[Puls Biznesu] Lokale i grunty

Polską zainteresowani są znani detaliści
11 kwietnia 2006
Agnieszka Janas



Krajowe centra stały się łakomym kąskiem. O względy polskich konsumentów stara się coraz więcej renomowanych

sieci handlowych. W sektorze krążą duże pieniądze.

Zainteresowanie inwestorów z branży powierzchni handlowych oraz detalistów rozwijaniem działalności w konkretnym kraju wynika m.in. z siły nabywczej jego mieszańców. Tę kształtują warunki ekonomiczne. W Polsce obserwujemy sytuację gospodarczą, która dobrze rokuje dla rozwoju handlu. Inflacja w 2005 r. była niższa niż rok wcześniej i wyniosła 2,1 proc. Prognozy na 2006 r. zakładają jej dalszy spadek, do poziomu 1,7 proc. Przeciętne wynagrodzenie w 2005 r. przekroczyło 2,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 3,2 proc. w stosunku do 2004 r. Sprzedaż detaliczna wzrosła o 3,9 proc. Wskaźnik ten był nieco niższy niż w poprzednim roku. Jednak 2004 r. był pod tym względem wyjątkowy. Rekordowy wzrost był efektem przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Wartość sprzedanych towarów w ubiegłym roku szacuje się na poziomie 452 mln zł. Takie argumenty zachęcają do działania.

Podaż i popyt
Klienci gustujący w dobrych markach nie mogli narzekać na aktywność handlowców w 2005 r. Na polski rynek weszły m.in.: Aldo, Burberry, French Connection, Gin Tonic, Murphy & Nye, Tara Jarmon. W Warszawie otworzyła także swoje sklepy brytyjska sieć AGD RTV pod nazwą Electro World.

W ubiegłym roku oddano do użytku 613 tys. mkw. powierzchni handlowej. Raport DTZ — „Rynek powierzchni handlowych” — przypomina kilka spektakularnych otwarć: Galerii Kazimierz w Krakowie, Marcelin Shoping Centre w Poznaniu, Galerii Copernicus w Toruniu, centrum handlu hurtowego Maximus w podstołecznym Nadarzynie, Silesia City Center w Katowicach. Mniejsze obiekty zostały otwarte w: Chorzowie, Legnicy, Gnieźnie, Olsztynie, Tychach, Wrocławiu, Kaliszu, Ostrowcu Świętokrzyskim, Elblągu.

Duże zapotrzebowanie na powierzchnię handlową przekłada się na czynsze. W 2005 r. obserwowano ich dużą stabilność. Najwyższy poziom opłat występuje tradycyjnie na rynku stołecznym, a w innych miastach — tylko w przypadku wynajęcia lokalu do 100 mkw., w dobrze zlokalizowanym i wynajętym przez prestiżowe marki centrum. DTZ podaje, że kształtują się one na poziomie 55-60 EUR za mkw. miesięcznie. Jones Lang LaSalle w swoim opracowaniu — „Warsaw City Profile” — wylicza, że stawki osiągają w tym mieście poziom 55-85 EUR za mkw. miesięcznie. Najwyższe opłaty występują obecnie w wielofunkcyjnym centrum handlowo-rozrywkowym Złote Tarasy, powstającym w centrum miasta. Nadal czynsze w sklepach przy głównych ulicach handlowych miast przewyższają opłaty pobierane w galeriach handlowych. Do stawek czynszowych trzeba doliczyć jeszcze opłaty eksploatacyjne, które dla przykładu w stolicy wynoszą od 4,5 do 8,5 EUR za mkw. miesięcznie.

Kolejka po sklep
Nie tylko klienci mogą uznać ubiegły rok za udany. Powody do zadowolenia mają przede wszystkim deweloperzy powierzchni handlowych. Z wyliczeń analityków Jones Lang LaSalle wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych w nieruchomości handlowe w ubiegłym roku osiągnęła rekordowy poziom 1,67 mld EUR. Stanowi to niemal dziesięciokrotny wzrost w stosunku do ubiegłego roku. Inwestowanie w powierzchnie handlowe stanowiło 60 proc. całości umów kupna-sprzedaży. To olbrzymi wzrost — w 2004 r. wynosił on tylko 18 proc. udziału w transakcjach! Patrząc na wielkość zaangażowanego kapitału, na czoło wysuwają się: francuska firma nieruchomościowa Klepierre, która kupiła portfel Plaza Centres za 338 mln EUR. Meinl European Land stał się właścicielem portfela Foras oraz siedmiu obiektów Echo Investment. Wśród liderów zmieścili się także PBW Found po nabyciu dwóch obiektów Klif, kanadyjski Ivanhoe, który wykupił udziały w stołecznych gigantach Arkadia, Wola Park i Warszawa Wileńska, a także: Zakopianka w Krakowie, Borek we Wrocławiu, Turzyn w Szczecinie oraz Dąbrówka w Katowicach. Do grona dużych inwestorów dołączyła także spółka ING Investment Management poprzez zakup centrów handlowych Aholda: Sarni Stok w Bielsku-Białej i Ogrody w Elblągu.

I choć spadają stopy kapitalizacji — wynika to m.in. ze wzrostu bezpieczeństwa inwestowania po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej — nadal nie brak chętnych do nabycia kolejnych obiektów w kraju. Obecnie stopy te wynoszą 6,5 proc.

Zapowiadane nowości
Analitycy z DTZ w swoim raporcie obliczyli, że w Polsce może przybyć w bieżącym roku 780 tys. mkw. powierzchni handlowej. Ruszą takie obiekty, jak: Złote Tarasy w Warszawie, Manufaktura w Łodzi, Galeria Krakowska w Krakowie, Forum w Gliwicach, Pasaż Grunwaldzki we Wrocławiu, centra handlowe Carrefour w Gliwicach oraz Rybniku, Plaza w Lublinie i Rybniku, a także planowane Nowe Miasto w Rzeszowie. DTZ szacuje, że w ciągu najbliższych trzech lat podaż powierzchni może się zwiększyć o kolejne 2,2 mln mkw. Jednak dostrzega fakt, że nie wszystkie projekty przedstawiane i planowane mają szansę na realizację. Analitycy zgodnie podkreślają, że w Polsce wciąż brakuje dobrej klasy powierzchni handlowej przy głównych ulicach miast. Wynika to głównie z braku programów rewitalizacji miast i wizji scentralizowania zarządów oraz skomplikowanej struktury własności nieruchomości. To sprawia, że nadal większość detalistów poszukuje lokali w centrach handlowych. W 2006 r. otworzą się sklepy kilku znanych na rynku marek. DTZ wylicza, że do grona najemców powierzchni dołączą m.in.: Boss, Carpetright, Dzinsu Centras, Espace Culturel, Fabrikant, Koh-i-Nor, Mandarina Duck, Petit Patapon. Wejście na rynek szykują także światowi giganci: Wal Mart, Costco i Aldi.

