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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #1 ·
Ho cercato e non mi sembra ci sia già un thread dedicato.

Sono alle prese di nuovo con la valutazione di un immo-bile prima ancora che venga comprato.

E' un appartamento di circa 60 mq intra muros che vogliono dividere in due monolocali. Secondo la bozza del nuovo RE di milano non ancora pubblicato, i monolocali sono stati ridotti a 28 mq di superficie utile.

Non c'è lo spazio sul pianerottolo, anche il condominio consentisse di farlo, per aprire due porte di accesso, quindi sarei costretta a creare una bussola. Purtroppo la bussala, per minima che la faccia, mi ruba SU che invece mi serve per arrivare ai 56 mq minimi.

Secondo voi posso in qualche modo riuscire a calcolarla attribuendola ad uno dei due alloggi?
 

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In the Frig
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Un successone..
 

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Ho cercato e non mi sembra ci sia già un thread dedicato.
Già che ci sono ne approfitto, visto che nn mi piace aprire thread.:
Sono alle prese di nuovo con la valutazione di un immo-bile prima ancora che venga comprato.

E' un appartamento di circa 60 mq intra moenia (muros) che vogliono dividere in due monolocali. Secondo la bozza del nuovo RE di milano non ancora pubblicato, i monolocali sono stati ridotti a 28 mq di superficie utile.

Non c'è lo spazio sul pianerottolo, anche il condominio consentisse di farlo, per aprire due porte di accesso, quindi sarei costretta a creare una bussola. Purtroppo la bussala, per minima che la faccia, mi ruba SU che invece mi serve per arrivare ai 56 mq minimi.

Secondo voi posso in qualche modo riuscire a calcolarla attribuendola ad uno dei due alloggi?
Scusa Alice, ma questo, se non erro , non è la replica ? di ....

Devo fare una relazione per due ... gentil signori che vorrebbero acquistare due ... interessanti unità imm-obiliari.
Ovviamente sono due cose da non acquistare minimamente, ma loro invece vorrebbero usare la mia relazione per offrire la metà della cifra e prendersi lo stesso questa fre... questo affarone.

Sono due mini imm-obili simmetrici, diciamo due monolocali, peccato abbiano una superficie interna di circa 20 mq. Poco male, sono precedenti, in teoria, per quel che ha detto a voce la proprietaria attuale, a tutti i vari regolamenti edilizi e regolamenti d'igiene, quindi la loro abitabilità ce l'avevano e la mantengono.
Certo, peccato che la proprietaria, un architetto, ha ben pensato di presentare una cial un'anno fa e riaccatastare uno di questi due buchi.
Ho già detto agli acquirenti che sarebbe necessario fornirmi almeno la copia della pratica consegnata in comune e l'accatastamento dell'altro immo-bile rimasto invariato, o almeno di farmi chiedere la visura in comune, ma loro hanno fretta, e vogliono questa relazione.
Ora, io mi domando, come diavolo ha potuto questa consegnare una pratica con un monolocale che ha una superficie netta compreso bagno di 20 mq? Per me ha perso l'abitabilità quell'immo-bile, finchè gli immo-bili rimangono invariati, non succede nulla, ma appena li tocchi devono rispettare il RE in vigore al momento.
Cosa ne pensate voi?
:lol:
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #4 ·
No, sono due progetti differenti.

In un caso sono due alloggi micro, nell'altro un appartamento da dividere in due.

Comunque intramoenia e intra muros sono due cose assolutamente differenti. La seconda ha attinenza prettamente con l'estimo.
 

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No, sono due progetti differenti.

In un caso sono due alloggi micro, nell'altro un appartamento da dividere in due.

Comunque intramoenia e intra muros sono due cose assolutamente differenti. La seconda ha attinenza prettamente con l'estimo.
Hai ragione, scusami, ho riguardato il precedente post e in effetti è ben altra cosa. Sai com'è, dai un'occhiata veloce e ti sembra di averlo già letto.
Ma càpitano tutte a te!

Intra muros si riferisce, quindi, alla superficie netta calpestabile.
Non ricordo se è così denominato nell'estimo catastale, o forse sbaglio ?
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #6 ·
La superficie intra-muros è la superficie pavimentata totale meno quella occupata dalle pareti esterne. O altrimenti la superficie pavimentata netta più quella delle pareti interne.
 

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Vedo solo ora la discussione...

