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Discussion Starter #1
Por José Aparecida Ribeiro - Jornalista Licenciado em Filosofia, Administrador, MBA em Marketing, estudioso de temas urbanos. Membro da Comissão Técnica de Transporte da SME . Membro do Observatório da Mobilidade. Consultor em Assuntos Urbanos.



Em seu livro, “Os Centros Urbanos, A maior invenção da humanidade”, Editora ELSEVIER, que recomendo para leigos e especialistas no tema cidades, o economista e escritor Norte Americano, Edward L.Glaeser, revela exemplos de cidades prósperas e de cidades fracassadas, apontando caminhos para que gestores e cidadãos possam fazer escolhas inteligentes, evitando que a política e as ideologias radicais promovam o engessamento das cidades.

O que chama atenção e convida para reflexões em todos os exemplos de cidade bem sucedidas, é que elas têm em comum o mínimo de interferência do poder publico nas relações de consumo, incluindo o mercado imobiliário e o da construção civil. Ao contrario, todas onde o intervencionismo governamental é grande nestas áreas, impera a inflexibilidade, o excesso de regras e a burocracia perversa.

Cidades com altos índices de desemprego, baixa qualidade de vida, violência e degradação do espaço público, são aquelas onde agentes públicos – prefeituras e secretarias – tomam decisões considerando não o que a população deseja e o mercado sinaliza, mas o que eles acham que é o correto. Belo Horizonte é um exemplo que se encaixa perfeitamente no modelo de cidade atrasada e que tem pela frente desafios monumentais se deseja sair da estagnação.

O que isso tem a ver na prática com a proposta deste texto, de certo deve ser a pergunta do leitor, e eu explico: A capital mineira está diante de um momento importante para o seu futuro, pois na agenda de votações da Câmara Municipal encontra-se o Plano Diretor, confeccionado pelo executivo municipal. A proposta, em síntese, se aprovada, pode parar o setor da construção civil levando a cidade a uma estagnação ainda maior da economia já em frangalhos.

Converso com pessoas ligadas ao setor da construção civil e do mercado imobiliário e todos tem a mesma percepção: de 2012 em diante, o mercado vem perdendo força, e alcançou em 2018 seu pior momento. Com a crise geral, estima-se numero recorde de desemprego, chegando a 130 mil trabalhadores desocupados. Lembro que atualmente é quase impossível aprovar projetos de edificações em BH, com consequências mensuráveis na cadeia produtiva. A visão míope e o radicalismo não deixam.

A causa disso tudo é o intervencionismo desmedido e desastroso da burocracia governamental, através da interferência de secretarias e de órgãos até de Brasilia que não tem nem representação em BH, como SINDACTA. São estas barreiras que desestimulam novas construções. Os representantes legais do município não fazem a menor questão de criar facilitadores, prova disso é a quantidade de projetos reprovados nas várias secretarias da PBH. Elas tratam construtores e incorporadores como inimigos.

Se atualmente já não se aprovam projetos, com o novo Plano Diretor, que prevê coeficiente de aproveitamento igual a um para toda a cidade, será o fim do mercado imobiliário. A contradição não tem explicação razoável, pois o maior interessado em estimular a cadeia produtiva da construção deveria ser o próprio executivo municipal, afinal os impostos que fazem a economia girar, permitindo o custeio da máquina publica, e os investimentos em infraestrutura, vem dos impostos gerados pelas construções.

O arcabouço do Plano Diretor que deixa qualquer empresário e cidadão de bom senso estarrecido, propõe na verdade a criação de um novo imposto, se não bastasse os que já existem, pois estabelece a outorga onerosa para quem deseja edificar acima do limite permitido de uma vez o valor do terreno. Descontadas as áreas de afastamento e os recuos, as construções serão inviáveis na cidade inteira. O correto seria elevar o potencial construtivo pelo menos 20 vezes, desburocratizando os processos de edificações e estimulando o setor.

No mudo inteiro cidades que desejam crescer buscam facilitar as construções, pois elas além de requalificarem as áreas degradadas, especialmente as das regiões centrais, movimentam a importante indústria da construção civil, gerando emprego, renda, impostos, mais IPTU, ITBI e movimentando a roda da prosperidade. Inexplicavelmente em BH ao contrário, a PBH cria dificulta dores.