Powinien się także nadal rozwijać rynek inwestycyjny. W raporcie Jones Lang LaSalle stawiana jest teza, że wysoki poziom konkurencji na rynku stołecznym, tradycyjnie uważanym za najatrakcyjniejszy dla inwestorów, spowoduje, że zarówno deweloperzy, jak i handlowcy będą szukać możliwości ekspansji na nowe rynki w mniejszych miastach Polski.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2075 str. 6

Pytanie do...
11 kwietnia 2006
AZA

Ministerstwo Finansów zaproponowało wprowadzenie od stycznia przyszłego roku 19-procentowego podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości. Resort finansów chciałby wdrożyć nowe przepisy już w styczniu 2007 r. Mieszkania kupione do tego czasu nie byłyby jednak nimi objęte. Zapytaliśmy, co o tym sądzą eksperci z branży?
Dariusz Karbowniczak, ekspert Ober Haus Nieruchomości:

Nie znam szczegółów projektu. Jednak, w mojej ocenie, te zmiany nie muszą być niekorzystne. W tej chwili płacimy 10 proc. podatku, ale w praktyce robi to niewiele osób. Podatek ten nie obowiązuje, gdy mieszkanie zostało sprzedane po pięciu latach od zakupu lub kiedy środki uzyskane ze sprzedaży przeznacza się np. na zakup następnego mieszkania (w przypadku gdy sprzedaż nastąpiła w okresie pięciu lat od jego kupna).

Zgodnie z propozycją ministerstwa, podatek płacilibyśmy od zysku ze sprzedaży, czyli różnicy między ceną zakupu mieszkania i jego sprzedaży. W praktyce może okazać się zatem, że zapłacimy mniej. Dotyczy to jednak przede wszystkim wąskiej grupy osób, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. Zdecydowana większość kupuje mieszkania i domy przede wszystkim po to, by w nich mieszkać. I to właśnie w nich uderzy nowy podatek. Do tej pory nic nie płacili za sprzedaż, a teraz będą musieli jeszcze zapłacić 19-procentowy podatek, którego w praktyce nie da się obejść.

Jacek Bielecki, dyrektor Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

Resort proponuje kolejny podatek, po to, by zebrać więcej pieniędzy. To oznacza, że będzie ich mniej na rynku nieruchomości, a więc powstanie mniej mieszkań. Spowoduje to również wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Na wprowadzeniu tych przepisów stracimy więc w konsekwencji wszyscy.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2075 str. 2

Czekamy na rozwój wydarzeń na rynku
11 kwietnia 2006
Agnieszka Janas

Dominujący deweloperzy nie obawiają się utraty znaczenia. Wierzą w chłonność rynku oraz własne doświadczenie w zdobywaniu klientów.

Rafał Zdebski, dyrektor handlowy przedsiębiorstwa budowlanego Inpro w Gdańsku
Jako deweloper jesteśmy obecni w Trójmieście od 20 lat. Klienci nas znają, ponieważ przez ten czas oddaliśmy do użytku ponad 3 tys. mieszkań. W tej chwili realizujemy inwestycje o wartości około 350 mln zł. Znajdują się one na różnym etapie realizacji. Nie obawiamy się wejścia nowych graczy do segmentu mieszkań średniej i wyższej klasy, ponieważ już teraz mamy poważną konkurencję. Na rynku działa kilka poważnych spółek, np.: Hossa, Invest Komfort. Razem budujemy około 80 proc. mieszkań w tym standardzie. Dlatego trudno będzie komuś nowemu wejść na teren Trójmiasta. Co nie oznacza, że jest to niemożliwe. Jednak musi się on liczyć z tym, że znalezienie bardzo dobrych lokalizacji i zdobycie zaufania klientów nie będzie łatwe.

Andrzej Majcher, prezes Echo Investment
Polski rynek nieruchomości, szczególnie mieszkaniowych, jest ciągle bardzo chłonny. Popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, dotyczy to zarówno inwestycji mieszkaniowych, jak i apartamentowych. Mieszkania o ponadprzeciętnym standardzie budowane są w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu. Zmieniają się standardy, zwiększa się siła nabywcza mieszkańców dużych miast, pojawiają się inwestorzy zagraniczni zainteresowani takimi inwestycjami — te czynniki znacząco stymulują wzrost tego sektora rynku nieruchomości. Prognozy są bardzo optymistyczne, ale jest to rynek bardzo trudny. Czas i sukcesy lub porażki projektów realizowanych przez nową spółkę pokażą, czy jest ona odpowiednio przygotowana. Rynek deweloperski ma to do siebie, że o ile konkurencja firm może pojawić się np. podczas przetargu na dany teren, o tyle trudno mówić jednoznacznie o konkurencyjności konkretnych projektów. Inaczej wygląda rynek powierzchni handlowych — w nowoczesnych centrach większość najemców to firmy sieciowe. Polski rynek dewelo-perski jest na tyle duży, że pojawienie się jednej nowej firmy nie będzie miało większego wpływu na zmianę istniejącego układu sił.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development
W naszej branży jest jeszcze miejsce dla wielu podmiotów. Wszyscy stykamy się z tymi samymi problemami — brak terenów pod budowę, uciążliwe procedury administracyjne. Pirelli Pekao RE nie jest nowym podmiotem, ale rozwinięciem znakomitej firmy deweloperskiej, jaką jest (było) Pekao Development. Dlatego wróżę im świetną przyszłość na rynku — zwłaszcza mieszkaniowym, który ma przed sobą wielkie perspektywy.

Konkurencja na rynku nieruchomości w Warszawie nasila się z każdym miesiącem. Rzeczywiście, zupełnie nowym podmiotom trudno startować od zera na tak konkurencyjnym rynku. Silna pozycja na nim wymaga aktywności i dobrego planowania inwestycji. Podaż gruntów inwestycyjnych jest wobec braku planów zagospodarowania przestrzennego ograniczona, a trudno jest realizować szeroką ofertę mieszkaniową bez aktywnej polityki zakupu gruntów. Oczywiste jest, że tego typu inwestycje wymagają milionowych nakładów.

Dlatego przejęcie kontroli nad dobrze umocowanym na rynku podmiotem, jakim jest Pekao Development, uważam za bardzo trafne posunięcie grupy Pirelli. Przejęli oni istotny udział w rynku. Natomiast zmianę nazwy firmy uważam za błąd.

