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Cuidado: existen indicios de una burbuja inmobiliaria

Viernes 29 de junio del 2012 | 07:08

Precios de viviendas se han triplicado en cinco años. Exviceministro de Economía Carlos Casas alerta que valores altos en Lima no tienen consistencia. Hay terrenos que han subido 50% en un año, según Tinsa.

Un spot publicitario sobre las facilidades de acceso y de pago de un crédito hipotecario animó a Jorge a tomar la que podría ser la decisión más importante de su vida: comprarse un departamento.

Su sorpresa fue grande cuando, tras el proceso de evaluación en un banco –percibe S/.1,800 al mes y está en planilla desde hace tres años–, le dijeron que no calificaba para el inmueble en el que quería vivir en Surco, en Lima (costaba US$90 mil).

CRECIMIENTO DESIGUAL
Según un estudio reciente del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sobre el mercado de vivienda en América Latina y El Caribe, a un 69% de familias en Lima no les alcanza el dinero para comprar una casa.

El exviceministro de Economía Carlos Casas explica lo que está ocurriendo: “Desde hace cinco años, los precios de las viviendas en muchas zonas de Lima se han triplicado, y eso no está yendo en la misma línea con el aumento de los ingresos de la población”.

PRECIOS POR LAS NUBES
En su último reporte de estabilidad financiera, el Banco Central de Reserva (BCR) confirma esta situación. En el primer trimestre del año, el metro cuadrado en los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco llegó a costar US$1,444 (S/.3,607).

Eso significa un aumento de 26.9% en dólares y de 17.6% en soles en comparación con el mismo periodo de 2011, según el análisis del citado documento que hizo el Banco de Crédito (BCP).

Guido Valdivia, director del Instituto Ciudades del Siglo XXI de la Universidad Ricardo Palma, afirma que el incremento de los precios ha sido sostenido y que se ha dado en todos los sectores.

En los distritos de clase media (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel), el alza ha sido de 16.2% en 2011 versus 2010.

En el resto de Lima Metropolitana, donde se edificaron viviendas dirigidas a los sectores C y D, el aumento fue solo de 2.2%, señala Valdivia.

“De persistir la escasez de suelos y las restricciones administrativas (permisos de construcción), los precios seguirán subiendo hasta el punto en que no haya suficientes demandantes”, refiere.

INDICIOS DE BURBUJA
Para Casas, las cosas están claras. “Hay especulación, el sistema financiero sigue dando créditos, y esto viene generando una presión sobre la oferta y podría estar empezando un burbuja, y habría que tener cuidado”, advierte.

Francisco Osores, director de Capeco, gremio que agrupa a los empresarios del sector inmobiliario, descarta una burbuja en los valores y asegura que el problema es que la necesidad de vivienda en el país está muy por debajo de la capacidad constructiva.

“Cada año se forman 65 mil familias en los sectores A, B y C, y se construyen 40 mil viviendas”, dice. Gino Layseca, gerente de la consultora Tinsa, indica que otro problema es la falta de suelo, que ha propiciado alzas de hasta 50% en los precios de terrenos.

El exviceministro Casas precisa que si ocurriera una burbuja habría una restricción del crédito, pero no se va a generar una crisis ni quebraría un banco pues la penetración de la cartera hipotecaria en Perú es baja (menos del 5% del PBI, en Chile es del 15%).

Fuente
 

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^^ ...aún no a empezado, si los precios son altos es por la demanda real que es enorme y no por una formada por un mercado avanzado donde comprar propiedades es un juego y donde si se tiende a formar una burbuja inmobiliaria...

...no hay terrenos, y hay gente que por sus caprichos no permite densificar muchas zonas. Lima para ser la cuarta ciudad más poblada de sudamérica está menos densificada que otras que tienen la mitad de su población, en general todo el país, el problema creo que está en las leyes municipales que deberían cambiar radicalmente antes que todos salgamos perjudicados...
 

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Angelex!!
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No creo, es justamente la ley de la oferta y la demanda, es solo eso.

Bueno lo que paso en España, es que las 2/3 partes de su PBI era generada por sector construcción.

Acá en el Perú es apenas el 16%.
 

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Las mismas hipotesis y mismos argumentos, hasta el ultimo dia se dijo que en España la burbuja inmobiliaria no existia, hasta que les estallo en la cara y fue muy evidente.

