SkyscraperCity banner
1 - 20 of 48 Posts

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #1 ·
Proponho iniciar uma discussão um pouco anterior às questões relativas à qualidade desse ou daquele empreendimento. Discutir o que ocorre da porta pra fora, ou seja, como o conjunto desses projetos transforma o espaço em que está sendo implantado.

A maioria dos grandes edifícios e complexos em construção atualmente na cidade estão inseridos em Operações Urbanas e discuti-las como modelo de construção da cidade é fundamental.

Sugiro aos interessados que leiam os seguintes autores e exponham suas posições, dúvidas e observações:

http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/fix_formulamagicaparceria.pdf

http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/ferreira_cepacfalsomilagre.pdf

http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/fix_ponte_especula.pdf
 

·
Rafael Soares
Joined
·
6,833 Posts
A revitalização da Zona Portuária do Rio será bancada à base de CEPAC's. Algumas já foram vendidas, para permitir que se construa acima do gabarito da região.

Abaixo um esquema demonstrando o funcionamento das CEPAC's para a região:

 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #5 · (Edited)
Bacana o diagrama, mas gostaria de discutir os reflexos desse "banco imobiliário" que desenharam para explicar a atuação dos agentes envolvidos.

A professora e urbanista Raquel Rolnik levantou uma questão importante sobre o uso dos CEPACs no caso do Porto Maravilha, está no link:

http://raquelrolnik.wordpress.com/2011/06/13/porto-maravilha-custos-publicos-e-beneficios-privados/

13/06/2011

"A partir de hoje, a gestão dos serviços públicos em parte da região portuária do Rio de Janeiro começará a ser feita pelo Consórcio Porto Novo (formado pelas empresas OAS, Odebrecht e Carioca Engenharia). Ao longo de 15 anos, o consórcio receberá R$ 7,6 bilhões da prefeitura para o investimentos em obras e para a realização de serviços como coleta de lixo, troca de iluminação e gestão do trânsito na região.

Além disso, como parte da operação urbana Porto Maravilha – como é chamado o projeto de revitalização da zona portuária do Rio – a prefeitura realizou hoje o leilão dos Cepacs (certificados de potencial adicional construtivo) da área. O Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, da Caixa Econômica Federal, arrematou todos os títulos por R$ 3,5 bilhões. Cada um dos 6,4 milhões de cepacs foi vendido por R$ 545.

O curioso é que a maior parte dos terrenos que fazem parte da operação urbana Porto Maravilha, que ocupa uma área de 5 milhões de m², são terras públicas, principalmente do governo federal, que foram “vendidas” para a prefeitura do Rio, a partir de avaliações feitas por… ? Pela própria Caixa que, agora, através do Fundo que ela mesma criou, com recursos do FGTS que ela administra, buscará vender os cepacs no mercado imobiliário para construtoras interessadas em construir na região.

Ou seja, estamos diante de uma operação imobiliária executada por empresas privadas, mas financiada, de forma engenhosa, com recursos públicos em terrenos públicos. Continuamos sem saber onde estão os benefícios públicos desta PPP (Parceria-Público-Privada)."


O que se discute sobre os CEPACs é o seu caráter segregador em relação ao seu caráter "robinwoodiano". Como um título que pode ser comprado e vendido à qualquer um que mobiliza recursos para tal, ele institui a especulação imobiliária.

Sendo o Estado, na caso de Rio de Janeiro e São Paulo, a Prefeitura Municipal, os detentores iniciais dos CEPACs, interessa a eles que uma determinada região ou vetor de expansão da cidade se valorize, caso contrário esse título não serve para nada.

O que acontece, no final das contas, é uma grande concetração de recursos e o aumento, intencional, da segregação entre as áreas mais e menos infraestruturadas da cidade. Essa diferenciação condiciona a valorização do título, é a lei da oferta e da procura.

O que resulta disso é uma cidade desigual, fragmentada e cara.

São Paulo passou por mais de duas décadas de Operações Urbanas que seguiram esse modelo e deu no que deu, ou está dando.

Por isso questiono a eficacia dos CEPACs.

Para quem?
 

·
Registered
Joined
·
657 Posts
Mais eficazes para quem?

...acho que essa é uma pergunta importante.
Para todos. A iniciativa privada da região que tem a possibilidade de crescer assegurado por uma valorização do imovel por melhores serviços urbanos e qualidade de transito. O governo (sociedade) que não "gasta" este recurso, podendo destinar a outros setores mais importantes como saúde e educação.
 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #7 ·
Para todos. A iniciativa privada da região que tem a possibilidade de crescer assegurado por uma valorização do imovel por melhores serviços urbanos e qualidade de transito. O governo (sociedade) que não "gasta" este recurso, podendo destinar a outros setores mais importantes como saúde e educação.
Bruno, essa valorização que ocorre em uma determinada região ou, as vezes, em direção a uma determinada região, está condicionada à investimentos que, inicialmente, não são feitos pela iniciativa privada, mas sim pelo governo.

Se estudarmos os casos de Berrini (sem CEPACs), Faria Lima e Águas Espraiadas veremos a relação entre as grandes obras viárias e o interesse do mercado. Os autores dos textos que eu coloquei no primeiro post dese thread (Mariana Fix e João Whitaker Ferreira) classificam essas obras como obras âncora, simbólicas que de fato puxam e direcionam os investimentos.

Como títulos que não servem de nada se não forem valorizados, os CEPACs só renderão esse retorno ao Município se os investimentos públicos urbanos estiverem condicionados pelso interesses do mercado, sem o qual não há demanda pelo título.

A definição das áreas cujo potencial de construção será disponibilizado em forma de títulos ocorre em comunhão com o mercado. Não há uma diretriz do governo, como você mesmo disse (a sociedade), que esteja inserida em um plano urbanístico metropolitano ou algo assim. São interesses particulares mesmo, se sobrepondo ao interesse público.

Segundo Mariana Fix e João W. Ferreira, "um primeiro problema dos CEPACs é a desvinculação que o título cria entre a compra do potencial construtivo e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o título, tendo ou não lote na região, e seu valor – como com qualquer título financeiro – pode variar, gera-se um novo tipo de especulação imobiliária, “financeirizada”."

O “controle” do Poder Público sobre essa dinâmica é relativo, pois os CEPACs e suas OUs são meros instrumentos de arrecadação.

O resultado é a institucionalização da especulação imobiliária (pois esta tem todo o aval e interesse da Prefeitura) como elemento motivador da renovação urbana na cidade. Seus parâmetros não são definidos por planos urbanísticos de escala metropolitana (ignorando prioridades urbanas importantes), mas subordinam-se ao interesse do mercado, que justificará ou não as operações.

"Discursos como o dos CEPACs vestem um disfarce ideológico que lhes confere uma aura de modernidade com fins supostamente sociais, e são utilizados para transformar um instrumento jurídico controverso – contestado pelos efeitos desfavoráveis que deve gerar à maior parte da população, beneficiando os poucos de sempre –, em uma solução tentadora de arrecadação em tempos de crise fiscal."

O livro "Parceiros da Exclusão" da Mariana, mostra como essa lógica das operações urbanas não funciona para todos.



abraço!


 

·
Registered
Joined
·
657 Posts
O interesse privado não se sobrepoe ao interesse publico. Há uma comunhão dos interesses.

Se não houvesse os investimentos na area, ela não teria condições de receber tal crescimento e valorização, mesmo se tivesse direito à carta de potencial adicional de construção. Se o governo a desse, sem fazer os investimentos necessários, as ruas, calçadas não comportariam esse aumento populacional na região.