Zbigniew Okoński, wiceprezes Prokom Investments
Wejście Pirelli na rynek nastąpiło na drodze wykupu udziałów większościowych w budującej na rynku warszawskim spółce deweloperskiej Pekao Development. Sądzę, że to pozwoli jej zwiększyć wolumen sprzedaży i nada jej rozwojowi szybsze tempo. Plusem wejścia tak dużego gracza przez wykup udziałów jest to, że nowa spółka będzie działała, bazując na doświadczeniach Pekao Development, co nie niesie zagrożenia zepsucia rynku np. poprzez działania na niekorzyść klientów czy firm wykonawczych. Nie obawiamy się konkurencji. Na razie Pirelli Pekao RE zapowiada nowe inwestycje w stolicy rzędu 1,9 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę fakt, że w 2005 r. wybudowano w Warszawie 15,5 tys. lokali, nie jest to liczba, która wstrząsnęłaby obecnym układem sił, jeśli chodzi o konkurencję Prokom Investment i nowego podmiotu.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2075 str. 8

Idzie ku lepszemu
11 kwietnia 2006
Centrum Badań i Analiz Rynku - ASM

Według wstępnych danych w 2005 r. oddano do użytku 114 391 mieszkań, czyli o 5,8 proc. więcej niż w roku poprzednim — wynika z raportu ASM. W stosunku do roku 2004 nastąpił wzrost liczby lokali mieszkalnych budowanych głównie przez deweloperów, czyli z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (wzrost o 38,4 proc.) oraz mieszkań zaliczanych do kategorii „pozostałe” (czyli łącznie zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych — wzrost o 1,9 proc.).

Sprawdziły się prognozy dotyczące spadku znaczenia budownictwa indywidualnego. Wynik 2005 r. pokazuje bowiem, że inwestorzy indywidualni wybudowali 2,6 proc. mniej mieszkań niż w roku poprzednim. Znacząco wpłynęło to na strukturę lokali oddanych do użytku, w której budownictwo indywidualne „straciło” blisko 5 punktów procentowych na rzecz budownictwa na sprzedaż lub wynajem, realizującego obecnie blisko co trzeci oddawany do użytku lokal mieszkalny (wzrost o 9 punktów procentowych). Opisywany trend potwierdza również analiza innych mierników „mieszkaniówki”, takich jak liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Od stycznia do listopada 2005 r. wydano 113,5 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza ponad 10- -procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Wydane zezwolenia w ponad połowie przypadków dotyczą budownictwa indywidualnego (52 proc.). Jednak daje się zauważyć znaczącą zmianę ich struktury. Chodzi tu o spadek udziału przedsięwzięć indywidualnych w ogólnej strukturze budownictwa na rzecz budownictwa realizowanego głównie przez deweloperów. W analizowanych okresach liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia w tej formie budownictwa, zwiększyła się o ponad 11 tys., czyli blisko 8 punktów procentowych.

Systematycznie wzrasta liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem. Pierwsze lokale mieszkalne w tej formie własności pojawiły się w 1993 r. W styczniu tego roku w skali kraju przekazano do użytku zaledwie 3 mieszkania na sprzedaż lub wynajem, natomiast w całym roku — 485. Cztery lata później (w 1997 r.) na rynku pojawiło się około 5 tys. mieszkań w tej formie własności, a w 2000 r. już cztery razy więcej. Rok ubiegły dał efekt w postaci ponad 33,5 tys., co oznacza, że w roku 2005 oddano do użytku 38,4 proc. więcej tego typu mieszkań niż w roku poprzednim. Dzieje się tak przede wszystkim dzięki pozycji, jaką zdobyli na rynku deweloperzy, którzy przejęli miejsce spółdzielni mieszkaniowych, zajmujących w minionych dekadach jedną z czołowych pozycji. Na początku lat 90. spółdzielnie mieszkaniowe budowały ponad 60 proc. wszystkich lokali mieszkalnych przekazanych do użytkowania. W 1991 r. było ich ponad 83,5 tys., a 10 lat później ponadtrzykrotnie mniej. Spadek znaczenia budownictwa spółdzielczego dobitnie ilustruje liczba mieszkań przekazanych do użytkowania w 2005 r., nieprzekraczająca 8 tys.!

Wzrost o 5,5 proc. liczby oddanych mieszkań potwierdza wcześniejsze pozytywne oceny i prognozy formułowane w odniesieniu do budownictwa, w tym również mieszkaniowego. Z kolei wzrost gospodarczy na poziomie 3,2 proc., a produkcji budowlano-montażowej — 7,4 proc. świadczy o początku koniunktury zarówno w całej gospodarce, jak i w sektorze budowlanym. Zresztą te dwa obszary są ze sobą ściśle powiązane, choć efekt poprawy na arenie gospodarczej kraju nie od razu znajduje przełożenie na sektor budowlany. Budownictwo później niż inne sektory gospodarki reaguje na poprawę, ale pozytywne jest to, że zapoczątkowane w branży wzrostowe tendencje zaczynają się utrwalać.

W strukturze mieszkań oddanych do użytku największy odsetek stanowią lokale realizowane przez inwestorów indywidualnych (ponad 55 proc.). Jednak stopniowo zauważamy spadek ich udziału w ogólnej strukturze mieszkalnictwa. W całym roku ubiegłym zanotowano około 5-procentowy spadek budownictwa indywidualnego w strukturze nowych mieszkań. Kwartalnie był to spadek sięgający około 4 proc. Skorzystały na tym inne formy budownictwa, zwiększając tym samym swoje udziały. Natomiast aż o 7 proc. więcej niż w 2004 r. przybyło mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, dzięki czemu odgrywają one już znaczną rolę w strukturze (prawie 30 proc.). Jednocześnie stopniowo coraz mniej lokali oddają do użytkowania spółdzielnie mieszkaniowe i łącznie: TBS-y, zakłady pracy i zarządcy komunalni. Pozwolenia na budowę mieszkań są jednym z ważnych wskaźników dotyczących kondycji budownictwa mieszkaniowego w dłuższym okresie, co najmniej kilkuletnim. W całym 2005 r. wydano 123 863 pozwoleń na budowę mieszkań, co oznacza blisko 8-procentowy wzrost w stosunku do roku 2004. Najbardziej aktywni w tym względzie są deweloperzy, którzy w 2005 r. uzyskali blisko jedną trzecią więcej pozwoleń niż przed rokiem. Więcej w stosunku do roku poprzedniego (o 13 proc.) wydano zezwoleń na budowę mieszkań komunalnych. Pozostałe formy mieszkalnictwa odnotowały stabilizację lub spadek.

Wiele wskazuje więc, że w ciągu najbliższych kilku lat nowe mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem prawdopodobnie znacznie zwiększą swój udział w całości rynku. Zresztą już w samej strukturze pozwoleń wydanych w 2005 r. widać wyraźną poprawę pozycji budownictwa „deweloperskiego” w stosunku do roku poprzedniego (wzrost z około 29 proc. do ponad 35 proc.) Ta zwyżka oczywiście spowodowała zmniejszenie udziałów pozostałych kategorii.