Ahora si hay burbuja en el Peru no sera como la española porque en esta no se pedia cuota inicial ni nada, eran prestamos al 110% del valor del inmueble, cosa que en el Peru no se esta dando (mucho cuidado cuando los bancos pidan menos requisitos y sean muy generosos al otrogar prestamos).

Ahora, en España el sueldo es de 1000 euros mensuales en 14 pagas, y los pisos promedios llegaron a costar 230.000 mil euros en Peru un piso promedio en San Miguel esta por los 200.000 mil soles y se gana 800 soles; esta claro que en ambos casos no llegan con esos sueldos para concederles una hipoteca, pero a lo que voy es al ratio que hay, sueldo basico/hipoteca.

Una casa de tres pisos de Villa Club en la urbanizacion de Carabayllo de las nuevas esta 100.000 dolares en Carabayllo!!! al fondo de todo, estos son precios inaccesibles, esta bien que sea todo urbanizado, con pistas y veredas y hasta vigilancia pero 100.000 mil dolares; por estos precios es que muchos jovenes inmigrantes que estan en el extranjero (los que pueden) estan descartando comprar en el Peru, porque con los precios les sale mas a cuenta comprar un departamento en USA o España con la respectiva calidad de vida, seguridad, limpieza y transporte decente que el Peru no ofrece; ahorrandose el alquiler que pagarian en esos paises, y la cuota mensual que pagarian por un depa en Peru.

El que pueda vender ahora que venda, y el que quiera comprar espere a que la burbuja explote 3 o 4 años hasta que se recupere Europa (momento en el que los capitales especulativos salgan de sudamerica y se vayan en avalancha a Europa para crear una nueva burbuja).

Hoy en España el piso promedio esta 140.000 euros y dicen que tiene que bajar aun mas.

Como dato un departamento nuevo de 80m2 en el 2006 en el Reducto de Miraflores costaba 55.000 dolares, hoy ese mismo departamento cuesta 140.000 dolares en solo 5 años ha triplicado su valor, es o no es una burbuja inmobiliaria?
 

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Ingeni..ebrio
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Hasta donde alcanzan mis conocimientos de economía, las burbujas inmobiliarias, en los países donde estallaron, se gestaron desde el sector bancario que daban préstamos a diestra y siniestra sin apenas sustento en los sueldos de los que accedían a dichos préstamos.
De otro lado, si uno revisa los precios promedios en Sudamérica claramente se da cuenta de que en realidad el Perú se está nivelando, ya que los precios eran comparativamente bajos.
 

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El mismo argumento decian que España estaba igualando el precio de la vivienda con la media europea que el de España estaba "bajo"... y lo que todos se preguntaban si el precio de las viviendas se estan igualando con la media europea porque no tambien los sueldos; osea se iguala la vivienda pero no los sueldos ahi viene el problema.

Y si dicen que el Peru esta igualando la media del costo de la vivienda con el resto de paises porque no asi tambien los sueldos, un peruano gana igual que un chileno, argentino, uruguayo o gana menos que un boliviano, ecuatoriano... eso de igualar al resto de sudamerica es una falacia porque las realidades y economias de cada pais son distintas y en base al salario minimo usando el ratio que mencione en mi otro post debe de estar dado el precio de la vivienda, cuando esto no es asi existe una burbuja inmobiliaria.

Es cierto que los precios se basan en la oferta y la demanda, pero que es una burbuja inmobiliaria? es cuando hay un desequilibrio entre lo que gana la gente y lo que se pide por una vivienda
 

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No creo, es justamente la ley de la oferta y la demanda, es solo eso.

Bueno lo que paso en España, es que las 2/3 partes de su PBI era generada por sector construcción.

Acá en el Perú es apenas el 16%.
Los sectores de la economía tienen mucha relación los unos con los otros pero si vemos el sector de la construcción de forma directa el máximo no llegó al 12% de la economía española. 2/3 es el 66% y eso es imposible a no ser que uno cuente con todas la implicaciones del sector en todo lo demás, y aún así no creo que llegue a esa cifra.

Por otra parte para saber si empieza a hincharse una burbuja inmobiliaria, en mi opinión la forma más rápida para verlo es comprobar cuánto suben los precios de las viviendas y compararlos con el IPC (índice de precios de consumo) general del país. Ya sé que es una obviedad pero es que todas las excusas que se pongan no deben hacer perder de vista esta sencilla comparativa.