Os argumentos para justificar o confisco de coeficiente são fracos e reducionistas, querem evitar o adensamento e preservar o patrimônio cultural. Ora, projetam uma cidade engessada, ignoram regras de mercado e se dizem progressistas. Esquecem inclusive o fato de que a cidade é um organismo vivo em constante mutação. Outra desculpa para desestimular a construção de prédios é a mobilidade urbana, em uma cidade que não oferece transporte de qualidade e possui um passivo de obras com 40anos de atraso.

O governo não tem dinheiro para fazer as intervenções que a cidade precisa, então coloca na conta da imobilidade urbana as justificativas para impedir seu crescimento. Com efeito, o Plano Diretor proposto pela PBH ameaça jogar a construção civil em uma crise ainda maior do que a que está em curso. Tomara que o prefeito Alexandre Kalil tenha juízo e não permita tamanho retrocesso.

Fonte
 

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Discussion Starter #2
Para vocês entenderem alguns conceitos: Coeficiente de aproveitamento de solo (CA) 1 quer dizer que, se por exemplo você tem um terreno de 100m², você só pode construir 100m² ou então um sobrado de 50m² cada pavimento. Se quiser construir mais do que isso, terá que pagar para o Estado.

No caso de BH, se quiser construir além do coeficiente 1, de acordo com o novo plano diretor, você terá que pagar 40% do valor do terreno para a prefeitura, sendo que você só pode elevar o coeficiente de aproveitamento até 5, ou seja, utilizando toda a metragem do terreno, 5 andares.

Além disso, existem os conceitos de recuo obrigatório de ajardinamento , que obrigam os edifícios a se distanciarem das calçadas e de outras construções - de forma que quanto mais alto o edifício, maior o recuo.


https://www.em.com.br/app/noticia/gerais/2018/11/09/interna_gerais,1004294/plano-diretor-de-bh-prejudica-economia-da-cidade-diz-estudo.shtml
 

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Isso vai pro pessoal que idolatrava o Kalil como supra-sumo da inteligência política e da inovação... "ele é empesário, não é político", "ele tem visão". Ok.

Bom, fora isso, só há que se lamentar por BH caso isso seja aprovado. Como diz o texto, vai matar a construção civil da cidade por 10 anos.

BH vai ficar pior que a Zona Sul do RJ, pois nem os naniquinhos de 5 andares que sobem por lá poderão subir em BH.

Pode ser bom e lucrativo para Nova Lima, que será cada vez mais invadida pela expansão imobiliária da capital.

Pode dar início a algum tipo de verticalização em Betim ou Contagem, principalmente nesta última, que já tem uns projetos legais propostos.
 

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Gente, mas alguém aqui foi em alguma reunião do COMPUR?! Eu fui e pelo que vi, esse novo plano diretor quer apenas evitar que toda a BH se transforme num Buritizão! Estou falando do Buritis, o bairro mais adensado da cidade e constituído de uns 85% de prédios residenciais, quase colados uns aos outros e onde uns 70% possuem arquitetura irrelevante! Querem frear construções de prédios baixos e finos insignificantes ou palitões que parecem que vão tombar de tanta finura e querem dar impulso para surgirem prédios massivos e com arquitetura valorizada. Eles deixaram isso bem claro na reunião.

Olhem aqui uma foto de parte do Buritis, onde toda a BH corre o risco de virar isso:

https://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1506430
 

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Esse novo plano diretor nada mais é do que aquele projeto Nova BH que irritou os movimentos sociais e agora veio repaginado, para agradá-los.

 
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Pelo que entendi também (não analisei a fundo) a ideia é justamente promover o adensamento me regiões onde há infra-estrutura, como a região central q apresentará com as políticas urbanas já vigentes um potencial construtivo de 7 vzs e as regiões da operação urbana consorciada leste oeste (região atendida pelo metrô), e Norte sul (atendida pelo BRT) que se convergem justamente na região ociosa do baixo centro.
 