Alguem poderia argumentar: mas não já função do Estado propiciar isso? É. Mas há custos para isso, e há lugares tão carentes que parece até ultrajante dar um upgrade numa região sendo que há outras que pessoas vivem em palafitas. E é muito fácil e dizer que isso, aquilo ou outro deveria ser gratuito e dado pelo Estado, mas esquece que pra isso tudo tem mais impostos arrecadados e nada vem de graça.

Essa discussão parece mais contra os que tem uma oportunidade do que a favor dos que não tem.

Eu acho que as regiões das favelas cariocas tem um ótimo potencial para isso. Afinal, boa parte delas estão em regiões vantajosas, muitas delas, proximas em areas turisticas, com vista para o mar, e proximas do centro.
 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #9 ·
O interesse privado não se sobrepoe ao interesse publico. Há uma comunhão dos interesses.

Há uma comunhão de interesses entre o mercado e a Prefeitura em valorizar uma determinada área que, em comparação com o restante da metrópole é muito pequena, por isso digo que o interesse privado de poucos se sobrepõe ao interesse público. Nesse caso, o fato de haver comunhão entre mercado e Prefeitura não significa dizer que há uma comunhão de interesses entre o mercado e a sociedade. A Prefeitura tem escolhido o lado do mercado (não estou puxando para a defesa dos fracos e oprimidos, mas é uma escolha muito clara que a Prefeitura têm feito.)

Podemos até citar o caso do ex-diretor Hussain Aref Saab, investigado por corrupção e enriquecimento ilícito, após ter acumulado mais de 125 imóveis em sete anos na Sehab. Aref aprovava empreendimentos acusados de estarem ilegais.

Hussain Aref trabalhava em um ogão público, mas defendia interesses privados. Esse tipo de conduta mostra o lugar do interesse público na construção da cidade hoje e já há algum tempo.


Se não houvesse os investimentos na área, ela não teria condições de receber tal crescimento e valorização, mesmo se tivesse direito à carta de potencial adicional de construção.

Perfeito, concordo plenamente. O meu ponto é: por que esses investimentos não chegam às áreas que estão fora das OUs? Há sim uma diferença grande de estruturação do espaço dentro e fora do perímetro delimitado por elas. Não condeno o investimento do Estado na transformação do espaço urbano, muito pelo contrário, quanto maior for o volume investido melhor. O que eu questiono sim é a concentração desses investimentos que está diretamente relacionada à emissão de CEPACs pela própria Prefeitura.

Se o governo a desse, sem fazer os investimentos necessários, as ruas, calçadas não comportariam esse aumento populacional na região.

Sim, concordo.

Alguem poderia argumentar: mas não já função do Estado propiciar isso? É. Mas há custos para isso, e há lugares tão carentes que parece até ultrajante dar um upgrade numa região sendo que há outras que pessoas vivem em palafitas. E é muito fácil e dizer que isso, aquilo ou outro deveria ser gratuito e dado pelo Estado, mas esquece que pra isso tudo tem mais impostos arrecadados e nada vem de graça.

Sim, nada vem de graça, esses investimentos hoje são encarados como custo e não como investimento, por isso são entregues à iniciativa privada que, por definição, não vai investir na escala condizente com o interesse público. O resultado disso é a falta de espaço público de fato. Nada é de todos, mas tudo é de alguém.


Essa discussão parece mais contra os que tem uma oportunidade do que a favor dos que não tem.

Essa discussão é importante para ambos. Os que têm e os que não têm oportunidade, esse modelo de urbanização resulta em uma cidade doente não só para os pobres. A concentração dos investimentos e a segregação espacial resultante também faz de São Paulo (e outra cidades brasileiras) uma cidade extremamente cara, além de violênta em função da grande diferenciação espacial.

Eu acho que as regiões das favelas cariocas tem um ótimo potencial para isso. Afinal, boa parte delas estão em regiões vantajosas, muitas delas, proximas em areas turisticas, com vista para o mar, e proximas do centro.
...concordo. Mas quando você fala isso está supondo que os atuais moradores dessas favelas ficarão por lá ou serão removidos?

Acompanhando as notícias relativas às obras do Porto Maravilha podemos ver como esse "potencial" tem sido explorado. Lá como aqui tem havido violentos processos de desapropriação e "limpeza" daqueles que não são desejados ali pois comprometem a valorização e, portanto, o aproveitamento desse potencial.


Essa relação entre Mercado e Estado (Prefeitura, etc.) é fundamental para entendermos a Cidade. Hoje em Sâo Paulo só o mercado dita as regras e ai salve-se quem puder.


 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #12 ·
Os Cepacs foram criados pelo então secretário Marcos Cintra na gestão da prefeitura do Maluf em São Paulo de 1993 a 1996
Sim, na Operação Urbana Faria Lima (iniciada na gestão do Maluf), os CEPACs apareceram pela primenta vez como mecanismo. No entanto, uma discussão jurídica (sobre a necessidade ou não de autorização Federal para o lançamento de títulos financeiros municipais) retardou a sua implementação imediata. Havia também certa desconfiança sobre a aceitação desses títulos no mercado, o que poderia torna-lo uma "moeda podre".

Só em 2002, na gestão da Marta Suplicy, os CEPACs de fato entraram em cena, já regulamentados por uma lei Federal, o Estatuto das Cidades, aprovado em 2001. A Operação Urbana Água Espraiadas foi, portanto, a primeira a utilizar o mecanismo de fato.

O próprio Marcos Cintra os definiu como uma "mina de ouro", uma ótima forma de gerar recursos imediatos ao poder público, o que, segundo ele, conferia fins sociais ao instrumento. A discussão sobre esse dito "fim social" é uma das principais controversias dos CEPACs.
 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #13 ·
Ainda não entendi qual é o problema das OUC's atenderem aos interesses do mercado.

As OUCs são, hoje em São Paulo, os únicos instrumentos de infraestruturação do espaço urbano. Entendo por infraestruturação o investimento na transformação desse espaço para que este suporte minimamente as atividades de produçãoe/ou lazer de uma cidade.
Dito isso, acho que o problema não é as "OUC's atenderem aos interesses do mercado", mas sim atenderem somente aos interesses do mercado.
Vamos montar um caso hipotético, mas não fictício:
Há uma determinada área que é de interesse do mercado imobiliário. Esta é dotada de boa localização (próxima à bairros residenciais nobres, infraestrutura básica bem razoável e boa acessibilidade do ponto de vista do sistema de transporte), mas carece de "pequenas intervenções" para que se torne de fato uma área "valorizada".
Essas "pequenas intervenções" podem ser feitas de várias formas: Uma grande avenida, um equipamento cultural notório (casa de espetáculos, sala de concertos, escola de dança...etc), uma linha de trem ou metrô ou simplesmente a readequação da legislação relativa ao uso do solo e potenciais construtivos.
Pois bem, quem arca com esse investimento inicial da operação?

Lembremos os casos das OUCs mais famosas. Anhangabaú, Faria Lima e Água Espraiada.


Na primeira, o projeto do vale do Anhangabaú foi bancado pela Prefeitura. Na Segunda, a ampliação da Av. Faria Lima foi bancada pela Prefeitura. Na terceira, a continuação e "requalificação" da Av. Água Espraiada (atual Av. Jornalista Roberto Marinho) foi bancada pela Prefeitura.

Estas são as chamadas obras "âncora", com eu já comentei anteriormente em outros posts. Têm esse apelido pois, atraem, inicialmente, as atenções de todos, uma vez que o poder público está investindo ali...e não há de ser por acaso.
Constitui-se uma área de interesse, com potencial de valorização, supondo que a demanda pelas localizações dessa área aumente com essas obras, certo?