Provare a fare un'entrata del genere?





Arch. Pietro Boschetti, casa Mercolli-Muschietti

:)
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #9 ·
Bhè, l'unico vantaggio è che la bussola è dimezzata perchè pone le porte a 45 gradi, ma nn sempre si può fare.
Nel mio caso ad esempio sarebbe stata dura perchè avevo bisogno di un muro trasversale subito dopo la porta di ingresso, visto che l'alloggio si sviluppa nell'altro senso rispetto al progetto postato.

 

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Bhè, l'unico vantaggio è che la bussola è dimezzata perchè pone le porte a 45 gradi, ma nn sempre si può fare.
Nel mio caso ad esempio sarebbe stata dura perchè avevo bisogno di un muro trasversale subito dopo la porta di ingresso, visto che l'alloggio si sviluppa nell'altro senso rispetto al progetto postato.

Vedo, comunque ,che hai risolto il problema

Quel disimpegno che accede nel servizio - nell'appartamentino di 28 mq- francamente è inutilizzato. Ci vedrei inserita una doccia più comoda oppure un armadio a muro per riporre il cambio degli asciugamani, tovagliato, accappatoi e quant'altro, e metterei anche la porta slide a scomparsa lato corridoio, togliendo quella intermedia, oppure anche lì un'altra slide.
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #11 ·
Bhe, no, non è risolto. Quello di destra è meno di 28 mq, c'è più di un metro quadro e mezzo che si butta via per fare il disimpegno.

Nell'antibagno c'è esattamente la profondità di 60 per alloggiare un armadio e ho messo porte a volata per ridurre i costi, a scorrere solo dove indispensabile, se togli la seconda porta poi non c'è più l'antibagno, no?
 

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Bhe, no, non è risolto. Quello di destra è meno di 28 mq, c'è più di un metro quadro e mezzo che si butta via per fare il disimpegno.

Nell'antibagno c'è esattamente la profondità di 60 per alloggiare un armadio e ho messo porte a volata per ridurre i costi, a scorrere solo dove indispensabile, se togli la seconda porta poi non c'è più l'antibagno, no?
Scusami Alice, perché usi in modo poco corretto l'interiezione beh? me lo son chiesto diverse volte, forse un tuo modo per distaccarti dagli altri?:lol:

Beh, certo, non posso essere nella tua testa, forse l'armadietto avresti dovuto indicarlo graficamente, così come l'ho immaginato e tu confermato.
Ritengo che hai ottenuto il meglio, visto che sei obbligata dalle aperture.
Forse, traslando il tutto verso sinistra(lato 28 mq) di altri 10 cm, cioè al limite dello spigolo dello sguincio,(non è tanto bello, lo so ) otterresti un bilanciamento fra le due superfici.
A questo punto, sempre per bilanciare le superfici dei due mini-appartamenti, magari renderei un pò più largo il disimpegno dell'ingresso in comune.
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #13 ·
Scusa, non vorrei apparire polemica, ma...NON SI POSSONO FARE APPARTAMENTI SOTTO I 28 MQ, anzi fino all'approvazione del nuovo RE per milano non si possono fare sotto i 30.
Quindi nn è risolto nulla, la tavola è la dimostrazione per i clienti che acquistandolo non avrebbero avuto la certezza di poterlo dividere in due mini alloggi, solo uno avrebbe avuto i requisiti minimi. Quei due mega pilastri per me sono sospetti, data la stuttura portante, che non è quella, dovrebbero essere solo canne o cmq vani impianti, davvero sovradimensionati, ma senza fare un assaggio...chi può dirlo?

Le piante per le presentazioni agli uffici tecnici non sono arredate, infatti non solo nn c'è l'armadio nell'antibagno, non c'è nulla in nessuno dei due appartamenti, solo i sanitari. Manca additittura la K per la zona cottura.


Scusami Alice, perché usi in modo poco corretto l'interiezione beh? me lo son chiesto diverse volte, forse un tuo modo per distaccarti dagli altri?:lol:

Non ho capito, ti riferisci all'uso di bhe a posto di beh? E' assolutamente casuale e nn voluta la cosa, è semplicemente il dito della mano sinistra che è arrivato prima di quello della mano destra.
 