En mi opinión, si la subida de precios duplica la del IPC es momento para asustarse. Si triplica hay que empezar a tomar medidas políticas drásticas y si cuatriplica o quintuplica como pasó en España entonces hay que echarse a temblar.

¿Alguien podría hacer el favor de comparar la subida de precios de la vivienda con el IPC del país?
 

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El mismo argumento decian que España estaba igualando el precio de la vivienda con la media europea que el de España estaba "bajo"... y lo que todos se preguntaban si el precio de las viviendas se estan igualando con la media europea porque no tambien los sueldos; osea se iguala la vivienda pero no los sueldos ahi viene el problema.

Y si dicen que el Peru esta igualando la media del costo de la vivienda con el resto de paises porque no asi tambien los sueldos, un peruano gana igual que un chileno, argentino, uruguayo o gana menos que un boliviano, ecuatoriano... eso de igualar al resto de sudamerica es una falacia porque las realidades y economias de cada pais son distintas y en base al salario minimo usando el ratio que mencione en mi otro post debe de estar dado el precio de la vivienda, cuando esto no es asi existe una burbuja inmobiliaria.

Es cierto que los precios se basan en la oferta y la demanda, pero que es una burbuja inmobiliaria? es cuando hay un desequilibrio entre lo que gana la gente y lo que se pide por una vivienda
^^ ...una burbuja inmobiliaria es cuando los precios son injustificados, esencialmente dados por la especulación y un mercado inmobiliario avanzado, no por el desequilibrio entre lo que gana la gente :lol:

...no existe ninguna burbuja, por lo tanto no va a explotar ni a 4 años ni a 10. Y otro factor que lo impide es el hecho de que muchas propiedades en el Perú se compran al contado y no mediante créditos, se olvidan que a diferencia de muchos paises más de la mitad de nuestra población tiene predios agrícolas y otros que al venderlos obtienen cuantiosas cantidades para poder comprar inmuebles tanto en Lima como en otras ciudades. A menor escala sucede con los trabajadores de algunas grandes empresas, esencialmente mineras, que reciben dividendos suficientes como para comprar una propiedad en periodos cortos de tiempo(entre 1 año a 8 años como máximo). Y toda este gente aún representa un sector no satisfecho, asi que esencialmente toda la oferta va dirigida a esa escala de precios y no se oferta vivienda para gente que gana el sueldo mínimo por ejemplo, salvo programas especiales de vivienda del estado :eek:kay:

...y si los precios suben, es por la inflación y el evidente crecimiento de la economía. Hasta el 2005 comprar un inmueble era algo inusual, la economía de muchas familias se vió nuevamente afectada desde el segundo periodo de Fujimori y recién para el gobierno de Alan el cambio fue evidente ya habiendo recuperado un nivel aceptable de estabilidad económica. Por eso, en los años siguientes los precios también se han recuperado asi como nuestra economía, propiedades en zonas antiguas han recuperado su valor que por más de 40 años lo habían perdido, y zonas agrícolas justamente como Carabayllo han ganado el valor que nunca han tenido; ya se recuperó el tiempo perdido y se sigue avanzando, y aun el mercado inmobiliario no tan maduro como en otros paises de la región, entonces no hay de que preocuparse...

...y si se podría construir grandes complejos de viviendas con torres de más de 30 pisos como en las ciudades asiáticas, seguramente se ofertarían departamentos desde $15 000 USD que hasta les resultarían económicos para los que ganan el sueldo mínimo, pero eso ya es cuestión de nuestras autoridades cavernícolas y de los mojigatos de los colegios de ingenieros, arquitectos y de las universidades que se hacen de la vista gorda...
 

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Si por mi fuera viviría en un depa barato por Chosica tranquilo tomando sol y menos contaminación, con la única condición que existiera un metro que me llevara al Centro de Lima en media hora, sin embargo, tenemos un transporte masivo pésimo en Lima, lo que hace que viva en Lima, con smog y bulla, pero cerca de la chamba.
 

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Discussion Starter · #11 ·
Los sectores de la economía tienen mucha relación los unos con los otros pero si vemos el sector de la construcción de forma directa el máximo no llegó al 12% de la economía española. 2/3 es el 66% y eso es imposible a no ser que uno cuente con todas la implicaciones del sector en todo lo demás, y aún así no creo que llegue a esa cifra.

