net/property/news-327249
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
บิ๊กมูฟซีพีพลิกโฉมประเทศ ‘ไฮสปีด-อู่ตะเภา’ เดิมพันอนาคต

วันที่ 19 May 2019 - 18:05 น.

แม่ทัพซี.พี.พร้อม 100% อภิมหาโครงการ 3.4 แสนล้าน เซ็นสัญญารถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน มิกซ์ยูสยักษ์มักกะสัน เปิดใจต้องทำให้สำเร็จขอเดินหน้าเพื่อประเทศทั้งที่มีความเสี่ยงสูง เชื่อช่วยยกระดับความเจริญประเทศไทยอีกขั้น รับต้องแก้ปมเพดานเงินกู้ ระดมเงินทั้ง “ไทย-เทศ” ก่อนก่อสร้าง ลุ้นพัฒนาเมืองการบิน “อู่ตะเภา” มุ่งลงทุน 4 ธุรกิจดาวรุ่ง
นายศุภชัย เจียรวนนท์ ประธานคณะผู้บริหารเครือเจริญโภคภัณฑ์ (เครือ ซี.พี.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงการลงทุนของเครือ ซี.พี.ในโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมขนส่งในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเครือ ซี.พี.ได้เข้าร่วมประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 220 กม. มูลค่ากว่า 2.2 แสนล้านบาท เป็นโครงการแรกและเป็นผู้ชนะ ล่าสุดการเจรจาร่วมลงทุนจบทุกขั้นตอนแล้ว พร้อมจะเซ็นสัญญาในทันทีหลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติโครงการ นับเป็นการลงทุนโครงการใหญ่ที่ท้าทาย เนื่องจากมีความเสี่ยงสูง

ไฮสปีดใหญ่สุดต้องทำให้สำเร็จ

“โครงการนี้รัฐและเอกชนร่วมลงทุน PPP ระยะเวลา 50 ปี ที่เราตัดสนใจลงทุน เพราะมองว่าถ้าเอกชนมีกำลังพอ คิดว่าบริหารความเสี่ยงได้ ทำไมไม่ทำให้ประเทศ ทำให้การพัฒนาระบบเศรษฐกิจยั่งยืนและดีขึ้น เราไม่ได้ทำคนเดียว ร่วมกับพันธมิตรในประเทศ จีน ญี่ปุ่น และยุโรป”

ทั้งนี้ ตลอดการเจรจาที่ใช้เวลานาน เนื่องจากโครงการมีความยากมาก และผลตอบแทนไม่สูง เนื่องจากมีปัจจัยอื่นที่ทำให้อีอีซีเกิดไม่ใช่รถไฟความเร็วสูงอย่างเดียว เช่น สนามบิน แต่โครงการมีผลตอบแทนต่อประเทศสูง และมีความสำคัญ ซึ่งทางกลุ่ม ซี.พี.จะต้องทำให้สำเร็จให้ได้ แต่ถ้าโปรเจ็กต์ไม่สำเร็จอย่างที่วางไว้ อย่างน้อยก็ประเทศที่ได้ประโยชน์ เกิดความสะดวกสบายการเดินทาง การพัฒนาเมือง ดึงการลงทุนลงพื้นที่อีอีซีในโซนที่มีโครงสร้างพร้อม เป็นการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและระบบนิเวศของประเทศ

“ถามว่าไฮสปีดเทรนเป็นโครงการใหญ่ที่สุดหรือไม่ ถ้านับการลงทุนของทรูถึงวันนี้ ทรูใหญ่กว่า แต่ถ้าถามว่าเป็นวันไทม์โปรเจ็กต์ ถือว่าใหญ่สุด เพราะทรูถือว่าการลงทุนสะสมไปเรื่อย ๆ แต่โครงการนี้โปรเจ็กต์เดียวถือว่าใหญ่ที่สุด และเป็นงานลักษณะเดียวกับที่เราเคยลงทุนระบบสาธารณูปโภคก่อนหน้านี้เป็น BTO แต่ยังไม่เคยลงทุนรถไฟเท่านั้น นับว่าเป็นความเชี่ยวชาญหนึ่งของเครือ ซี.พี.ที่สามารถบริหารได้หลายอุตสาหกรรม” นายศุภชัยกล่าวและว่า