Há um potencial de valorização pois essa área tem um diferencial, algo que outras não têm.
Para quem constrói e vende imóveis, quanto mais você construir e vender em uma área valorizada melhor, mais você pode ganhar pelo metro quadrado para falar o português bem claro.

A Prefeitura, por sua vez pensa: A demanda pelas localizações nessa área vai aumentar, vai ter neguinho se matando pra construir lá.

Antes dos CEPACs, essa valorização poderia ser captada através do pagamento da outorga onerosa. Se o dono do terreno quisesse construir acima do coeficiente de aproveitamento básico ele teria que pagar. Exigia-se, portanto, uma contrapartida pela sobrecarga que esse adensamento provocaria na cidade. Os recursos captados seriam investidos pelo poder público segundo suas determinações, não necessariamente no perímetro da Operação Urbana.

Com os CEPACs, esse potencial de valorização é explorado de outra forma. Após quantificado o montante de potencial construtivo acima do coeficiente básico, títulos financeiros são emitidos proporcionalmente a esse montante. Esses títulos representam cotas de potencial adicional de construção.

Se há um milhão de metros quadrados a serem construídos segundo o coeficiente de aproveitamento básico, quando o coeficiente é máximo (geralmente não ultrapassa 4,0) esse valor é de 4 milhões. Dependendo da valorização da tal área o título é vendido a um valor. Se cada um é vendido a R$ 500,00, a Prefeitura arrecada 2 bilhões...se cada um é vendido a R$ 1.000,00 a Prefeitura arrecada 4 bilhões, e por ai vai.

Onde quero chegar: Interessa à Prefeitura que o potencial de valorização dessas áreas seja maximizado, pois ela também tem muito a ganhar.

As OUCs tem sido utilizadas como instrumentos de arrecadação de recursos a serem investidos nas próprias OUCs. O volume de recursos investido ali reflete diretamente no valor dos CEPACs que podem alcançar valores cada vez maiores dependendo da especulação que impulsiona seu preço.

Ao operar dessa forma, a Prefeitura prioriza o interesse do mercado imobiliário, uma vez que a escolha do perímetro da Operação Urbana também está submetida ao interesse desses agentes. Ocorre a concentração de investimentos quase única e exclusivamente dentro desses perímetros.

Isso está, por exemplo, na própria lei da Operação Urbana Água Espraiada, obrigando a Prefeitura a investir o dinheiro captado com a venda de CEPACs dentro do perímetro da operação.

Sim, esses recursos podem ser investidos em habitação de interesses social, mas na prática não são...a Ponte Estaiada é (literalmente) o maior exemplo disso. Foram cerca de 250 milhões de reais investidos na sua construção. Vale dizer que o tráfego de ônibus e bicicleta é proibido na ponte.


Um caso claro do alinhamento de interesses entre o poder público e os agente imobiliários é o da favela Jardim Edite (Edith), pivô de uma dos episódios mais nojentos desse tipo de “parceria” público-privada.

O mercado imobiliário entendeu que o cruzamento da Berrini com a Água Espraiada seria uma área de interesse, pois tinha grande potencial de valorização. Porém, para que a área atraísse de fato o interesse do mercado, além da construção do novo trecho da avenida, a remoção da favela Jardim Edith seria fundamental.

Foi isso que aconteceu e a “esquina da riqueza” como a região foi apelidada pôde enfim explorar o potencial de valorização...ou higienização, como queiram.

Quem providenciou a remoção da favela?

A prefeitura. Sim ela também tinha interesse em explorar esse potencial de valorização.


Para onde foram as mais de 50 mil pessoas da favela?

Foram deslocadas para a periferia, em áreas de proteção aos mananciais. Há até um núcleo chamado Jardim Edith II.


Quando as OUCs atendem aos interesses do mercado e somente aos interesses do mercado, os investimentos na cidade como um todo são direcionados e concentrados segundo esses interesses.

As obras “âncora” não acontecem em Cidade Tiradentes ou no Grajaú, mesmo essas áreas sendo tão importantes quanto Pinheiros e Vila Olímpia do ponto de vista da gestão do espaço público.

Nessa conjuntura onde os interesses da Prefeitura e do mercado se misturam, prevalece a diferenciação do espaço. Interessa às duas partes que o metro quadrado na Vila Olímpia tenha um valor absurdamente maior do que no Grajaú. Isso constitui o diferencial que é captado pela valorização dos perímetros das OUCs.

Interessa às duas partes que a cidade seja segregada, excludente e cara, muito cara.
 

·
Rafael Soares
Joined
·
6,833 Posts
...concordo. Mas quando você fala isso está supondo que os atuais moradores dessas favelas ficarão por lá ou serão removidos?

Remoção? ELes estão reurbanizando a Providência!!!

Acompanhando as notícias relativas às obras do Porto Maravilha podemos ver como esse "potencial" tem sido explorado. Lá como aqui tem havido violentos processos de desapropriação e "limpeza" daqueles que não são desejados ali pois comprometem a valorização e, portanto, o aproveitamento desse potencial.
Você, obviamente, não acompanha o thread de revitalização da Zona POrtuária mesmo. Não vi uma notícia de desapropriação violenta, nenhuma mesmo. A favela continuará lá e tá recebendo um monte de obra de urbanização com direito a teleférico. As possíveis remoções são provavelmente fruto de área de risco. Teve o caso do dono de um bar muquifo que foi nos jornais reclamar da desapropriação. Achava pouco os milhões que recebeu. Era essa a violência?

Há centenas de fotos da urbanização da ZP. Esquecida e abandonada há décadas, agora tá ganhando enterramento da fiação, calçadas novas, acessibilidade, novo mobiliário, novos empreendimentos, pesquisas arqueológicas.

Aí vem uma pessoa e faz reclamações - de viés claramente político, diga-se de passagem - e quer ignorar a transformação toda com essa ladainha?
 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #16 ·
Os CEPACS foi uma das ideias mais brilhantes que eu já vi surgir em SP
Não acho uma idéia brilhante. Acho que é uma idéia que pode ser apefeiçoada.

Se os recursos captados com a valorização e venda de CEPACs tiverem destinos mais definidos e abrangentes ele pode ser muito benéfico como instrumento.

Uma vez elaborado um plano urbanístico bem feito, que de fato tivesse alcance metropolitano e não só Municipal, a venda de CEPACs poderia abastecer fundos de financiamento de grande escala, como a ampliação da rede de metrô, as obras de recuperação das várzeas dos rios Pinheiros e Tietê, bem como a sua despoluição, o tal do parque linear - que será o maior do mundo, mas ninguém sabe com que dinheiro será implantado - entre outros.

O mercado imobiliário não deve ser impedido de agir, mas o impacto de suas ações devem refletir de maneira positiva em uma escala apropriada. As contrapartidas não devem se limitar à escala da quadra do empreendimento.

É uma idéia boa como mecanismo, mas um mecansimo utilizado de maneira muito conveniente pela Prefeitura e mercado, ambos interessados na maior valorização de uma parte da cidade.


Convido-os a ler os textos do primeiro post (links), são bastante interessantes para confrontar essas questões.


abraço.
 

·
Rafael Soares
Joined
·
6,833 Posts
E eu o convido a me responder à pergunta que fiz: onde vc viu falar em remoção violenta na ZOna POrtuária do Rio?

Você acompanha o thread e viu que a urbanização não se dá apenas nas quadras dos empreendimentos?
 