Centrum Badań i Analiz Rynku - ASM, opracowanie ASM dla „Pulsu Biznesu”
Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2075 str. 2

Brak planów nie jest barierą
04 kwietnia 2006
Grzegorz Buczek


Debata nad zmianą przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może być — jak każda dyskusja nad usprawnieniem procesów gospodarczych — pożyteczna. Ale aby była rzeczywiście przydatna, musi uwzględniać fakty, a nie tylko subiektywne poglądy. Jest to dziś o tyle łatwiejsze, że po raz pierwszy dysponujemy wynikami przeprowadzonego przez GUS ogólnokrajowego badania planowania miejscowego. Wnioski z tego badania są — wbrew temu, co napisała w swoim komentarzu sprzed tygodnia red. Zielińska — zdecydowanie optymistyczne. Planowanie miejscowe, aczkolwiek zróżnicowane lokalnie, w skali kraju, w statystycznym ujęciu, osiąga już wskaźniki zachodnioeuropejskie. Wykazuje też znaczną planistyczną podaż nowych terenów budowlanych, tak więc bariery dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego są inne niż brak planów zagospodarowania.

W pierwszej kolejności to ograniczone środki na infrastrukturę komunalną. Dalsze planistyczne powiększanie zasobu terenów budowlanych grozi więc rozproszeniem wydatków na inwestycje infrastrukturalne — a także ich spowolnieniem. Skutkuje to również rozpraszaniem zabudowy, czyli „rozpełzaniem się” miast, co niekorzystnie odróżnia nasz kraj od zachodnich i południowych sąsiadów.

Niestety, pan Roman Nowicki z Kongresu Budownictwa w swoim komentarzu, opublikowanym tydzień temu w „Pulsie Biznesu”, nie chce przyjąć do wiadomości, że o tym, gdzie będzie się budować, nie decydują już budowlańcy, ale samorządowcy — w swoich lokalnych politykach przestrzennych, zapisywanych w studiach uwarunkowań i kierunkach zagospodarowania przestrzennego gmin, obejmujących całe ich obszary, a w konsekwencji — cały kraj.

Ponadto o tym, co i jak budować, które tereny wykupywać od prywatnych właścicieli i kiedy je wyposażać w infrastrukturę komunalną, decydują gminy, ustanawiając prawo miejscowe w publicznym procesie planowania. Biorą w nim udział członkowie wspólnot samorządowych, ale także właściciele terenów oraz podmioty gospodarcze działające w gminach. Jeśli zaś Roman Nowicki chce dyskutować z pryncypiami ustroju samorządowego, to niech odpowiednio formułuje i adresuje swoje postulaty, a nie koncentruje się na systemie planowania przestrzennego, bo tylko on definiuje narzędzia i procedury planistycznego działania gmin.

To, że niektóre jednostki samorządu, zwłaszcza wielkie miasta, cierpią na chorobę właściwie zidentyfikowaną przez pana Nowickiego, czyli faktyczne zaniechanie procesu planowania, na rzecz korupcjogennego sterowania rozwojem przy pomocy decyzji o warunkach zabudowy, zostanie ocenione w nadchodzących wyborach samorządowych.

Warszawie, tak krytykowanej przez Romana Nowickiego, podaż planistyczna terenów pod budownictwo mieszkaniowe już obecnie — według oceny Biura Naczelnego Architekta Miasta — zaspokaja popyt na 10 lat budowania.

Brak natomiast planów chroniących jej system przyrodniczy, tożsamość kulturową i np. taki fenomen, jak Skarpa Warszawska. Dobrym lekarstwem na taką chorobę byłaby ograniczona, ale precyzyjna nowelizacja przepisów. Mająca głównie na celu (zgodnym zresztą z intencjami ustawodawcy!) powstrzymanie epidemii wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podsycanej niezgodnym z duchem ustawy orzecznictwem, zwłaszcza na poziomie samorządowych kolegiów odwoławczych i WSA. Ograniczenie możliwości wydawania takich decyzji da też dodatkowy impuls do przyspieszenia procesów planistycznych.

Podtrzymuję swój pogląd, że decyzja o poprawianiu prawa, które już się przyjęło, na podstawie rzetelnej oceny jego funkcjonowania, jest dowodem na „mądrość przed szkodą”. A w świetle wyników badania GUS radykalna zmiana systemowa byłaby obecnie nieuzasadniona.

Grzegorz Buczek, architekt, zastępca redaktora naczelnego miesięcznika „Urbanista”

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2070 str. 2

BGK chce być liderem
18 kwietnia 2006
Wojciech Chmielarz


BGK z roku na rok coraz bardziej angażuje się w działalność komercyjną. Bank chce zostać największym kredytodawcą na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Ceny mieszkań rosną w zawrotnym tempie, a podaż jeszcze długo nie dogoni popytu. To najlepszy moment, żeby zarobić na nieruchomościach. Bank Gospodarstwa Krajowego postanowił wykorzystać okazję i sprzedawać kredyty na budowę nowych osiedli.

— Chcemy stać się największym kredytodawcą tego typu w Polsce — mówi Leszek Trojnar, szef departamentu finansowania budownictwa mieszkaniowego w BGK.

Bank dotychczas zajmował się głównie pieniędzmi programów rządowych. Zarządza między innymi środkami budżetowymi przeznaczonymi na realizację mieszkań czynszowych, na dopłaty do oprocentowania i na budownictwo socjalne. BGK nie zapomniał o działalności komercyjnej.

— W 2005 r. mieliśmy czwarty portfel kredytów budowlanych w Polsce — cieszy się Leszek Trojnar.

Miliony dla Prokomu
Brak rozwiniętej sieci oddziałów sprawia, że BGK raczej nie dotrze ze swoją ofertą do klientów indywidualnych. Bank zdaje sobie z tego sprawę i dlatego celuje w wielkich inwestorów z ambitnymi planami.

— Inwestycje realizowane w największych miastach są najbezpieczniejsze i najbardziej zyskowne — przekonuje Leszek Trojnar.

Bank chce dawać kredyty deweloperom z Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Trójmiasta. W Warszawie mogą na nie liczyć inwestycje w południowej części miasta.

Wszystkie wymienione warunki: duża skala przedsięwzięcia, poważny inwestor oraz dogodne położenie spełnia osiedle Królewskie Przedmieście. Jest to część projektu Miasteczko Wilanów, realizowanego przez Prokom Investments. Bank zaproponował Prokomowi pożyczkę w formie odnawialnej linii kredytowej. To oznacza, że pozostawiona do dyspozycji klienta kwota 60 mln zł może być wykorzystywana w miarę postępu budowy. Pożyczka ma zostać spłacona do grudnia 2009 roku. Zabezpieczeniem będzie hipoteka budowanych mieszkań oraz przelew wierzytelności z umów sprzedaży.