อย่างไรก็ตาม เครือ ซี.พี.จะมุ่งลงทุนรถไฟความเร็วสูงในอีอีซีเป็นโครงการหลัก ยังไม่ได้มองไกลจะทำเป็นแผนลงทุนพัฒนาไปเรื่อย ๆ เนื่องจากโครงการนี้มีความสำคัญกับอีอีซี และอีอีซีมีความสำคัญกับประเทศ และเป็นโครงการที่รัฐมีนโยบาย PPP ลงมาให้ร่วมมือกับรัฐดำเนินการ เมื่อชนะก็ต้องเดินหน้า

“โครงการใช้เงินประมาณ 2.2 แสนล้านบาท เป็นเงินลงทุนก่อสร้าง งานระบบและขบวนรถไฟ 1.7 แสนล้านบาท มีเงินสนับสนุนจากรัฐประมาณ 1.2 แสนล้านบาท ยังเหลือ 1 แสนล้าน จะเป็นเงินทุนหมุนเวียน 35,000 ล้านบาท และเป็นหนี้อีก 65,000 ล้านบาท หลังเซ็นสัญญาเราจะใช้เงินก้อนแรก 4,000 ล้านบาท เป็นทุนจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเฉพาะกิจ หรือเอสพีวี เดินหน้าโครงการ จากนั้นทยอยเพิ่มทุนจนครบตามที่กำหนดในทีโออาร์”


เร่งเคลียร์แหล่งเงินทุน

นายศุภชัยกล่าวอีกว่า แม้ว่ารัฐจะสนับสนุนค่างานก่อสร้าง แต่จ่ายปีที่ 6 เป็นต้นไป ซึ่งเอกชนจะต้องหาเงินลงทุนทั้งหมดตั้งแต่เริ่มโครงการ โดยสามารถนำสัญญาโครงการจากรัฐไปเป็นหลักประกันจัดหาแหล่งเงินกู้ได้ ทำให้การทำงานที่ผ่านมาเน้นการเงินมาก ในช่วงการเจรจากับรัฐและหารือกับพาร์ตเนอร์หลังรัฐไม่รับเงื่อนไข กว่าจะสรุปลงตัวก็ใช้เวลาพอสมควร

“ถ้าไม่เคลียร์ เรื่องการเงินไม่จบ หากได้โครงการมาแล้ว ไม่สามารถระดมเงินลงทุนได้ จะทำให้โครงการไม่สำเร็จ ตอนนี้ผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้ว แต่ไม่ได้ราบรื่นเสียทีเดียว ต้องลงรายละเอียดอีก เพราะข้อตกลงต่าง ๆ เป็นแค่หลักการ ต้องมาดูเรื่องการระดมทุน หาเงินกู้มาลงทุนโครงการ ตั้งเป้าจะให้จบใน 6 เดือน หรืออาจจะเร็วกว่านั้น จากนั้นถึงจะเริ่มงานก่อสร้างได้”

สำหรับแหล่งเงินทุน นายศุภชัยกล่าวว่า ที่เจรจามาด้วยตลอดมีทั้งธนาคารไทยที่เป็นธนาคารรัฐและธนาคารพาณิชย์ มีองค์การเพื่อความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (เจบิก) ของญี่ปุ่น และธนาคาร CDB ของจีน เพราะทั้ง 2 ประเทศนี้ส่งเสริมเรื่องโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้ว จะเข้าใจว่าผลตอบแทนโครงการไม่สูง ทำให้กู้ในอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างดี ส่วนเรื่องการปล่อยกู้โครงการขนาดใหญ่ก็สามารถขอธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นรายโครงการได้ เพราะเป็นโครงการของประเทศและเป็นโครงการที่รัฐร่วมกับเอกชน สามารถจะพิจารณานอกกรอบปกติได้

“ก่อนหน้านี้ที่เสนอเงื่อนไขการเงินในซองที่ 4 เพราะคิดว่าเป็นเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ต่อรัฐ เพราะหากจ่ายเงินชดเชยเร็วขึ้น เราจะสามารถลดต้นทุนดอกเบี้ย และมาลดราคาให้กับรัฐ ทำให้ภาระการระดมทุนลดน้อยลงไป แต่คณะกรรมการคัดเลือกค่อนข้างเข้มงวดก็ไม่เป็นไร เป็นความเสี่ยงที่เราต้องมาบริหารจัดการเอง”