·
Registered
Joined
·
13,984 Posts
As OUCs são, hoje em São Paulo, os únicos instrumentos de infraestruturação do espaço urbano.
Você está querendo dizer que as únicas obras de infraestrutura de porte de SP estão dentro da OUC Água Espraiada? Porque se "as OUCs são, hoje em São Paulo, os únicos instrumentos de infraestruturação do espaço urbano", o tesouro municipal e estadual inexistem na cidade, e nenhum outro projeto (incluindo investimentos no metrô) está sendo tocado na cidade.
É óbvio que ou você se embananou nas palavras, ou está mentindo.
---------------------

Sobre o restante do seu texto:

O problema básico é que você não entendeu a diferença entre uma Operação Urbana Consorciada e uma mera aquisição de títulos de potencial construtivo ou pagamento de outorga onerosa.
A função da OUC é desenvolver um determinado perímetro urbano delimitado. Esse perímetro não vai se desenvolver de maneira adequada se for deixado por conta do mercado imobiliário, pois precisa de intervenções na sua infraestrutura para se tornar atrativo para os investidores.
Se a construtora X tem um terreno num bom bairro, já dotado de infraestrutura adequada, ela tende a querer aproveitar todo o potencial daquele terreno. Se a lei de uso do solo limita o número de pavimentos, é vantajoso pra ela pagar uma outorga e poder aproveitar todo o potencial econômico da sua propriedade.
As áreas que são englobadas numa OUC possuem quase sempre uma boa localização e uma grande quantidade de terrenos subaproveitados. Estes terrenos estão nessas condições porque a infraestrutura do local ainda não é adequada (em especial os acessos viários) e porque a lei de uso do solo limita muito sua ocupação. Não é vantajoso para o investidor pagar uma outorga para adquirir potencial construtivo se a Prefeitura não prover a área de infraestrutura adequada e ainda por cima aplicar o recurso da outorga em outras áreas. E mesmo que a outorga fosse atrelada à área, não valeria a pena o investidor pagá-la isoladamente, pois os recursos que ele desembolsaria seriam insuficientes para qualquer intervenção significativa na região.
É por isso que se institui uma operação consorciada: diversos investidores podem adquirir títulos de potencial construtivo facilmente, e eles tem a garantia que esses recursos serão aplicados exclusivamente na região em que eles estão investindo. É um consórcio entre a prefeitura, os investidores e o solo da região (sim, o solo também está no consórcio).
Isso explica porque o pagamento de outorga não é eficiente nos tipos de áreas que são escolhidas para OUC's.

Estando isso claro, podemos responder a sua pergunta:

Mais eficazes para quem?

...acho que essa é uma pergunta importante.
Graças ao deus da economia, as prefeituras não fabricam dinheiro. Deste modo, elas precisam financiar suas atividades e investimentos de alguma forma. A forma escolhida: impostos.
A atividade econômica é essencial para a arrecadação de impostos, e o setor imobiliário é o ramo de atividade mais importante para a administração municipal, pois paga IPTU, ITBI e ISS (além de várias outras taxas e talvez mais algum imposto).
Esta semana estávamos discutindo num dos threads de Curitiba um texto publicado por um colunista esquerdopata. O texto falava o seguinte: "quem está pagando pelo luxo do Batel é o morador da periferia".
Trata-se de uma crítica à reforma das calçadas de uma importante avenida comercial da cidade, localizada em um bairro nobre. Obra de 3,5 mi.
Argumentei basicamente o seguinte: entre 80-90% dos investimentos em obras da Prefeitura de Curitiba já se concentram em bairros periféricos, e todos os bairros da cidade merecem atenção, uns mais outros menos (como a própria proporção nos investimentos nos diz).

Depois de muito debate, veja o que foi colocado por um dos foristas:

Justamente o que eu ia dizer. Na verdade é o morador do Batel que paga pelas obras e serviços que a prefeitura oferece à periferia. Afinal, os imóveis mais caros são os que pagam mais IPTU e ITBI.
Mas eu entendo o discurso do Galindo. A luta de classes é uma bandeira da esquerda. É aquela teoria de que o rico é rico pq explora o pobre.

Mas sobre investimentos da PMC, antes de tudo devemos nos lembrar que o grosso dos gastos da prefeitura não é em obras. É em saúde e educação (uns 700 mi a mais de 1 bi por ano em cada pasta). E esses serviços estão nos bairros da periferia. Não tem postinho 24h, hospital do Idoso nem creche no Batel.

Quanto a obras, idem. A prefeitura investe hoje nos bairros recém-loteados, como o Tatuquara.
O orçamento de obras de infraestrutura (exclui-se obras de parques, escolas, postos de saúde) da PMC não deve chegar a 100 mi/ano. O investimento em saúde e educação somados, passa de 1,5 bi/ano. E quem usa esses serviços são os pobres.

Dizer que o pobre paga a obra no bairro do rico é de uma desonestidade intelectual tão grande, que só pode ser dito por alguém que quer incentivar uma luta de classes, que não tem a mínima noção de como é composta a arredação pública e que nunca pagou imposto na vida.

Meu sogro tem uma boa casa, nova, de 3q no melhor lugar do bairro alto, com amplo quintal, garagem cabe 4 carros. Ele é pobre. Ganha 1600 de aposentadoria e a velha é dona de casa.
O IPTU anual dele não chega a 200 pila.
O plantão de um médico em uma noite em um posto de saúde custa quase 1 barão pra prefeitura.
Sinto-lhe informar, mas quem paga essa conta só pode ser o cara que mora numa cobertura no Batel e só vai em médico particular. A casa do meu sogro não é nem averbada. Ele não pagou o ISS da obra. Assim como não são mais da metade das cadas do bairro.

O cara que compra um ap de 2 milhoes no Batel, paga só de ITBI, 48 mil reais pra PMC. E a construtora pagou um monte de ISS pra construir o prédio, por que ela não tem como vender sem estar averbado. E o cara paga mais uma baba de IPTU todo ano.

Então o que se discute é a desonestidade intelectual e a argumentação rasteira do articulista. Ele traz à tona novamente aquela ideia, comum no Brasil, de que ser rico é quase um crime. Como se o rico sustentasse sua riqueza em cima da exploração dos pobres, que segundo ele pagam as belas calçadas ajardinadas da frente dos aps de 5 milhões.
O que isso nos mostra? Que os grandes financiadores da prefeitura são as construtoras e os moradores de bairros nobres. São eles os responsáveis pela maior parte da arrecadação de impostos nas cidades. E sendo essas atividades as mais importantes para prefeitura, veja que mágica incrível:

Eu, Prefeito, posso criar um novo e grande vetor de arrecadação fazendo investimentos em infraestrutura (coisa que já é minha obrigação). E o melhor: eu vou rachar a conta com os mesmos caras que depois vão ficar me pagando impostos pro resto da vida. É ou não é uma ideia de gênio?
Se você ainda não acha uma ideia de gênio, espere só eu te contar uma coisa: é com o dinheiro que eu vou arrecadar das construtoras e da burguesia que vai morar nos novos prédios que eu vou fazer obras na periferia. O que acha agora?


Viu como é vantajoso pra todo mundo? Mesmo que a prefeitura tenha que arcar com o investimento inicial, ela vai arrecadar muito mais em impostos dali pra frente. E de quebra, está atendendo as demandas das construtoras, que são fiéis contribuintes do Estado, ao contrário de pessoas que moram em áreas invadidas e que não pagam IPTU.
É ou não é uma maravilha? :colgate:
 

·
Registered
Joined
·
47 Posts
Discussion Starter · #19 · (Edited)
Você está querendo dizer que as únicas obras de infraestrutura de porte de SP estão dentro da OUC Água Espraiada? Porque se "as OUCs são, hoje em São Paulo, os únicos instrumentos de infraestruturação do espaço urbano", o tesouro municipal e estadual inexistem na cidade, e nenhum outro projeto (incluindo investimentos no metrô) está sendo tocado na cidade.
É óbvio que ou você se embananou nas palavras, ou está mentindo.
---------------------

Não. Não me embananei nem menti. O tesouro estadual e municipal exitem, mas investem onde? Sim, o que eu quiz dizer foi que os investimentos hoje são feitos dentro das OUCs, sim...ou a elas relacionados.