— Zainteresowanie klientów jest tak duże, że kredyt chyba nie zostanie w całości wykorzystany — żartuje Leszek Trojnar.

W inwestycję zaangażował się również Skarbiec TFI.

Miasteczko Wilanów
Położone w Wilanowie osiedle Królewskie Przedmieście tworzy zespół czteropiętrowych budynków.

W budynkach znajdzie się blisko 430 apartamentów i mieszkań o metrażach od 31,2 do 163,7 mkw. Pierwszy etap inwestycji, który już się rozpoczął, zostanie zamknięty jesienią 2007 r. Zaś zakończenie całego projektu Miasteczka Wilanów planowane jest na 2012 r. W nowej dzielnicy będzie mieszkać prawie 50 tys. osób.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2079 str. 1

Kierownictwo firm nie widzi pomocy rządu
18 kwietnia 2006
Agnieszka Janas



Umiesz liczyć — licz na siebie. To motto towarzyszy menedżerom działającym w branży budowlanej, która od rządu nie doczekała się wsparcia.

PMR, firma badawcza z Krakowa, opublikowała sondaż opinii menedżerów 104 firm (wchodzących w skład 200 największych spółek budowlanych) na temat sytuacji w ich branży. Wyniki badań potwierdzają doniesienia o wzroście koniunktury na rynku.

Ważne pytania
Ankieterzy PMR pytali respondentów o kilka spraw o kluczowym znaczeniu dla ich przedsiębiorstw, czyli o: zaangażowanie w nowe projekty w najbliższym czasie, wskazanie najatrakcyjniejszego segmentu działania, rozwijanie spółek czy zaangażowanie się rządu w poprawę sytuacji branży. Osoby wypełniające ankietę (95 proc. z nich zajmuje wysokie stanowiska kierownicze w badanych firmach), które na co dzień odpowiedzialne są za działanie spółek, w przeważającej większości okazały się optymistami. Aż 68 proc. respondentów uważa, że w ciągu najbliższego roku sytuacja w sektorze raczej się polepszy (7 proc. uważa, że zdecydowanie się polepszy). Tylko 5 proc. uznało, że raczej się pogorszy, a 21 proc. myśli, że wszystko pozostanie bez zmian. Ankietowani wskazywali też, ich zdaniem, najatrakcyjniejsze segmenty (mogli wybrać więcej niż jeden). Zdecydowanie wygrały: drogownictwo (61 proc.) i mieszkaniówka (56 proc.). Trzecie miejsce zajęło budownictwo przemysłowe, ale osiągnięty wynik (22 proc. wskazań) nie jest imponujący. Następne były: ochrona środowiska i kanalizacja (18 proc.), budownictwo handlowo-magazynowe i energetyczne (po 7 proc.) oraz budownictwo kolejowe (5 proc.).

Prognozy koniunktury
Celem badania było także poznanie opinii menedżerów o pomysłach rządu na wspieranie branży. Jednym z najważniejszych działań obecnej ekipy jest odejście od koncesyjnego systemu budowy autostrad na rzecz finansowania ich przez państwo. Plan ten został przyjęty przez praktyków rynku z rezerwą. Wprawdzie tylko 10 proc. wypowiedziało się na jego temat negatywnie, ale 33 proc. uznało, że nie wpłynie to na przyspieszenie tempa budowy, a 30 proc. stwierdziło, że nieznacznie je przyspieszy. Autorzy badania oceniają więc, że duże firmy budowlane bez entuzjazmu podchodzą do zapowiedzi rządowych w sprawie budowy autostrad.

Olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce mogłoby stać się dla firm budowlanych gwarancją pracy na wiele lat. Istotne jest więc, czy rząd stara się wspierać rozwój tego sektora. Zakup mieszkania związany jest z możliwością uzyskania kredytu mieszkaniowego. Dlatego zapytano menedżerów, jak, ich zdaniem, działania rządu zmierzające do dofinansowania kredytów mieszkaniowych wpłyną na rozwój rynku. Ponad połowa ankietowanych (52 proc.) uznała, że nieco zwiększy to liczbę oddawanych mieszkań, a 38 proc. uznało, że nie wpłynie na rynek. Ważne jest jednak to, że żaden z pytanych nie ocenił tego projektu jako szkodliwy dla branży.

— Ankietowani są optymistami, jeśli chodzi o perspektywy krajowej branży budowlanej, a zwłaszcza sektora drogowego i mieszkaniowego. Jednak już działania rządu mające na celu ożywienie tych dwóch segmentów rynku oceniane są przez większość respondentów bez entuzjazmu. To każe nam wnioskować, że obecna polityka gabinetu Marcinkiewicza nie jest uznawana przez firmy budowlane za czynnik, który samodzielnie może znacząco poprawić ich sytuację — interpretuje Wojciech Szajnert, kierownik działu badań rynku w PMR.

Plany na przyszłość
Przedmiotem badań była także próba przedstawienia planów dotyczących rozwoju firm budowlanych w najbliższym czasie. Odpowiedzi na pytanie związane ze zmianami kadrowymi w spółkach wskazywały na dobrą sytuację dużych podmiotów. Zatrudnienie większej liczby pracowników planuje aż 57 proc. respondentów, a tylko 8 proc. mówi o jego ograniczaniu. Ponad połowa ankietowanych przez PMR menedżerów zapowiada także rozpoczęcie działalności poza granicami kraju. To dobry wynik. 33 proc. firm zapowiada ekspansję w ciągu 12 miesięcy.

Przystąpienie do struktur europejskich zostało bardzo dobrze ocenione przez przedstawicieli spółek budowlanych. Dla 64 proc. było to albo raczej korzystne (42 proc.), albo zdecydowanie korzystne. Tylko 3 proc. uznało, że to raczej niekorzystne, a dla 33 proc. nie miało wpływu na działanie firmy.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2079 str. 2

Polskie eldorado
25 kwietnia 2006
Wiktor Szczepaniak


W ciągu pięciu lat liczba supermarketów i dyskontów podwoi się, a hipermarketów wzrośnie o połowę.
Za sprawą międzynarodowych koncernów Polska i inne kraje byłego bloku wschodniego od kilkunastu lat przeżywają głębokie zmiany w handlu detalicznym. Według ekspertów, do końca ekspansji tzw. nowoczesnych kanałów sprzedaży (hipermarkety, supermarkety i dyskonty) jest u nas daleko.

Idzie nowe
Z raportu „Regional presentation: Western & Central Europe” brytyjskiej firmy Planet Retail, która zajmuje się badaniem rynku detalicznego na świecie, wynika, że Polska będzie numerem dwa w Europie pod względem liczby otwarć nowych marketów w latach 2005-10. Eksperci Planet Retail szacują, że powstanie u nas w tym czasie 139 nowych hipermarketów, 1116 dyskontów i 964 supermarkety.