อู่ตะเภาตัวช่วยหนุน

ทั้งนี้ ยอมรับว่าโครงการเสี่ยงสูง แต่จะเสี่ยงกี่ปี ต้องรออีก 5 ปีหลังสร้างเสร็จ ถึงจะรู้ว่าผู้โดยสารมาใช้บริการเท่าไหร่ ต้องไปดูตลาดจริง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ทั้งอุตสาหกรรม เมกะโปรเจ็กต์ที่จะเกิด เช่น สนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือแหลมฉบัง มาบตาพุด เศรษฐกิจขยายตัวหรือไม่ ดูปัจจัยที่ทำให้อีอีซีเกิดในแง่ของคนเดินทาง และทำงานในอีอีซีมากขึ้น ขนาดของเมืองที่จะเปลี่ยน ถ้ามองเฉพาะข้อมูลทั่วไป เช่น ประชากรในพื้นที่ จีดีพีของประเทศ ถ้ามองแค่นั้น เหนื่อย บีบหัวใจเลย จะเบรกอีเวนต์กี่ปีต้องศึกษา เช่น 7-8 ปี 10-15 ปี ต้องดูปัจจัยหลายอย่างมาประกอบกัน จะทำให้สามารถออนท็อปเข้าไป จึงทำให้กลุ่ม ซี.พี.ยื่นประมูลสนามบินอู่ตะเภา เพื่อให้โครงการสนับสนุนกันและกัน

“อู่ตะเภาถ้าไม่ใช่เราลงทุนจะเพิ่มความเสี่ยงหรือไม่ โดยส่วนตัวขอให้เกิดเถอะ จะเป็นใครก็ได้ ขอให้ร่วมมือกันได้ แน่นอนเรามีในใจว่า พัฒนาอู่ตะเภาเป็นฮับ สนามบินนานาชาติ เป็นคอมเมอร์เชียลเกตเวย์ มีโรงแรม ค้าปลีก เป็นเดสติเนชั่นของทัวริสต์ ผู้ประกอบการต่าง ๆ จะทำให้โครงการลงทุนรถไฟความเร็วสูงดีขึ้น และทำให้การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ เช่น สัตหีบ พัทยา ได้รับอานิสงส์ไปด้วย เพราะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเข้าไปทำให้ภูมิทัศน์ของเมืองเปลี่ยน เดินทางสะดวกใน 40-45 นาที แต่ถ้าคนลงทุนโครงการมองว่าไม่ใช่ จะเป็นอีกแบบหนึ่ง” นายศุภชัยกล่าวและว่า

“สมมุติเราไม่ได้ ก็ต้องทำใจไว้แล้วว่า รถไฟความเร็วเร็วสูงต้องยืนพื้นไปให้ได้ จะมีแผนสำรอง เป็นเครดิตไลน์ที่จะมาช่วยบริษัท เราคุยกับเจบิก CDB รวมถึงเอ็กซิมแบงก์ มาช่วยจัดหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำให้ กรณีปริมาณผู้โดยสารไม่เป็นไปตามเป้า ถ้าเราแพ้อู่ตะเภา ต้องคุยกับผู้ชนะ เรามีแผนพัฒนาแบบนี้ คิดอย่างไร ต้องคุยกัน เขาก็ต้องพึ่งเราที่จะป้อนคนไปสนามบิน ทำแล้ววิน-วิน ซึ่งเมืองการบินมีข้อดี คือ คาพาซิตี้ของสนามบินเป็นไปตามทราฟฟิกจริง สามารถทยอยลงทุนเป็นเฟส ๆ ได้ แต่รถไฟต้องทุ่มลงทุนไปเลย 5 ปี”

ทุ่ม 1.2 แสนล้านพัฒนามักกะสัน

นายศุภชัยกล่าวถึงแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงว่า จะโฟกัสที่สถานีมักกะสัน พื้นที่ 150 ไร่เป็นลำดับแรก เพราะอยู่ในเงื่อนไขของสัญญาที่จะได้รับการส่งมอบ ส่วนสถานีอื่นยังเป็นแค่พื้นที่สถานี ไม่มีพื้นที่พัฒนา ต้องรอการรวบรวมพื้นที่ ซึ่งจะเป็นแผนระยะถัดไป

“สถานีมักกะสันพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ใช้เงินลงทุนประมาณ 1.4 แสนล้านบาท มาจากเงินกู้และระดมทุนจากพันธมิตร เพราะการลงทุนแบ่งเป็นโซนนิ่ง ดูว่าใครสนใจโซนไหน อาจจะมีพาร์ตเนอร์แต่ละโซน ซึ่งแนวคิดการพัฒนาโครงการเรามีแมกโนเลียเป็นพันธมิตรมาช่วยด้านออกแบบมาสเตอร์แพลนให้ ตั้งเป้าให้มักกะสันเป็นทำเลที่สร้างประโยชน์สูงสุดให้กับโครงการและกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นออฟฟิศ สำนักงาน ส่วนหนึ่งจะเป็นตลาดของนักท่องเที่ยวเพราะเชื่อม 3 สนามบิน เช่น พื้นที่คอมเมอร์เชียล”