Os planos de ampliação da rede de metrô inclusive. As novas linhas propostas pela atual gestão passam por: Lapa, Luz, Moema, Pompéia, Brooklin, Vila Olímpia, etc. Sim, há trechos que não estão exclusivamente dentro das OUCs, sim pois as linhas são extensas, mas no geral o traçado da novas linhas colabora para a concentração dos investimentos.


Só um parenteses, rápido: Sobre a rede do metrô e sua ampliação, podemos associa-la à questão da diferenciação do espaço também. São Paulo é uma metrópole de 22 milhões de habitantes e não um município de 11. O metrô "paulistano" não ultrapassa nem sequer o parímetro do municípo, como se entitula transporte metropolitano então? Os novos investimentos continuam nesse sentido, concentram as linhas nas regiões centrais e segregam grandes porções da metrópole. As zonas Leste e Norte que o diagam.

voltando...

claro que há projetos sendo tocados na cidade, mas de forma insuficiente e desarticulada...são migalhas se comparadas às intervenções nas tais áreas de interesse que eu apontei.


Sobre o restante do seu texto:

O problema básico é que você não entendeu a diferença entre uma Operação Urbana Consorciada e uma mera aquisição de títulos de potencial construtivo ou pagamento de outorga onerosa.

Ok, mil perdões, mas é um assunto difícil de tratar em 10 linhas. Tentei ser rápido. Depois você pode me explicar onde estão os furos, vou ler tudo numa boa.

Sobre as OUCs e a mera aquisição de títulos de potencial construtivo eu me esforcei viu, deixei bem claro (antes do CEPACs...blá blá blá....depois dos CEPACs lá lá lá). Acho que ficou razoável, mas se tiver algo a acrescentar, pode completar, vai ser muito bom.

Acho que nós dois concordamos que CEPACs e Outorga Onerosa são duas coisas diferentes, certo? Hoje as Operações urbanas consorciadas são realizadas por meio da valorização e venda de títulos de potencial adicional de construção. Não foi isso que eu disse? Bom, foi isso que eu quiz dizer.


A função da OUC é desenvolver um determinado perímetro urbano delimitado. Esse perímetro não vai se desenvolver de maneira adequada se for deixado por conta do mercado imobiliário, pois precisa de intervenções na sua infraestrutura para se tornar atrativo para os investidores.

Sim, perfeito.

Se a construtora X tem um terreno num bom bairro, já dotado de infraestrutura adequada, ela tende a querer aproveitar todo o potencial daquele terreno. Se a lei de uso do solo limita o número de pavimentos, é vantajoso pra ela pagar uma outorga e poder aproveitar todo o potencial econômico da sua propriedade.

sim, continuamos concordando, afinal vale muito a pena construir e vender em locais valorizados.

As áreas que são englobadas numa OUC possuem quase sempre uma boa localização e uma grande quantidade de terrenos subaproveitados. Estes terrenos estão nessas condições porque a infraestrutura do local ainda não é adequada (em especial os acessos viários) e porque a lei de uso do solo limita muito sua ocupação. Não é vantajoso para o investidor pagar uma outorga para adquirir potencial construtivo se a Prefeitura não prover a área de infraestrutura adequada (...concordo até aqui, perfeito) e ainda por cima aplicar o recurso da outorga em outras áreas.

No meu entendimento da coisa toda, eu acho que quem delibera onde o recurso captado pela outorga (e/ou CEPAC) será investido é sim o poder público e se ele tiver um plano urbanístico metropolitano que o orienta a investi-lo no "jardim cabrobró do norte" (pra inventar um bairro bem longe, lá na periferia)...ele será investido lá, ué. Afinal o poder público é o representante da sociedade como um todo, inclusive dos representantes do "Jardim cabrobró do norte".

Os interesses do mercado não devem ser ignorados, mas orientados dentro de uma planejamento maior que não são as OUCs.

E mesmo que a outorga fosse atrelada à área, não valeria a pena o investidor pagá-la isoladamente, pois os recursos que ele desembolsaria seriam insuficientes para qualquer intervenção significativa na região.

Sim, afinal a capacidade do estado de mobilizar recusros é maior, afinal os impostos não são brincadeira, certo?

É por isso que se institui uma operação consorciada: diversos investidores podem adquirir títulos de potencial construtivo facilmente (mediante pagamento à Prefeitura, que também tem a granhar com isso, portanto), e eles tem a garantia (garantia, pois a Prefeitura também quer investir ali para que o próximo lote de CEPACs venha mais "gordo") que esses recursos serão aplicados exclusivamente na região em que eles estão investindo. É um consórcio entre a prefeitura, os investidores e o solo da região (sim, o solo também está no consórcio). Mas não é o mesmo que dizer que é um consórcio entre O POVO (digo povo para facilitar, não por demagogia) os investidores e o solo da região, pois na maioria das vezes O POVO mora em uma dessas regiões e não vai aguentar o tranco da valorização da área. Aquele lugar não vai mais ser pra ele, vai ser pra gente "melhor" do que ele.


Isso explica porque o pagamento de outorga não é eficiente nos tipos de áreas que são escolhidas para OUC's. Sim, pois hoje os CEPACs conferem mais liquidez às operações, não há vinculo entre a posse de um CEPAC e a posse de um terreno dentro da OUC, somente na hora da aprovação do empreendimento. Essa desvinculação entre a posse do CEPAC e a posse do terreno produz um mercado secundário de títulos. Isso torna o CEPAC altamente atraente pois qualquer um pode comprar.

Estando isso claro, podemos responder a sua pergunta:

Aqui faltou a minha pergunta: "Eficaz, pra quem?"


Graças ao deus da economia, as prefeituras não fabricam dinheiro. Deste modo, elas precisam financiar suas atividades e investimentos de alguma forma. A forma escolhida: impostos.

A atividade econômica é essencial para a arrecadação de impostos, e o setor imobiliário é o ramo de atividade mais importante para a administração municipal, pois paga IPTU, ITBI e ISS (além de várias outras taxas e talvez mais algum imposto).

Esta semana estávamos discutindo num dos threads de Curitiba um texto publicado por um colunista esquerdopata (não precisa chamar ninguém de esquerdopata, aliás eu não sei o que é um). O texto falava o seguinte: "quem está pagando pelo luxo do Batel é o morador da periferia".

Trata-se de uma crítica à reforma das calçadas de uma importante avenida comercial da cidade, localizada em um bairro nobre. Obra de 3,5 mi.
Argumentei basicamente o seguinte: entre 80-90% dos investimentos em obras da Prefeitura de Curitiba já se concentram em bairros periféricos, e todos os bairros da cidade merecem atenção, uns mais outros menos (como a própria proporção nos investimentos nos diz). Bom, se vc tem esses dados tem que discuti-los mesmo.

O que isso nos mostra? Que os grandes financiadores da prefeitura são as construtoras e os moradores de bairros nobres. São eles os responsáveis pela maior parte da arrecadação de impostos nas cidades. E sendo essas atividades as mais importantes para prefeitura, veja que mágica incrível:

Eu, Prefeito, posso criar um novo e grande vetor de arrecadação fazendo investimentos em infraestrutura (coisa que já é minha obrigação sim, mas não só nesse vetor de arrecadação, certo?). E o melhor: eu vou rachar a conta com os mesmos caras que depois vão ficar me pagando impostos pro resto da vida. É ou não é uma ideia de gênio?
Se você ainda não acha uma ideia de gênio, espere só eu te contar uma coisa: é com o dinheiro que eu vou arrecadar das construtoras e da burguesia que vai morar nos novos prédios que eu vou fazer obras na periferia Olha, prometeu tem que cumprir, hein. Senão eu não voto mais no sinhô!. O que acha agora?