Por otra parte para saber si empieza a hincharse una burbuja inmobiliaria, en mi opinión la forma más rápida para verlo es comprobar cuánto suben los precios de las viviendas y compararlos con el IPC (índice de precios de consumo) general del país. Ya sé que es una obviedad pero es que todas las excusas que se pongan no deben hacer perder de vista esta sencilla comparativa.

En mi opinión, si la subida de precios duplica la del IPC es momento para asustarse. Si triplica hay que empezar a tomar medidas políticas drásticas y si cuatriplica o quintuplica como pasó en España entonces hay que echarse a temblar.

¿Alguien podría hacer el favor de comparar la subida de precios de la vivienda con el IPC del país?
Interesante observación estimado Kaetzar :eek:kay:
Siguiendo tu planteamiento, ya existe una burbuja inmobiliaria gestandose en el país, pues el diferencial entre el IPC (2 - 4% anual) y el aumento del costo de las viviendas (17 - 27% anual) muestra que es cada vez más complicado para un trabajador acceder a una propiedad.
Particularmente no tengo dudas que estamos asistiendo al desarrollo de una burbuja inmobiliaria en el Perú. Lo que hasta ahora no puedo aquilatar es el impacto de esta burbuja en el sistema financiero y el resto de la economia, pues la exposición de la banca al ladrillo es mucho menor en el Perú de lo que fue en España durante los años de locura especulativa.
 

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^^ ...¿desde que año estás tomando en cuenta el IPC?, si es desde los 90's se tendría un panorama más claro :eek:kay:

...aquí unos gráficos del BCR...








...contrariamente a lo que piensan, para un trabajador cada vez es más fácil que acceda a una vivienda; a pesar de ello para algunos existen ciertos complejos psicológicos que los obligan a buscar viviendas en zonas fuera de su alcance económico y los hacen pensar que los precios de las viviendas son altos cuando ellos mismos están fuera del rango del mercado al que se oferta ese tipo de vivienda...

...en los gráficos pueden ver que paises son los más propensos a este tema, nuestras condiciones nos apartan de caer en tal situación por lo menos en el mediano plazo...
 

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Germinal como se podria dar una burbuja inmobiliaria en un pais con carencia de vivienda, dicen que necesitamos como 5 millones de viviendas....podrias explicar mas la parte economica de la burbuja?
 

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Discussion Starter · #14 ·
^^
En teoría económica, la burbuja inmobiliaria es definida como la subida excesiva de los precios de las propiedades inmuebles que supera con mucho el ritmo de subida de los precios del resto de la economía. Esto es una evidencia de una excesiva especulación con el precio del suelo, el cual se retroalimenta hasta un punto en el cual la demanda se derrumba debido a la imposibilidad de los trabajadores para hacer frente a precios de vivienda cada vez mayores.
La peor receta que se puede implementar en esta coyuntura es relajar los requisitos de los creditos, pues se estaria exponiendo al sistema financiero a una grave crisis similar a la de EEUU y España.
 

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...una burbuja inmobiliaria es cuando los precios son injustificados, esencialmente dados por la especulación y un mercado inmobiliario avanzado, no por el desequilibrio entre lo que gana la gente
Es lo mas absurdo que he leido y tu mismo te contradices, si los precios son injustificados es porque la gente no gana lo suficiente para poder pagarlos; eso es tan obvio que hasta un niño de 10 años lo entenderia.

... y zonas agrícolas justamente como Carabayllo han ganado el valor que nunca han tenido; ya se recuperó el tiempo perdido y se sigue avanzando, y aun el mercado inmobiliario no tan maduro como en otros paises de la región, entonces no hay de que preocuparse...
Ahora explicame como hoy por hoy una casa en Carabayllo pueda costar igual que un departamento en Madrid o Barcelona y no te hablo de distritos de mal vivir que en ciudades como estas son muy pocos, te hablo de distritos normales... justifica los precios de Carabayllo alejado del centro con un plan de metro a 10 años, un sistema de transporte del tercer mundo, total inseguridad, y calidad de vida muy por debajo de las ciudades que he mencionado.

Explicame como un departamento en Miraflores el 2006 costaba 55.000 dolares y hoy cueste 150.000 - 160.000 dolares en seis años es normal que se tripliquen los precios de la vivienda.

Para mi todo esto tiene una explicacion, hoy el Peru y toda Sudamerica estan viviendo de los altos precios de las materias primas por el gran crecimiento de la economia China sobre todo y de los demas paises que se estan industrializando... esto ha generado una rentabilidad al gobierno como nunca se ha visto desde tiempos de Ramon Castilla o desde la segunda guerra mundial (oportunidad que el Peru no supo aprovechar como si lo aprovecharon otros paises de la region para industrializarse).