Więcej niż w Polsce nowych hipermarketów ma powstać tylko w Wielkiej Brytanii (patrz wykres). Pod względem liczby nowych dyskontów mają nas prześcignąć tylko Niemcy, a w przypadku supermarketów — tylko Hiszpania.

Jeśli wziąć pod uwagę, że na przełomie lat 2004-05 w Polsce działało 240 hipermarketów, 960 supermarketów i nieco ponad 1350 dyskontów, to prognozowane tempo wzrostu może imponować. Ma w ciągu pięciu lat wynieść od 50-100 proc.

— Nie ma się co dziwić, że Polska jest celem ekspansji dużych sieci handlowych. Zachęca je do tego m.in. duża podaż tanich, dobrej jakości produktów, a także wciąż niski w porównaniu z innymi krajami udział handlu nowoczesnego (około 40 proc.) w sprzedaży dóbr szybko zbywalnych. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych miast — mówi Andrzej Faliński, sekretarz generalny Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji.

Dlatego właśnie największej dynamiki wzrostu eksperci spodziewają się w segmencie mniejszych marketów (supermarketów i dyskontów).

Nieuchronna selekcja
W Polsce działają już wszystkie z 10 największych sieci handlowych Europy, poza niemieckimi sieciami Edeka i Aldi. Ta ostatnia jednak już kupuje grunty pod budowę marketów.

— Wcale nie zdziwiłbym się, gdyby także Edeka w końcu zdecydowała się wejść do Polski. Jeśli jednak pojawiłoby się u nas jeszcze dwóch, trzech dużych graczy, wymusiłoby to z pewnością przyspieszenie konsolidacji branży — mówi Andrzej Faliński.

Jego zdaniem, ten proces u nas jest dopiero na początkowym etapie.

— W Polsce działa około 30 liczących się sieci, podczas gdy w rozwiniętych krajach UE ich liczba wynosi średnio pięć czy sześć — podkreśla Andrzej Faliński.

Z raportu Planet Retail wynika, że w Polsce udział pięciu największych sieci w rynku detalicznym sięga zaledwie 20 proc., podczas gdy w takich krajach jak Finlandia czy Szwecja jest to blisko 90 proc.

— Udział sklepów wielkopowierzchniowych (powyżej 2 tys. mkw.) w naszym rynku detalicznym nie powinien przekroczyć 50 proc. Bardzo silną pozycję będą w nim miały mniejsze sklepy (w tym supermarkety i dyskonty) — uważa Piotr Laskowski, prezes Grupy BOS, jednej z największych firm hurtowych w kraju.

Jego zdaniem, dzielenie handlu na tzw. nowoczesny i tradycyjny jest mylące i coraz mniej uprawnione.

— Nasz tzw. handel tradycyjny cały czas się zmienia i modyfikuje. W efekcie często jest już bardziej nowoczesny od tego zachodniego, który stawia się nam za wzór — dodaje Piotr Laskowski.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 10

Retrievery w hotelu Westin w Warszawie
25 kwietnia 2006
AYA

Do Warszawy sprowadziła się rodzina Stephana Sieberga, nowego dyrektora hotelu Westin (należącego do sieci Starwood): żona, siedmioletni syn i... dwa golden retrievery.

— Psy są pełnoprawnymi członkami rodziny i podróżują z nami od 5 lat — wyjaśnia Stephen Sieberg.

Dla nowego dyrektora zarządzanie takim obiektem jak stołeczny Westin nie jest nowym wyzwaniem. Na stanowisku dyrektora generalnego pracuje od 1999 r., kiedy to zaczął zarządzać hotelem Sheraton Sofia Hotel Balkan (grupa Starwood). Ma doświadczenie w pracy w branży hotelarskiej, zwłaszcza w działach gastronomii oraz sprzedaży bankietów i konferencji. Organizował też otwarcie Sheraton Tirana Hotel & Towers, w styczniu 2003 r.

— Objęcie stanowiska dyrektora generalnego tego hotelu jest dla mnie powodem do dumy. Został on przecież uznany za najlepszy hotel tej marki w 2005 r. — przypomina dyrektor Sieberg.

Stephan Sieberg ukończył makroekonomię na Uniwersytecie w Siegen. Kształcił się też z zarządzania w hotelarstwie w Post Hotel Mittenwald.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 3

Lepsze prawo, więcej lokali
25 kwietnia 2006
Adam Szewczyk

Trudno przecenić rolę, jaką w społeczeństwie odgrywa niezaspokojone zapotrzebowanie na mieszkania. Przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe jest statutowym obowiązkiem samorządów. Ogromna większość miast i gmin realizuje marginalnie ten obowiązek. W praktyce w większości szybko rozwijających się miast brakuje uzbrojonych gruntów, nadających się pod kompleksy mieszkaniowe. Rolą sektora publicznego powinno być przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe, wykorzystując w tym celu środki unijne. Jedną z barier rozwoju mieszkalnictwa jest brak... terenów pod nowe budownictwo. Jest to spowodowane wieloma przyczynami:

— Zbyt małą powierzchnią obszarów objętych planami miejscowymi,

— Brakiem uzbrojenia — sieci miejskich, dróg i ulic,

— Brakiem środków na wykup terenów pod drogi i niezbędne funkcje publiczne,

— Nieuregulowaniem w dużych miastach stanów własnościowych — grunty o rozdrobnionej formie własnościowej uniemożliwiają rozsądną zabudowę.

Obecna ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie daje inwestorowi możliwości bezpiecznego zaplanowania inwestycji, bezkolizyjnej realizacji zamierzenia oraz zakończenia i zbycia przedmiotu inwestycji. Trzeba przyjąć koncepcję planowania przestrzennego z wstawionymi narzędziami przymusu dla gmin, które nie opracowały dotąd planu zagospodarowania przestrzennego. Postulujemy, aby miasta i gminy, jeśli nie mają dla całego terenu planu zagospodarowania, określały warunki zabudowy na podstawie miejscowego studium uwarunkowań i kierunków rozwoju zagospodarowania przestrzennego gminy. Należy przyjąć jako zasadę domniemanie, że na obszarach miejskich cały teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, chyba że w planie zagospodarowania przestrzennego ustalono inaczej. Takie rozwiązanie zmusi gminy do szybszego opracowywania planów i pozwoli inwestorom we wstępnej fazie projektu otrzymywać jednoznaczne warunki projektowe.