Mas Sr. Prefeito,

...se a lógica é: delimitar a área > valorizar a área > vender a área valorizada > Dividir a conta dos investimentos com os compradores...não é "todo mundo" que vai comprar, certo?

Quem não comprar vai para onde? Sim! Para periferia, pois vai estar tudo tão valorizado e caro que não vai rolar comprar nada nem perto das OUCs que hoje, em São Paulo, ocupam uma boa parte da cidade.

Essa valorização desse pedaço do seu "vetor de arrecadação" é excludente por definição já que tem mais gente que não pode pagar do que gente que pode...e põe mais gente nisso.

O processo de crescimento da sua cidade é de uns 20% na periferia e -10% na área mais central, porém o montante investido á menor na "pefira" e maior no "centro".

A perifa vai ganhar, ao longo dos anos, em extensão territorial e população, além de concentrar o uso predominantemente residencial. Porém recebe, proporcionalmente, menos investimento.

O centro perde densidade de uso, menos pessoas moram nessa área que se consolida como centro empresarial com intensificação dos usos do setor terciário (afinal são essas as impresas capazes de mobilizar recursos para arrematar as localizações mais valorzadas). Apesar da menor densidade, os investimentos são, proporcionalmente, mais elevados (por isso eu insisto na tese - que não é minha, mas sim de gente que estuda muito tudo isso - de que esse é um modelo concentrador) garantindo um patamar de "qualidade de vida" elevado, próximo ao dos países de primeiro mundo.

Pronto, a cidade que você quer fazer ai eu ja tenho aqui...e eu te digo com a maior sinceridade. Não é bacana morar aqui.

Viu como é vantajoso pra todo mundo? Mesmo que a prefeitura tenha que arcar com o investimento inicial, ela vai arrecadar muito mais em impostos dali pra frente. E de quebra, está atendendo as demandas das construtoras, que são fiéis contribuintes do Estado, ao contrário de pessoas que moram em áreas invadidas e que não pagam IPTU.
É ou não é uma maravilha? :colgate:
O modelo da OUCs é concentrador. Ao longo do tempo esse movimento de concentração atinge um limite, pois o desequilíbrio e a segregação espacial são tão grandes que a coisa não funciona mais. Essa é São Paulo hoje e já há uns bons 5 anos.





Temos nossas diferenças, minha experiência é aqui e a sua ai. Acho muito bacana discutirmos esse assunto e muitos outros sobre cidades. Foi para isso que lancei o post, para ver quem se interessava e pensava diferente de mim, só isso. Não acho que sei mais que você nem que sei mais do que ninguém, temos pontos de vista importante a serem confrontados, mas sempre mantendo o bom nível da discussão. Se você se sentir desrespeitado com algo que eu escrever, pode me avisar, peço desculpas na hora.

segimos com o assunto, você levantou questões importantes.

Abraço
 

·
Registered
Joined
·
13,984 Posts
Não. Não me embananei nem menti. O tesouro estadual e municipal exitem, mas investem onde? Sim, o que eu quiz dizer foi que os investimentos hoje são feitos dentro das OUCs, sim...ou a elas relacionados.
Foristas de SP podem responder melhor, mas eu duvido muito que a maior parte dos investimentos públicos de SP ocorram em função das OUC's instituídas na cidade.
Quem acompanha as ações de qualquer grande prefeitura sabe que isso não é administrativamente e politicamente possível. Obras de maior vulto chamam mais atenção, e pode ser que a maioria esteja concentrada nessas áreas ou próximas à elas, mas o orçamento de obras de um município é uma coisa muito mais ampla que a construção de um complexo viário. Pavimentação, obras de drenagem, calçamento, paisagismo.. tudo isso, mesmo que diluído por toda cidade (e é assim que tem que ser), consumoe uma quantidade muito grande de recursos.
E mesmo grandes obras, como a que eu acompanho da construção do monotrilho da linha 2-verde, certamente estão presentes em toda a cidade. Eu não imagino SP concentrando investimentos em meia dúzia de bairros, e tenho absoluta certeza que existem projetos sendo tocados em todas as regiões da cidade.
Mais uma vez, peço a participação de foristas da cidade para esclarecer.

Os planos de ampliação da rede de metrô inclusive. As novas linhas propostas pela atual gestão passam por: Lapa, Luz, Moema, Pompéia, Brooklin, Vila Olímpia, etc. Sim, há trechos que não estão exclusivamente dentro das OUCs, sim pois as linhas são extensas, mas no geral o traçado da novas linhas colabora para a concentração dos investimentos.

Só um parenteses, rápido: Sobre a rede do metrô e sua ampliação, podemos associa-la à questão da diferenciação do espaço também. São Paulo é uma metrópole de 22 milhões de habitantes e não um município de 11. O metrô "paulistano" não ultrapassa nem sequer o parímetro do municípo, como se entitula transporte metropolitano então? Os novos investimentos continuam nesse sentido, concentram as linhas nas regiões centrais e segregam grandes porções da metrópole. As zonas Leste e Norte que o diagam.
Desconheço qualquer cidade no mundo que não tenha iniciado a construção da sua rede de metrô pelas regiões mais adensadas. Não adianta querer construir 30 km de túnel rumo à região metropolitana sem criar uma malha central mínima. As regiões mais afastadas são atendidas hoje por uma grande malha (acho que chega a 150-200 km) da CPTM, que possui uma qualidade operacional inferior a do metrô, mas que vem avançando bastante.
SP está décadas atrasada na expansão da sua malha metroviária, mas ignorar todo o contexto econômico das décadas de 70, 80 e 90, e deixar de lado o simples fato de que o governo federal praticamente não investe em metrô na maior cidade do país, é no mínimo ser desleal com os fatos.

Ok, mil perdões, mas é um assunto difícil de tratar em 10 linhas. Tentei ser rápido. Depois você pode me explicar onde estão os furos, vou ler tudo numa boa.
Eu já expliquei. O que diferencia uma OUC de uma aquisição de títulos é a palavra Consorciada. É uma união para tocar um projeto, onde todas as partes tem interesses comuns. A prefeitura deseja criar um novo vetor de desenvolvimento, que vai gerar empregos e aumento na arrecadação de impostos através da liberação de um potencial econômico que está aprisionado por regulação e infraestrutura deficitária. O mercado imobiliário deseja poder empreender nessa região, mas pra isso precisa que a prefeitura libere a ocupação adensada e crie a infraestrutura necessária para suportar os empreendimentos.
O pagamento de outorga tem uma aplicação diferente, para projetos de menor porte, como eu já expliquei. É uma relação investidor-prefeitura, e não uma relação mercado-prefeitura.

Sobre as OUCs e a mera aquisição de títulos de potencial construtivo eu me esforcei viu, deixei bem claro (antes do CEPACs...blá blá blá....depois dos CEPACs lá lá lá). Acho que ficou razoável, mas se tiver algo a acrescentar, pode completar, vai ser muito bom.

Acho que nós dois concordamos que CEPACs e Outorga Onerosa são duas coisas diferentes, certo? Hoje as Operações urbanas consorciadas são realizadas por meio da valorização e venda de títulos de potencial adicional de construção. Não foi isso que eu disse? Bom, foi isso que eu quiz dizer.
A outorga tem função de compensar a prefeitura pelo impacto extra que um único empreendimento vai gerar para a cidade; a OUC tem como função consorciar prefeitura e iniciativa privada para tocar um grande projeto de desenvolvimento que não poderia ser executado com a participação de só uma das partes com com um mercado descentralizado de outorgas. Acho que nisso concordamos.