Ahora con la crisis que ha estallado en Europa el capital golondrino o especulativo ha salido de estos paises ha refugiarse en economias como la peruana que han sabido manejarse muy bien y con esta nueva inyeccion de capital hay mucho dinero a disposicion de la gente; porque creen que ahora te ruegan para que tengas una tarjeta de credito y te endeudes.

Con las hipotecas esta sucediendo lo mismo, al principio se le presto a gente que tenia capacidad para comprar, y ahora al haber exceso de liquidez en los bancos se esta prestando y dando facilidades a la gente para acceder a estos creditos hipotecarios, generando una demanda inorganica, ireal; lo que hace subir los precios de la vivienda.

Todo ciclo tiene un final, asi como Europa ahora pasa su peor crisis desde la segunda guerra mundial, cuando esto acabe y se recupere; los capitales especulativos se iran en bandadas a Europa y saldran de Sudamerica, caeran los precios de las materias primas; ocasionando escasez de liquidez, lo que origina, que ya los bancos dejen de prestar a las empresas y estas a su vez al no poder financiarse comiencen los despidos, la gente pierda su trabajo y no pueda hacer frente a los pagos de sus hipotecas y creditos; creandose un circulo vicioso y entrando en recesion las economias sudamericanas entre ellas el Peru. y si la gente no fue sabia y se endeudo por encima de sus posibilidades y no supo ahorrar en tiempos de vacas gordas cuando lleguen las vacas flacas ahi seran los problemas.

Ahora en España por ley solo se presta al 80% del valor del inmueble, pero lo que hacian los bancos era tasar los departamentos pensando que a futuro subirian de precio sobre todo en departamentos de segunda mano, es asi que un departamento que estaba a la venta en 160.000 euros venia el tasador y lo tasaba en 200.000 y sobre ese monto prestaba el 80% el banco; es asi que en sus anuncios decian financiacion al 100% sin cuota inicial y hasta en algunos casos daba para los gastos de la compra de la vivienda, para el auto nuevo y para irse de vacaciones... mucho cuidado que esta mala practica propia de mercados bancarios-inmobiliarios enfermos se este dando o se pueda dar en el Peru ya que en el papel el banco esta cumpliendo y esta prestando el 80% (pero no del valor de venta sino del valor de tasacion que en muchos casos es subjetivo); o que gente este comprando departamentos al contado o habiendo sacado una hipoteca y se espere un año y lo vuelva a vender a mayor precio, eso tambien es un signo claro de una burbuja inmobiliaria.

Germinal como se podria dar una burbuja inmobiliaria en un pais con carencia de vivienda, dicen que necesitamos como 5 millones de viviendas....podrias explicar mas la parte economica de la burbuja?
El que haya una carencia de ese tamaño no significa que eso es lo que se tenga que construir necesariamente, porque ahi se contabiliza a gente que jamas podra tener una casa en propiedad, la burbuja inmobiliria es cuando se construye mas de lo que el mercado real puede absorver realmente, de esos 5 millones cuantos realmente podrian acceder a una vivienda en propiedad en condiciones normales (sustentando sus ingresos y aportando un capital inicial), ya que los sectores BCD no estan en la capacidad para tener mas de una vivienda.
 

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Para saber como se originan las burbujas inmobilirias un video didactico que explica muy bien lo que paso en España y lo que podria pasar en el Peru. No necesariamente de esa magnitud pero si muy cercano.

Minuto 3.40 se aprecio como en 7 años casi se triplico el precio de la vivienda.

 

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^^ Ese vídeo es interesante para obtener alguna idea de lo que ocurrió, pero quisiera dar también mi punto de vista.

Aquí he leido que no hay una burbuja porque la demanda es "real", y que los precios suben porque la economía está fuerte y porque hay déficit de vivienda. Creo que lo dicho no es excusa para que no exista burbuja (aunque desconozco si la hay o no). La clave está en si sube tanto la economía como sube el precio de la vivienda y en qué proporción lo hace. Germinal ha dado datos al respecto y hay que analizar el porqué.