Jeżeli gminy zrezygnują z prawa realizowania własnej polityki przestrzennej i nie będą korzystały z prawa do ustalania warunków zagospodarowania terenu na cele inwestycyjne — postulujemy przekazanie tych kompetencji administracji rządowej, w tym przypadku wojewodzie. Przecież w państwie z konstytucyjnym systemem prawa jest niezbędne ustalenie skutecznego sposobu wykonywania przez obywatela prawa własności w drodze decyzji administracyjnej. Dzisiejsza praktyka pokazuje pełne uzależnienie losów inwestora od widzimisię urzędnika.

Prawo budowlane powinno stanowić narzędzie pozwalające budować i stwarzać warunki do rozwoju budownictwa. Autorzy ustawy z 1994 r. nie przewidzieli, że wielokrotnie znowelizowana, zatraci ona wewnętrzną spójność, a fatalne skutki zmian dopełnią nie zawsze odpowiednio przygotowani urzędnicy. Prawo budowlane ze szczytnych celów stało się zbiorem przepisów, które uczyniły zeń barierę dla wielu nie do pokonania. Konieczna jest taka zmiana przepisów, która urzędnika usytuuje jako strażnika prawa, a nie jego kreatora. Katastrofa w Katowicach potwierdziła tezę, że służby administracji publicznej mogą być jedynie strażnikami bezpiecznego budowania, gdyż żaden organ administracyjny nie przyjmie na siebie odpowiedzialności za błędy popełniane przez projektanta czy wykonawcę. Niech pełna odpowiedzialność za projekt, wykonawstwo i utrzymanie obiektów budowlanych spoczywa na osobach, których kwalifikacje są przez administrację publiczną potwierdzane. Niech będą w przepisach kary odstraszające partaczy. Po co stwarzać iluzję, że jest inaczej? Tylko niech te przepisy będą skutecznie egzekwowane.

Sądzimy, że racjonalniejsze będzie stworzenie silnego i stabilnego nadzoru budowlanego, który będzie dbał o bezpieczeństwo budowy i budowli. Zapewni też inwestorowi, że zatrudniony przez niego wykonawca realizuje to, co było objęte zgłoszeniem, dając w ten sposób możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie wybudowanego obiektu bez zbędnego zabiegania o decyzje organu. Przepisy wykonawcze do ustawy Prawo budowlane zamiast pomagać, w wielu przypadkach przeszkadzają w rozwoju budownictwa. Czas najwyższy zweryfikować zawartość tych przepisów, korzystając z wiedzy i doświadczenia nowego pokolenia inwestorów i inżynierów. W międzyczasie nie tylko ustrój państwa uległ zmianie, ale i technologie i oczekiwania konsumentów. Należy to dostrzec, tworząc nowe prawo. Tego oczekuje dzisiejszy inwestor i jego klient.

Adam Szewczyk, prezes Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 2

GTC deweloperem roku
25 kwietnia 2006
Agnieszka Janas

Znany w kraju deweloper centrów handlowych, biur i mieszkań doczekał się uznania za bałkańskie projekty.

Notowana na warszawskim parkiecie spółka deweloperska Globe Trade Centre (GTC) wygrała w konkursie Europaproperty SEE Real Estate Awards za ubiegły rok. Nagroda SEE Developer 2005 została przyznana przez międzynarodowe jury, w skład którego wchodzili przedstawiciele firm działających na rynku nieruchomości w Europie Południowej i Wschodniej. GTC otrzymało nagrodę za działalność deweloperską w Rumunii, Serbii oraz Chorwacji. Na rynkach tych spółka zaangażowana jest w projekty o łącznej wielkości około 0,5 mln mkw. powierzchni komercyjnej i mieszkaniowej. Ukończone w 2005 roku obiekty: America House w Bukareszcie (27 tys. mkw. netto) oraz GTC House w Belgradzie (13 tys. mkw.) wynajęte są w 100 proc. Kolejnym krajem z tego regionu, w którym GTC rozpoczęło inwestycje, jest Bułgaria. To już 8. rynek (obok Polski, Rumunii, Czech, Węgier, Serbii, Chorwacji i Słowacji), na którym inwestuje GTC. Pierwszym projektem spółki w tym kraju będzie budynek biurowy z częścią handlową w Sofii. Spółka podpisała umowę kupna gruntu o powierzchni 3,8 tys. mkw. Ma ona bardzo atrakcyjną lokalizację w pobliżu ambasady amerykańskiej. Cena nieruchomości wyniosła 2,4 mln EUR. Warunki zabudowy terenu umożliwiają realizację budynku o łącznej powierzchni około 11,6 tys. mkw. netto. Plany zakładają rozpoczęcie budowy w I kwartale 2007 r.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 8

Czerpmy z naszych 5 minut
25 kwietnia 2006
Agnieszka Zielińska



Polityka tworzenia parków przemysłowych musi być przemyślana. Nie zawsze warto je organizować tam, gdzie chce inwestor — uważa Edward Edmund Nowak.

„Puls Biznesu”: Ostatnio pojawił się pomysł, aby pieniądze przeznaczone na rozwój parków przemysłowych trafiały do regionów. Przedstawiciele parków obawiają się, że utrudni im to dostęp do tych środków. Czy słusznie?
Edward Edmund Nowak: Nieuzasadnione obawy. To właśnie władze lokalne powinny być dysponentami tych pieniędzy. Zadaniem takich agencji, jak nasza jest z kolei wspieranie ich rozwoju. Musi on jednak odbywać się w sposób uporządkowany. Nie może być tak, że każdy inwestuje, gdzie chce, a nie tam, gdzie jest to ważne z punktu widzenia rozwoju kraju. Gdybyśmy wychodzili z tego założenia, Mielec nigdy nie wydobyłby się z gospodarczej zapaści, bo w rywalizacji z Krakowem lub Warszawą nie miałby żadnych szans.
Państwo powinno więc prowadzić świadomą politykę gospodarczą. Co oznacza, że ma prawo wskazywać inwestorom miejsca do prowadzenia inwestycji, stosując różne zachęty. Pomoc państwa powinna być większa tam, gdzie są trudniejsze warunki do inwestowania. Te zachęty stanowią rekompensatę za utracone korzyści.

Wciąż brakuje jednak koncepcji zagospodarowania ściany wschodniej...
Tak, jest tu ogromna luka rozwojowa. Szacuję ją na 40 mld zł. Chodzi zarówno o zbyt małą sieć drogową, kolejową, jak i niewielką liczbę inwestycji. Aby nadrobić te zaległości, musimy zaangażować się w rozwój tych regionów i przeznaczyć odpowiednie środki. Dobrze, że wreszcie dostrzeżono problem regionów wschodniej Polski. Agencja Rozwoju Przemysłu (ARP) zapewne powoła oddział zajmujący się wspieraniem tamtejszych inicjatyw.