มุ่งลงทุน 4 ธุรกิจใหม่

นายศุภชัยกล่าวถึงภาพรวมการลงทุนของเครือ ซี.พี.ใน 1-3 ปี เนื่องจากเป็นบริษัทลงทุนจะรักษามาตรฐานการลงทุนและบริหารความเสี่ยงการลงทุนไว้อย่างต่อเนื่องในหลากหลายอุตสาหกรรม ธุรกิจที่เครือคุ้นเคยจะลงทุนมาก ไม่คุ้นเคยจะลงทุนน้อยและมีพาร์ตเนอร์ร่วม เช่น กรณีรถไฟความเร็วสูง ก็เป็นเรื่องการลงทุนในสาธารณูปโภคและโลจิสติกส์ มีพาร์ตเนอร์คือ FS จากอีตาลี ที่เชี่ยวชาญเดินรถไฟร่วมด้วย

“แนวโน้มเครือขยับไปแนวนี้มากขึ้น การลงทุนใหม่ ๆ ที่สนใจ คือ 1.โลจิสติกส์ ไม่ว่าสนามบินหรือรถไฟ เราวางแผนไว้ 3 ปีที่แล้ว 2.ฟู้ดเทค ไบโอเทค นำไปสู่เรื่องของสุขภาพ 3.AI และออโตเมชั่น คล้าย ๆ IOT และ 4.อีคอมเมิร์ซ จะมาเสริมสิ่งที่ทำอยู่เดิมได้ด้วย”

https://www.prachachat.net/economy/news-328582
 

·
Liberty, Equality, Frate
Joined
·
119,188 Posts
ซี.พี. ทุ่ม 1.4 แสนล้านสร้างเมือง ปั้น “มักกะสัน” โกลบอล เกตเวย์

วันที่ 30 May 2019 - 09:18 น.

ถ้าไม่มีอะไรเข้าแทรก ในไม่ช้านี้ประเทศไทยจะได้บันทึกชื่อกลุ่ม ซี.พี. และพันธมิตรเป็นผู้ลงทุนรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ระยะทาง 220 กม. มูลค่า 2.24 แสนล้านบาท

เป็นสายที่ 2 ต่อจากรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-โคราชหรือรถไฟไทย-จีน ที่รัฐลงทุนเอง 179,413 ล้านบาท

กล่าวถึงรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน นับเป็นรถไฟขบวนพิเศษที่รัฐบาล คสช.อยากจะให้เกิดโดยเร็ว หวังเป็นแม่เหล็กดูดนักลงทุนลงพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

สิ่งที่น่าจับตานอกจากเม็ดเงินลงทุนโครงการกว่า 2.24 แสนล้านแล้ว ยังมีเรื่องของการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือ TOD ที่สถานีมักกะสันและศรีราชา ว่ากันว่าเป็นหัวใจที่จะทำให้โครงการมีกำไร

ที่น่าสนใจเพราะได้ทุนยักษ์ของเมืองไทยเป็นผู้พัฒนา จึงอยากจะเห็นโฉมหน้าโมเดลที่จะคลอดออกมา



ก่อนหน้านี้ “ศุภชัย เจียรวนนท์” ประธานคณะผู้บริหารเครือเจริญโภคภัณฑ์ (เครือ ซี.พี.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แผนพัฒนา TOD จะโฟกัสที่สถานีมักกะสัน 150 ไร่เป็นลำดับแรก เพราะอยู่ทำเลระหว่าง 3 สนามบิน และอยู่ในเงื่อนไขสัญญาที่จะได้รับการส่งมอบได้ก่อน ส่วนสถานีอื่นจะเป็นแผนระยะถัดไป

“สถานีมักกะสันพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ใช้เงินลงทุน 1.4 แสนล้าน มาจากเงินกู้และระดมทุนจากพันธมิตร เพราะแบ่งเป็นโซนนิ่ง มีพาร์ตเนอร์ลงทุนแต่ละโซน”