En España en plena burbuja inmobiliaria había un problema de acceso a la vivienda muy grande por parte de los jóvenes. Con tantos especuladores comprando y haciendo subir el precio, los jóvenes no podían emanciparse ya que los alquileres estaban tan altos como el pago mensual de la hipoteca. Además subió el precio de forma sostenida durante 9 años cuatro veces más que el IPC. Da igual que la economía española fuera muy potente o que hubiera una gran demanda de vivienda: una subida tan grande es ilógica y es ahí donde debemos empezar a fijarnos.

La creación de una burbuja a veces viene de la consideración general de que el producto es un valor refugio que no solo nunca bajará sino que además no parará de subir. Pasó en la Holanda del s.XVII con el tulipán. ¿No os parece ridículo que los holandeses volcasen su economía en una simple flor? pues algo así pasó en España con la vivienda. Se hicieron muchísimas más que las necesarias, y por si fuera poco a precios inaccesibles para la mayoría si el acceso al crédito hubiera sido más acorde con el sentido común.

Daré muy sucintamente las razones por las que yo creo que se inició la burbuja en España, a parte de lo dicho en el video que ha colgado nelsonval81 (ley de suelo y reforma laboral):

  • Culturalmente en España siempre se ha apostado por la vivienda en propiedad en vez del alquiler (como pasa en el norte de Europa) + el sector de la construcción siempre fue fuerte en España.
  • Generación de jóvenes de la explosión demográfica de los años 70 con ganas de comprarse vivienda + coyuntura económica favorable + llegada masiva de emigrantes al país.
  • Crédito fácil debido a la presión alemana para que el Banco Central europeo abaratase enormemente los tipos de interés. Lo pongo en negrita porque me parece muy importante. En el año 2000 Alemania arrastraba desde hacía mucho tiempo un crecimiento de su economía muy débil. Presionó para que el primer presidente del banco fuera un alemán dispuesto a seguir sus directrices, y pensaron que un abaratamiento del crédito en la zona euro provocaría un aumento del consumo de los países miembros y así una mayor exportación alemana hacia la eurozona, mejorando así su economía. Ésto, que fue muy bueno para Alemania, hizo que las economías de otros países se recalentasen en exceso.
  • Especulación. Con una mayor facilidad al crédito lo más fácil en España fue dirigirlo hacia la vivienda por las razones dadas en los otros puntos. Es probable que la subida durante dos o tres años (a lo sumo) a más de un 10% anual estuviera dentro de lo normal, pero atrajo a muchos especuladores buscando dinero fácil que hizo que esa subida se prolongase durante 9 años, llegando a triplicarse el valor de la vivienda. Fue la ciega seguridad que tenían las empresas inmobiliarias y gran parte de la población de que el precio de la vivienda jamás bajaría sumado a la natural avaricia del ser humano lo que provocó el desastre.


Hay más razones pero creo que son de menos peso. Según unos sencillos cálculos que hice aún falta un 30% más de desinflado de la burbuja que, unido a un inmenso stock de vivienda construida y a una mayor preferencia por el alquiler, harán que durante los próximos 10 años apenas haya movimiento constructivo inmobiliario en España. El tejido empresarial español es diverso pero no tanto para poder absorber todo un sector entero como el de la construcción, por lo que la economía española se enfrenta con un verdadero reto para cambiar el modelo productivo cuanto antes. Y tratar de hacer esto precisamente cuando al estado español le resulta muy dificultoso financiarse internacionalmente será una larga travesía por el desierto.

Siento haberme alargado demasiado. :)
 

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Es lo mas absurdo que he leido y tu mismo te contradices, si los precios son injustificados es porque la gente no gana lo suficiente para poder pagarlos; eso es tan obvio que hasta un niño de 10 años lo entenderia.
...los precios injustificados se pueden dar por una sobrevaluación del terreno y del costo de construcción de cada inmueble, esto sumado con el mercado especulativo sí origina una burbuja inmobiliaria al no estar pagando el valor real de las propiedades...

...el ingreso de los individuos que adquieren inmuebles es diverso, no todo está en relación al ingreso mensual, asi que habiendo infinitas posibilidades de ingresos en una población tan diversa siempre habrá alguien que pueda pagar inclusive los precios más altos asi el precio no esté justificado...