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Discussion Starter #9 (Edited)
Pelo que entendi também (não analisei a fundo) a ideia é justamente promover o adensamento me regiões onde há infra-estrutura, como a região central q apresentará com as políticas urbanas já vigentes um potencial construtivo de 7 vzs e as regiões da operação urbana consorciada leste oeste (região atendida pelo metrô), e Norte sul (atendida pelo BRT) que se convergem justamente na região ociosa do baixo centro.
Com coeficiente de aproveitamento 1 não é possível adensar nada. Aliás, sim, de fato, PAGANDO, você pode construir mais em áreas de corredor de transporte público, porém você só pode aumentar o coeficiente de aproveitamento até 5, fora que os imóveis serão bem mais caros.

Aliás, a região central será a que mais sofrerá com esse novo plano diretor. Como eu já comentei aqui, a maior parte do skyline do centro foi construído em época de legislação mais branda, logo, não faz sentido uma construtura comprar um prédio, demolir e fazer outro no lugar, porque simplesmente não pode prédio ali.
 

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Discussion Starter #10
Gente, mas alguém aqui foi em alguma reunião do COMPUR?! Eu fui e pelo que vi, esse novo plano diretor quer dar impulso para surgirem prédios massivos e com arquitetura valorizada.
?????

Meu caro, você leu o thread?? Que parte de "coeficiente 1" você entendeu?

Aliás, o vídeo que você postou não tem absolutamente NADA a ver com o plano diretor. O que você postou é um projeto nonsense de mais de 5 anos atrás.

https://bhaz.com.br/2018/11/23/plano-diretor-bh-entenda-mudancas/
 

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Discussion Starter #11
Isso vai pro pessoal que idolatrava o Kalil como supra-sumo da inteligência política e da inovação... "ele é empesário, não é político", "ele tem visão". Ok.

Bom, fora isso, só há que se lamentar por BH caso isso seja aprovado. Como diz o texto, vai matar a construção civil da cidade por 10 anos.

BH vai ficar pior que a Zona Sul do RJ, pois nem os naniquinhos de 5 andares que sobem por lá poderão subir em BH.

Pode ser bom e lucrativo para Nova Lima, que será cada vez mais invadida pela expansão imobiliária da capital.

Pode dar início a algum tipo de verticalização em Betim ou Contagem, principalmente nesta última, que já tem uns projetos legais propostos.
RJ ao menos tem a desculpa de "preservar a paisagem natural", preservar a vista das montanhas, a praia, etc, já BH ???

Aliás, já foi aprovado esse novo plano diretor, e durante a discussão os empresário avisaram que essas medidas irão impactar negativamente na cidade, e sabe o que o Kalil disse? Que está "se lixando para a opinião de empresários"

 

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Acho muito mesquinharia pessoas querer pitar no espaço alheio.. são esses que definem plano diretor, zoneamento ousam saber o que é melhor para os outros... Poder público só deveria pitar no que é público, a cidade deve pertencer aos cidadãos, de forma descentralizada e jamais alguém poderia ter o poder de impor barreiras à liberdade do próximo de sonhar, impedir a criatividade e ceifar o empreendedorismo, jamais pensar em ditar e modificar a naturalidade da cidade se transformar e se adaptar conforme as demandas de mercado.. Penso que o Brasil deveria passar por uma onda onde as pessoas passem a ter uma mentalidade oposta ao que ocorre hoje, finalmente enxerguem que onde o estado tenta intervir, pior fica..
passe a questionar como o estado viola suas liberdades individuais, impõe, restringe, atrapalha em tudo que se possa imaginar...
 

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Gente, mas alguém aqui foi em alguma reunião do COMPUR?! Eu fui e pelo que vi, esse novo plano diretor quer apenas evitar que toda a BH se transforme num Buritizão! Estou falando do Buritis, o bairro mais adensado da cidade e constituído de uns 85% de prédios residenciais, quase colados uns aos outros e onde uns 70% possuem arquitetura irrelevante! Querem frear construções de prédios baixos e finos insignificantes ou palitões que parecem que vão tombar de tanta finura e querem dar impulso para surgirem prédios massivos e com arquitetura valorizada. Eles deixaram isso bem claro na reunião.

Olhem aqui uma foto de parte do Buritis, onde toda a BH corre o risco de virar isso:

https://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1506430
O problema do Buritis é meramente de acesso. Se você pensar bem o Sion é bem semelhante em termos de adensamento. Além disso, algumas partes do Buritis poderiam ter prédios comerciais e lojas ao invés de serem puramente residenciais porque um morro pode fazer a pessoa tirar o carro da garagem pra ir à padaria simplesmente.
 