ส่วนแนวคิดการพัฒนาโครงการ มีบริษัท แมกโนเลียฯ มาช่วยด้านออกแบบมาสเตอร์แพลนให้ ตั้งเป้าให้มักกะสันเป็นทำเลที่สร้างประโยชน์สูงสุดให้กับโครงการและกรุงเทพฯ ใครมาถึงเมืองไทย จะต้องมาที่นี่ ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นออฟฟิศ ส่วนหนึ่งจะเป็นตลาดของนักท่องเที่ยวเพราะเชื่อม 3 สนามบิน เช่น พื้นที่คอมเมอร์เชียล และจะเปลี่ยนภูมิทัศน์โดยรอบ

ด้าน “คณิศ แสงสุพรรณ” เลขาธิการอีอีซี ย้ำภาพว่า การพัฒนาสถานีมักกะสันกลุ่ม ซี.พี.จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ประมาณ 50,000 ล้านบาทตลอดสัญญา 50 ปี เริ่มจ่ายทันทีหลังเซ็นสัญญา และต้องพัฒนาเชิงพาณิชย์ด้านบนสถานีและพื้นที่โดยรอบ จะลงทุนอีกประมาณ 50,000 ล้านบาท หรืออาจจะมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับรูปแบบการพัฒนา

“ซี.พี.ต้องลงทุนพัฒนาหลายอย่าง ซึ่งที่ดินมักกะสัน ปัจจุบันจะมีปัญหาการเข้า-ออก และสถานีไม่มีการใช้ประโยชน์ ก็เลยให้ ซี.พี.สร้างเทอร์มินอลใหม่ และสร้างทางเข้า-ออกเพิ่ม มีอุโมงค์ใต้ดินเชื่อมจากอาคารไปยังรถไฟฟ้าใต้ดินที่สถานีเพชรบุรี อาจจะมีรถไฟฟ้าระบบไลต์เรลเชื่อมภายในโครงการ”

รายงานข่าวแจ้งว่า ล่าสุด ขนาดพื้นที่สถานีมักกะสันที่จะส่งมอบให้ ซี.พี.พัฒนาเชิงพาณิชย์จาก 150 ไร่ เมื่อรังวัดจริงแล้วเหลือ 140 ไร่ ทำให้รัฐได้ค่าเช่าน้อยลงจากเดิมประเมินไว้ 50 ปี เป็นเงิน 54,000 ล้านบาท

สำหรับแนวคิดการพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่สถานีมักกะสัน ทางอีอีซีกำหนดเป็นธีม “อีอีซี เกตเวย์” ส่วนธีมที่ ซี.พี.เสนอเป็น “โกลบอล เกตเวย์” เป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่มีขนาดใหญ่ระดับโลก เนื่องจากเป็นโครงการที่เชื่อมกับ 3 สนามบิน ด้วยรถไฟความเร็วสูง

“เรากำหนดให้เอกชนปรับปรุงช่วงถนนอโศกมนตรี จากแยกพระราม 9 มุ่งหน้าแยกเพชรบุรี ซึ่งปัจจุบันไม่สามารถเลี้ยวขวาเข้าสถานีมักกะสันได้ จะให้สร้างเป็นแรมป์เชื่อมเข้ากับสถานี เพื่อเป็นการเข้าออก ส่วนที่เหลือ ซี.พี.จะปรับปรุงอะไรก็ได้ นอกจากนี้มีทางจักรยาน มีรถไฟฟ้าไลต์เรลระดับดินวิ่งบริการ ซึ่งการพัฒนาจะคล้ายกับสมาร์ทซิตี้”

รายงานข่าวกล่าวอีกว่า ซี.พี.กังวลการส่งมอบพื้นที่ จึงขอให้รัฐกำหนดไว้ในสัญญาให้ชัดเจน ซึ่งพื้นที่ส่งมอบมี 4 พื้นที่ 1.พื้นที่โล่งแนวเขตทางรถไฟ 2.พื้นที่เวนคืนใหม่ เช่น ฉะเชิงเทรา จะใช้เวลา 2 ปี 3.พื้นที่มีคนบุกรุก จะค่อนข้างยาก จะใช้เวลา 2 ปี และ 4.พื้นที่มีระบบสาธารณูปโภคอยู่ เช่น ไฟฟ้า ประปา แผนส่งมอบต้องให้เสร็จก่อนเซ็นสัญญาในเดือน มิ.ย.นี้

https://www.prachachat.net/property/news-332604
 
1441 - 1457 of 1457 Posts
Top