Ahora explicame como hoy por hoy una casa en Carabayllo pueda costar igual que un departamento en Madrid o Barcelona y no te hablo de distritos de mal vivir que en ciudades como estas son muy pocos, te hablo de distritos normales... justifica los precios de Carabayllo alejado del centro con un plan de metro a 10 años, un sistema de transporte del tercer mundo, total inseguridad, y calidad de vida muy por debajo de las ciudades que he mencionado.
...porque la demanda lo justifica, hay gente con capacidad de pagar lo mismo o más que en las ciudades de España, pero no viven en España, viven en Perú y su trabajo y su realidad está aquí; porque si estuvieran como los españoles no tendrían interés alguno de comprar un imbueble y por lo tanto los precios en su ciudades, o en Carabayllo, serían bajos...

Explicame como un departamento en Miraflores el 2006 costaba 55.000 dolares y hoy cueste 150.000 - 160.000 dolares en seis años es normal que se tripliquen los precios de la vivienda.
...por diferentes factores, uno es que el mercado inmobiliario aún estaba sumergido en la depresión que entró después de la crisis que nos trajo Fujimori en su seguno periodo; otro que la banca en el país se alteró después de la liquidación de varios bancos y hubo un cambio en las reglas en el periodo de Toledo que recién dieron frutos en los inicios del gobierno de García, y con relación a lo último donde los créditos tanto como para la compra de propiedades y financiación de los proyectos se volvieron cada vez más accesibles, las inmobiliarias y grandes constructoras hicieron su parte reactivando el sector inmobiliario con proyectos que iniciaron el boom de la construcción en diversos distritos de Lima y el resto del país posteriormente...

...la demanda sigue siendo muy superior a la oferta y tiene un ritmo de crecimiento superior, la oferta no puede crecer por ausencia de terrenos disponibles para la construcción y por limitaciones municipales para la construcción de alta densidad; entonces lo poco que hay subirá su precio hasta empatarse con la misma cantidad de demandantes con el suficiente poder adquisitivo como para adquirir dichos inmuebles...

...si hoy los precios se han triplicado o quintuplicado es porque hay alguien que puede pagarlos hoy, y si parece exagerado es porque la oferta es limitada...

...y esa es una de las grandes diferencias con España, acá la construcción sigue siendo mínima por tantas limitaciones que hay en el sector, a lo mucho hay inversionistas chilenos en el sector construcción, no como en España que hubo carta libre para cualquiera y para construir donde sea. Por ejemplo, si Lima estuviera en España, la isla San Lorenzo ya tendría más edificios que Honolulu(Hawái)...

El que haya una carencia de ese tamaño no significa que eso es lo que se tenga que construir necesariamente, porque ahi se contabiliza a gente que jamas podra tener una casa en propiedad, la burbuja inmobiliria es cuando se construye mas de lo que el mercado real puede absorver realmente, de esos 5 millones cuantos realmente podrian acceder a una vivienda en propiedad en condiciones normales (sustentando sus ingresos y aportando un capital inicial), ya que los sectores BCD no estan en la capacidad para tener mas de una vivienda.
...no son 5 millones, actualmente son solo 1,8 millones; y el déficit no es solo de viviendas nuevas, también es de mejora de viviendas precarias en formales. El déficit de nuevas viviendas en el país es menor a las 500 000, si tomamos en cuenta que el desempleo actualmente es de 8%, por lo menos 400 000 viviendas pueden ser adquiridas por la población que actualmente se encuentra trabajando, ya que el déficit se centra esencialmente en el sector C que es la clase media...

...y al menos el sector B sí está en la capacidad de tener una segunda vivienda, de ahí proviene el 70-80% de las propiedades en Asia y demás balnearios del sur...
 

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Discussion Starter · #19 ·
^^
La peor actitud es negar la realidad y justificar un alza descontrolada del valor de las propiedades inmuebles con el argumento de la "demanda insatisfecha". Ese es un camino al desastre en el mediano plazo...
Lo mejor que se puede hacer es estar alerta frente a las señales peligrosas del mercado, y en el caso de los politicos, atacar directamente las causas de la especulación en el valor del suelo. Si no se actua ya, cuando el problema aún es controlable, corremos el riesgo de caer en una profunda crisis financiera, con una fuerte repercusión en la economía real...
 

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^^ ...no se niega la realidad, no vivimos en esa situación, y el alza de los precios se ha dado en cualquier producto nacional, y sobretodo en los de mayor demanda...

...si algo pueden hacer las autoridades, es hacer una reordenación territorial de las ciudades y permitir la densificación masiva; porque en el tema financiero estamos bien, no por nada somos de los paises con la inflación más baja en el mundo...
 
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