No meu entendimento da coisa toda, eu acho que quem delibera onde o recurso captado pela outorga (e/ou CEPAC) será investido é sim o poder público e se ele tiver um plano urbanístico metropolitano que o orienta a investi-lo no "jardim cabrobró do norte" (pra inventar um bairro bem longe, lá na periferia)...ele será investido lá, ué. Afinal o poder público é o representante da sociedade como um todo, inclusive dos representantes do "Jardim cabrobró do norte".

Os interesses do mercado não devem ser ignorados, mas orientados dentro de uma planejamento maior que não são as OUCs.
Você ainda não entendeu a diferença entre uma outorga onerosa e uma OUC. Para a construtora X, que tem um terreno num bairro valorizado e com infraestrutura adequada, não faz muita diferença o que a prefeitura vai fazer com a outorga. É claro que ela preferiria que o recurso fosse investido na melhoria das calçadas, no aterramento da fiação, em alguma intervenção viária. Mas a região já tem as características urbanas que ela necessita para agregar valor ao seu empreendimento. Se nada for investido ali, um apartamento no Jardins, Morumbi ou algum outro bairro rico de SP vai valer milhões do mesmo jeito. Ela só quer aproveitar o grande valor econômico do seu terreno e colocar mais apartamentos ali para poder amortizar sobre um maior número de clientes o seu investimento.

Mas em uma região desprovida de infraestrutura adequada, os empreendimentos não conseguem ganhar muito valor agregado. Se você tem uma área onde predominam barracões e construções de baixo padrão servidos por um sistema urbano deficitário, não é construindo um prédio luxuoso de 40 andares que a construtora vai conseguir agregar grande valor ao seu empreendimento. É por isso que pra ela não vale a pena pagar a outorga onerosa, pois o custo de construção será alto, o valor do m² na região é baixo, e ela ainda terá que arcar com uma outorga que não vai se refletir em melhoria para a região.
Com a OUC não: ela tem a garantia que o recurso que ela está investindo nos cepacs vai ter retorno direto sobre o valor agregado do seu empreendimento. É por isso que ela aceita comprar os cepacs, mas não aceita pagar a outorga. Construir mais pavimentos num terreno de baixo valor não viabiliza investimento nessas regiões. O que viabilizada é a nova infraestrutura urbana que será construída através da OUC.

A prefeitura não pode fazer o que quiser com os recursos dos cepacs porque esses recursos simplesmente não existiriam se a construtora não tivesse a garantia que eles serão direcionados para a região em que ela está investindo. Isso é o contrário do que acontece com a outorga, como explicado.

Sim, afinal a capacidade do estado de mobilizar recusros é maior, afinal os impostos não são brincadeira, certo?
Errado. A outorga de um empreendimento isoladamente não é capaz de bancar uma intervenção urbana significativa (logo, não existe valorização da área). Se todas as construtoras que possuem terrenos na área entrassem em acordo para iniciar seus projetos ao mesmo tempo, pagando suas outorgas (no caso, atreladas à área) no mesmo período, estaria caracterizada uma Operação Urbana Consorciada, pois as empreiteiras se consorciaram com a prefeitura através da outorga onerosa para prover a área de infraestrutura adequada e viabilizar seus empreendimentos. É aí que está a sacada dos cepacs: eles viabilizam um consórcio onde não existe a possibilidade de "caronas"; as construtoras pagam exatamente pelo potencial construtivo que consumirem, e quem deixar para investir depois (aguardado os primeiros empreendimentos valorizarem a área) vai ter que pagar mais caro pelos cepacs, porque agora a área da OUC está mais valorizada.

(garantia, pois a Prefeitura também quer investir ali para que o próximo lote de CEPACs venha mais "gordo")
Não. A garantia vem de contrato, e é o contrato que dá confiança ao investidor. Nenhuma empreiteira confiaria nos interesses da prefeitura, que não exitaria em usar os recursos arrecadados para cobrir déficits orçamentários ou investir em currais eleitorais em ano de eleição. Isso sem falar na instabilidade política, já que uma OUC pode durar mais de 20 anos, passando por diversos mandatos de prefeitos diferentes. É por isso que se institui um agente fiscalizar do projeto, que garante que os recursos serão aplicados exclusivamente na área abrangida pela OUC, sem que a prefeitura tenha qualquer poder para desviar esses recursos para outras finalidades.

Mas não é o mesmo que dizer que é um consórcio entre O POVO (digo povo para facilitar, não por demagogia) os investidores e o solo da região, pois na maioria das vezes O POVO mora em uma dessas regiões e não vai aguentar o tranco da valorização da área. Aquele lugar não vai mais ser pra ele, vai ser pra gente "melhor" do que ele.
O POVO quer educação pública, saúde pública, parque público, biblioteca pública.. e quem banca isso é a prefeitura. Como dito, a prefeitura precisa tirar dinheiro de algum lugar pra pagar os mil reais do plantão do médico, e não é do IPTU de 300 reais anuais desses terrenos que vai sair o recurso. O POVO também quer emprego, mas não é nas favelas ou nos bairros pobres que estão a maioria dos empregos, mas sim nos escritórios, nos shopping centers, nos supermercados.. desenvolvimento econômico é dinheiro no cofre do Estado e no holerite do trabalhador. Engana-se quem pensa que é a mercearia informal da vila que provém professor em sala de aula e comida na mesa das famílias pobres.

Sim, pois hoje os CEPACs conferem mais liquidez às operações, não há vinculo entre a posse de um CEPAC e a posse de um terreno dentro da OUC, somente na hora da aprovação do empreendimento. Essa desvinculação entre a posse do CEPAC e a posse do terreno produz um mercado secundário de títulos. Isso torna o CEPAC altamente atraente pois qualquer um pode comprar.
Você está enganado sobre o mercado secundário. A esmagadora maioria dos cepacs são adquiridos por incorporadoras que já possuem terrenos ou projetos na região. O mercado secundário de cepacs ainda é muito incipiente no Brasil, como destacado no Estudo de Viabilidade Econômica elaborado pela FIPE para a OUC Linha Verde (Curitiba).
Sobre o aumento da liquidez, você está correto, pois as construtoras procuram comprar os títulos mesmo que seus projetos ainda demorem para serem iniciados, pois assim evitam de ter que arcar com uma valorização futura dos papéis.

não precisa chamar ninguém de esquerdopata, aliás eu não sei o que é um
Esquerdopatas são pessoas que deturpam a realidade e subvertem a lógica em nome de uma ideologia de esquerda. É o caso do jornalista em questão, que é uma figura intelectualmente abominável e moralmente suja. Aprendeu um novo termo, que é, aliás, muito usual aqui no SSC.

sim, mas não só nesse vetor de arrecadação, certo?
Minha obrigação como prefeito é atender, na medida do possível, todos os contribuintes da prefeitura. Mais cedo ou mais tarde, eu teria que prover aquela região com infraestrutura adequada.