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^^ @ alice
Credevo avessi presentato quella tavola per far capire cosa intendevi realizzare qualora fosse stato possibile. Non conoscendo il RE di Milano posso sicuramente aver capito male.
Il notaio, all'atto del rogito darà la planimetria catastale attuale, quindi se i futuri acquirenti volessero effettuare delle trasformazioni ma NON vendere in futuro, mi limiterei a inviare una DIA comunicando solo lavori di manutenzione e piccole modifiche nel bagno.
Si mi riferisco all'interiezione " Beh "
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #15 ·
Scusa, faccio fatica a seguirti.

Ma sei del campo? Perchè giuro che faccio fatica a comprendere i suggerimenti che gentilmente stai cercando di darmi.

E' un appartamento di circa 60 mq intra muros che vogliono dividere in due monolocali. Secondo la bozza del nuovo RE di milano non ancora pubblicato, i monolocali sono stati ridotti a 28 mq di superficie utile.
Il mio era banalmente un mini studio di fattibilità. I clienti voglioni comprare un immobile da dividere in due monolocali e mi chiedono se in questo caso era fattibile. Ovviamente lo scopo è poi affittarlo, e quindi, per essere in regola, devono ovviamente essere due unità distinte, a meno di fare due contratti sullo stesso immobile, cosa che sconsiglierei a chiunque.
In base alla mia relazione loro avrebbero proceduto a fare un offerta per l'alloggio.

Quindi nn capisco il tuo ragionamento su notai, rogiti e DIA (che nn c'è più tra l'altro). In ogni caso quello che hai descritto dovrebbero chiederlo ad un altro professionista, perchè io nn firmerei mai dei lavori difformi da quelli che effettuo e senza poi riaccattastare dichiarando la non difformità dall'esistente nella fine lavori.
 

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Scusami Alice se mi intrometto. Non sono un professionista e il mio mestiere e tutt'altro.
Vista la necessità che i due locali devono avere la metratura minima di 28 mq suggerirei questa proposta come riportata dal mio grossolano intervento sul disegno. Se i due pilastroni servono per la copertura delle tubature si dovrebbe verificarne la corretta posizione e successivamente verificare la possibilità di realizzare una copertura circolare.

 

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Scusa, faccio fatica a seguirti.

Ma sei del campo? Perchè giuro che faccio fatica a comprendere i suggerimenti che gentilmente stai cercando di darmi.



Il mio era banalmente un mini studio di fattibilità. I clienti voglioni comprare un immobile da dividere in due monolocali e mi chiedono se in questo caso era fattibile. Ovviamente lo scopo è poi affittarlo, e quindi, per essere in regola, devono ovviamente essere due unità distinte, a meno di fare due contratti sullo stesso immobile, cosa che sconsiglierei a chiunque.
In base alla mia relazione loro avrebbero proceduto a fare un offerta per l'alloggio.

Quindi nn capisco il tuo ragionamento su notai, rogiti e DIA (che nn c'è più tra l'altro). In ogni caso quello che hai descritto dovrebbero chiederlo ad un altro professionista, perchè io nn firmerei mai dei lavori difformi da quelli che effettuo e senza poi riaccattastare dichiarando la non difformità dall'esistente nella fine lavori.
Essendo uno studio di fattibilità, sulla carta OK, nella realtà purtroppo cozzi con la burocrazia.
Giustamente, e ne convengo, non si potrebbero fare carte false. In tutta onestà quindi proponi la non fattibilità, almeno che non si rivolgano a qualche altro professionista molto meno scrupoloso.Amen

Trinacria ... :eek:hno::eek:hno:per favore non mettere in crisi Alice ! :lol::lol:
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #18 ·
Non mi è mai capitato prima.

Se un immobile ha l'agibilità al rustico, cosa devo fare a livello burocratico per richiedere l'agibilità da finito?

Faccio richiesta di normale agibilità senza menzionare che ne era stata presentata precedentemente una al rustico?
 

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se l'immobile è già agibile non devi chiederla più.... la si chiede per nuove costruzioni, recuperi di sottottotetti e nuove aggiunte ad immobili già esistenti...
 

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e i 40 ladroni
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Discussion Starter · #20 ·
è agibile al rustico.

In pratica non erano state fatte le finiture e gli impianti e quindi non sono state consegnate le certificazioni degli impianti, di fatto non ci puoi andare ad abitare, ma ti permette di fare la chiusura lavori e senza la sanzione per decorrenza dei tempi per la richiesta di abitabilità, in quanto la richiedi appunto "al rustico".
 
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