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?????

Meu caro, você leu o thread?? Que parte de "coeficiente 1" você entendeu?

Aliás, o vídeo que você postou não tem absolutamente NADA a ver com o plano diretor. O que você postou é um projeto nonsense de mais de 5 anos atrás.

https://bhaz.com.br/2018/11/23/plano-diretor-bh-entenda-mudancas/
Atualmente o coeficiente de aproveitamento em toda a BH é de no máximo 2,7. Com o novo plano diretor ele será diminuído para 1, mas se pagarem o tal imposto (outorga onerosa) o coeficiente aumentará para 4. Bem mais do que os 2,7 atuais.
Se alguma construtora comprar uma área enorme dentro de zonas preferenciais para adensamento, isso significa que ela poderá construir algo bem alto. Significa também que será uma torre bem cara, de alto valor agregado. Os investidores ganharão bem mais do que gastaram pelo aumento do coeficiente.

É nisso tudo que estou acreditando e é isso que disseram que querem pra BH nas reuniões do COMPUR.

 
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Reparem que no gráfico fala da experiência paulistana com respeito a outorga onerosa. O dinheiro arrecadado foi usado para embelezamento e melhoramento urbano onde foram feitas as operações urbanas e mudaram a cara de regiões que eram nada promissoras em termos de investimentos imobiliários.

Pergunto: O mercado imobiliário paulistano deixou de participar do novo plano diretor ou foi afugentado dessas áreas?! Pelo contrário, foi um sucesso! E reparem bem na qualidade das construções que pagam outorga onerosa por lá!
 
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^^

Meu caro, o melhor plano diretor é justamente não ter plano diretor ou ter um que interfira o mínimo possível.

O plano diretor restritivo de BH só vai gerar dois fatores: encarecimento absurdo dos imóveis na capital e esvaziamento e abandono (mais) acentuado do centro antigo.

Com coeficiente 1, nenhum prédio será erguido, e com pagamento de outorga onerosa, para atingir coeficiente 4, os apartamentos serão cada vez mais caros, porque os prédios sairão cada vez mais caros.

Logo, o custo de se viver em BH irá explodir e isso irá provocar um êxodo das famílias em direção ao colar metropolitano, inchando ainda mais as vias, avenidas e ligações entre BH, Contagem, Betim e Nova Lima, já que a cidade não tem metrô decente e o BRT é curto.

Outro efeito, como te explicaram, será a decadência e abandono do centro.

O centro de BH, assim como o de SP, do RJ, de Porto Alegre, etc. foi edificado na época onde o Plano Diretor permitia tudo, permitia prédios de 30 andares em terrenos de 3.000m², permitia prédios sem recuo lateral ou frontal, etc.

Hoje, muitos galpões, predinhos e imóveis térreos desvalorizados no centrão de BH poderiam ser demolidos para construção de prédios residenciais e empresariais, mas não vale a pena demolir um predico de 8 andares de 1960 se no lugar a construtora não poderá construir mais do que 2 andares.

E não use SP como exemplo pra BH, aliás, SP é o exemplo do que NÃO se fazer em termos de Plano Diretor

Os sucessivos planos diretores de SP tiveram como resultado desfigurar, estancar, atrasar e enfeiar uma das cidades mais inovadoras, progressistas e promissoras do mundo no início dos anos 30/40.
 

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A cidade já é irrelevante mesmo em termos de altura... me preocuparia com um PD desses em Balneário Camboriú ou Goiânia. BH nunca se destacou e vai continuar não se destacando em altura, apesar de em arquitetura em si, dar um show, com alguns dos prédios residenciais mais bobitos do país.

Pra gente ver uma melhora nos planos diretores das cidades brasileiras, só se partidos como o NOVO tomarem o poder legislativo. A esquerda como um todo, bem como os populistas de direita, têm tara com regulamentações excessivas. Uma cidade governada por liberais e com forte base liberal no legislativo teria grande oportunidade de mudar isso.
 

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E ainda tem trouxa que defende... kkkk
 
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