Aqui cabe até um adendo. A escassez de áreas para construção tende a valorizar todas as áreas de baixa ocupação que estão mais próximas ao núcleo principal da cidade, ainda que estas áreas tenham restrições à verticalização e não contem com infraestrutura urbana adequada. Isso é um processo longo, que demora mais de duas décadas para se consolidar. Se a prefeitura não se adianta ao mercado e não provem a área de infraestrutura urbana mais adequada, um dia será necessário fazer isso, mas os custos para se trabalhar no solo serão infinitamente maiores.
Exemplo disso são as redes metroviárias de capitais como Londres, Paris e NY. Elas construíram maior parte de suas redes numa época em que o solo era mais barato e não havia tantas interferências no subsolo. Hoje, mesmo para essas ricas capitais, construir novas linhas ou ampliar as já existentes é uma tarefa muito dispendiosa, muitas vezes inviável. Só para se ter uma ideia, estão construindo uma estação no centro de Londres que vai custar cerca de R$ 3 bilhões de reais, pois os terrenos na região são estratosfericamente caros.
Tal fenômeno é um dos responsáveis pela cada vez mais cara construção e ampliação de linhas do Metrô-SP, que precisa ir cada vez mais fundo e pagar cada vez mais para subir à superfície os acessos das estações.
É do mais extremo bom senso antecipar alguns tipos de investimento à demanda futura. Foram atitudes como desse tipo que possibilitaram Curitiba ter uma das melhores redes viárias do Brasil, enormes bairros de habitação de interesse social (HIS) e enormes parques em várias regiões da cidade.

...se a lógica é: delimitar a área > valorizar a área > vender a área valorizada > Dividir a conta dos investimentos com os compradores...não é "todo mundo" que vai comprar, certo?

Quem não comprar vai para onde? Sim! Para periferia, pois vai estar tudo tão valorizado e caro que não vai rolar comprar nada nem perto das OUCs que hoje, em São Paulo, ocupam uma boa parte da cidade.

Essa valorização desse pedaço do seu "vetor de arrecadação" é excludente por definição já que tem mais gente que não pode pagar do que gente que pode...e põe mais gente nisso.
É a lógica das cidades as regiões mais centrais e bem localizadas serem mais caras. Querer ignorar essa realidade em nome do "direito do pobre de morar no centro" é ser leviano, inconsequente e egoísta, pois gera o aprisionamento de um potencial econômico que poderia beneficiar a todos.
Como expliquei, os terrenos de baixa ocupação que estejam mais próximos ao núcleo urbano principal da cidade se valorizam naturalmente no decorrer do tempo, independente de serem ou não instituídas OUC's na região. A OUC só acelera esse processo, trazendo inúmeros benefícios para a cidade em um curto espaço de tempo e por um preço mais barato, como já citado.
Quem mora na região e não tem condição financeira adequada é empurrado para longe do núcleo urbano naturalmente, mas a esmagadora maioria é beneficiada. Isso porque a valorização de suas propriedades dá a esses proprietários pequenas minas de ouro. A correção do valor dos imóveis pelas prefeituras é muito mais lenta que a valorização de mercado, e esta correção é sempre desproporcional, pois o aumento que é politicamente viável para a prefeitura instituir não consegue acompanhar o ritmo de valorização do mercado. Isso é algo facilmente identificado ao se comparar as tabelas de preço de mercado do m² e a a arrecadação de IPTU em determinadas áreas ao longo do tempo nas grandes cidades.
Quando o IPTU começa a apertar no pescoço dos proprietários, a valorização de seus imóveis já atingiu níveis altíssimos, o que torna a venda muito vantajosa. Isso porque eles podem usar esse dinheiro para comprar imóveis de melhor qualidade em bairros mais afastados e ainda sobra uma boa grana, pois um terreno bem localizado vale muito mais (e na maioria das vezes MUITO mais) do que um bom apartamento em um bairro com uma localização não tão boa. Isso porque ninguém vai pagar 1 milhão em um apartamento na vila abobrinha, mas uma construtora paga fácil 2 milhões por um terreno bem localizado, onde ela poderá vender 50 apartamentos por 1 milhão cada.
É muito comum, inclusive, que os proprietários dos terrenos façam uma permuta de área com a construtora, recebendo uma unidade do empreendimento em troca do terreno, às vezes com direito a uma quantia extra em dinheiro. Tal transação é ainda mais comum no caso de estabelecimentos comerciais, principalmente estacionamentos.
Os únicos que não são totalmente beneficiados são aqueles cujo apego sentimental à propriedade não pode ser compensado financeiramente. Mas o mesmo acontece quando se desapropria imóveis para a construção de uma estação do metrô ou para a abertura de um espaço público, como uma praça, parque ou avenida. Mas isso é uma situação gerada pelo Estado, que tem o poder de desapropriar e o de impor altas taxas à propriedades valorizados; não é o mercado o agente primário da infelicidade do cidadão.

O processo de crescimento da sua cidade é de uns 20% na periferia e -10% na área mais central, porém o montante investido á menor na "pefira" e maior no "centro".

A perifa vai ganhar, ao longo dos anos, em extensão territorial e população, além de concentrar o uso predominantemente residencial. Porém recebe, proporcionalmente, menos investimento.
A periferia não vai ter investimento se a prefeitura não tiver da onde tirar dinheiro. E como explicado, esse dinheiro vem das áreas valorizadas e dos empreendimentos que funcionam nela, e não dos bairros de baixo poder aquisitivo.

O centro perde densidade de uso, menos pessoas moram nessa área que se consolida como centro empresarial com intensificação dos usos do setor terciário (afinal são essas as impresas capazes de mobilizar recursos para arrematar as localizações mais valorzadas). Apesar da menor densidade, os investimentos são, proporcionalmente, mais elevados (por isso eu insisto na tese - que não é minha, mas sim de gente que estuda muito tudo isso - de que esse é um modelo concentrador) garantindo um patamar de "qualidade de vida" elevado, próximo ao dos países de primeiro mundo.
Os tipos de grandes empreendimentos que predominam nas metrópoles brasileiras não são mais os de uso específico (comercial ou residencial), mas sim os de uso misto. Por isso as OUC's não promovem o esvaziamento demográfico da região; muito pelo contrário, elas aumentam a densidade demográfica desses locais. Isso acontece pelo fato dessas áreas, outrora ocupadas por construções de baixa verticalização, ganharem grandes torres que comportam estabelecimentos comerciais nos primeiros andares, escritórios nos andares intermediários, e unidades residenciais de pequena/média metragem nos andares mais altos e/ou em torres anexas.

O modelo da OUCs é concentrador. Ao longo do tempo esse movimento de concetração atinge um limite, pois o desequilíbrio e a segregação espacial são tão grande que a coisa não funciona mais. Essa é São Paulo hoje e já há uns bons 5 anos.
São Paulo não funciona porque adensou áreas que não tinham estrutura para suportar a demanda gerada por esse movimento.
O adensamento nas OUCs não é ilimitado; do contrário, não seria estabelecido em contrato o número máximo de cepacs que podem ser usados em cada setor da região. Esse coeficiente de aproveitamento é calculado de acordo com capacidade que as intervenções urbanas previstas na OUC vão proporcionar.
A ideia da OUC vai contra o adensamento não planejado. Logo, ela vai contra ao modelo historicamente adotado pelas grandes capitais brasileiras.

Temos nossas diferenças, minha experiência é aqui e a sua ai. Acho muito bacana discutirmos esse assunto e muito outros sobre cidades. Foi para isso que lancei o post, para ver quem se interessava e pensava diferente de mim, só isso. Não acho que sei mais que você nem que sei mais do que ninguém, temos pontos de vista importante a serem confrontados, mas sempre mantendo o nível da discussão. Se você se sentir desrespeitado com algo que eu escrever, pode me avisar, peço desculpas na hora.

segimos com o assunto, você levantou questões importantes.

Abraço
Embora a discussão possa ficar um pouco ríspida em determinados momentos, tenho certeza que o respeito entre todos os foristas que participarem dela será mantido. Por mais que nossos pontos de vista sejam divergentes, estou certo que isso não será motivo de problemas para o debate. Muito pelo contrário.

Outro abraço pra ti :eek:kay:
 
1 - 20 of 48 Posts
Top