Lepiej realizować jeden pomysł na rozwój wschodniej Polski czy kilka?
Władze regionalne muszą opracować własne strategie rozwoju, które powinny odpowiedzieć na pytanie, co jest dla nich priorytetem i na czym powinien koncentrować się ich rozwój. Potrzebne jest zaangażowanie samych regionów — to one są odpowiedzialne za sformułowanie wizji swojego rozwoju. My powinniśmy tę ich wizję wspierać. Na tej podstawie będzie można przygotować konkretne projekty, aby uzyskać na nie pieniądze. Nie ma dwóch jednakowych regionów. Gdybym miał dzisiaj wskazać potencjały rozwojowe Podkarpacia, to przecież inne wskażę dla Bieszczad i Pogórza Przemyskiego: turystyka, rekreacja, inne dla Tarnobrzegu, Mielca i Świdnika: dolina lotnicza, a inne dla Przemyśla, Rzeszowa i Jarosławia: np. sąsiedztwo z Ukrainą. Przy okazji chcę zwrócić uwagę, że regiony musimy postrzegać nie jako administracyjnie wyznaczone tereny, ale obszary tożsamości kulturowej, geograficznej, niekiedy przemysłowej, czasami wyznaczanej przez sieć komunikacji itp.

Czy sprawdził się pomysł restrukturyzowania terenów poprodukcyjnych?
Czy może pan podać pozytywne przykłady takich przedsięwzięć?
Jest wiele takich przykładów. Najlepiej ilustrują to przykłady Mielca czy Świdnika, które przed laty miały poważne problemy, jednak dziś świetnie się rozwijają. Takich udanych przedsięwzięć jest więcej. Mamy czym się pochwalić. Pozytywnym przykładem jest też nasza reforma górnictwa, którą można uznać za najlepszą na świecie restrukturyzację tego sektora. Dzięki temu Śląsk jest dziś jednym z lepiej rozwijających się regionów. Zaimponował mi Wałbrzych.

Polskiej doliny krzemowej nie stworzymy w biednym, zacofanym regionie, ale możemy ją tworzyć np. w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych, co zresztą się dzieje wzdłuż autostrady A4 (w podobny sposób powstała słynna amerykańska dolina wzdłuż drogi nr 101 czy bostońska — wzdłuż drogi 128).

Metropolie w Polsce mogą i powinny budować centra usług typu BPO, bo mają do tego predyspozycje, czyli zaplecze intelektualne. Parki technologiczne mogą powstać w miastach o ugruntowanej pozycji naukowej i badawczej, ale nie powstaną w kilkunastotysięcznym miasteczku bez uczelni. W większości miast polskich powinny wyrastać parki przemysłowe. Wszystko zależy jednak od lokalnego potencjału i inicjatywy. Przykład? Najlepsza szkoła biznesu działa dziś w Nowym Sączu, a nie w Krakowie. Ostatnio miałem wizytę prezesa jednej z agencji rozwoju lokalnego, który przyjechał ze stwierdzeniem, że w jego regionie jest miedź, ale za dwadzieścia lat jej nie będzie i trzeba rozpocząć działania już teraz. Takich sojuszników nam potrzeba, takiego myślenia. Cieszę się, że spotykam się z coraz większą liczbą dobrych pomysłów.

Są też negatywne przykłady. Kraków na przykład ma 30 proc. terenów o charakterze przemysłowym, a powinien mieć około 10 proc. W środku miasta są duże fabryki. Jednocześnie obok jest ponad tysiąc ha porozrzucanych terenów przemysłowych dawnej Huty Sendzimira, które obecnie znajdują się we władaniu Mittal Steel Poland.

Pieniędzy unijnych do wydania jest dużo, ale gminy skarżą się, że mają problemy z ich uzyskaniem.
Pieniędzy jest coraz więcej, zarówno na rozwój, jak i innowacyjność. A droga, prowadząca do ich uzyskania, jest trudna... Wiem coś o tym, bo do niedawna byłem przedsiębiorcą i zajmowałem się opracowaniem wniosków o wsparcie unijne. To niezwykle skomplikowane, pracochłonne procedury. Aby to zmienić, należałoby wprowadzić konkretne zmiany, przede wszystkim trochę odbiurokratyzować system, ale potrzeba także zwykłej sumienności i nastawienia pozytywnego do klientów. W ARP takie nastawienie jest, dlatego wykorzystaliśmy przyznane nam środki w 97 proc. Najprostszym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie wstępnego etapu składania wniosków. Dopiero od wyłonionych w ten sposób projektów wymagano by przygotowania szczegółowych opracowań.

Nie zapominajmy, też o tym, że są inne środki. Wydaje mi się, że w Polsce nie problem braku środków jest najważniejszy, ale braku skonsolidowanego zarządzania nimi.

Dla samorządów priorytetem jest w tej chwili rozwój infrastruktury drogowej.
To jest tak oczywiste, że nawet nie chce mi się tego powtarzać. Drogowe przedsięwzięcia infrastrukturalne są obecnie kluczowe. Nie zapominajmy jednak, że infrastruktura to nie tylko drogi, ale także kolej, lotniska. Byłem ostatnio na Suwalszczyźnie, która ma niezwykłe szanse rozwoju. Byłyby one większe, gdyby władze regionu postawiły na rozwój regionalnego portu lotniczego. Warto na to spojrzeć nieco szerzej. Wyobraźmy sobie na przykład, co by się stało, gdyby władze Suwałk, zamiast rozwijać lotnisko regionalne, zaangażowały się w budowę — wspólnie z Litwą — lotniska międzynarodowego. Rezultat byłby zdumiewający, a ilu przyciągnęłoby to turystów! Stworzenie takich przedsięwzięć wymaga jednak nie tylko odpowiedniej optyki i zdolności przewidywania, ale także nastawienia na współpracę.

Infrastruktura to nie tylko drogi, mosty i wiadukty. Ważne jest także lokalne zaplecze usługowo- -rozrywkowe. Powinny o tym pamiętać zwłaszcza władze tych regionów, w których są rezerwaty i duże kompleksy leśne. Jeżeli np. jadę do Puszczy Białowieskiej, to chciałbym po niej nie tylko spacerować, ale mieć również paletę innych możliwości spędzania wolnego czasu. Na to trzeba jednak mieć pomysł.

Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP) chce przeprowadzić kampanię wizerunkową propagującą ideę tworzenia parków technologicznych. Czy jest nam ona potrzebna?
Absolutnie tak. W tej chwili pojęcia parku technologicznego i przemysłowego są w Polsce źle rozumiane, podobnie zresztą jak specjalnych stref ekonomicznych.

Tymczasem park przemysłowy musi być przede wszystkim zwartym obszarem rozwoju gospodarczego, który rozwija się wspólnie z koncepcją rozwoju całego regionu. Tylko wtedy koszt społeczny takiej inwestycji będzie możliwie najmniejszy. Dziś parki i specjalne strefy rywalizują ze sobą w złym znaczeniu. W praktyce wygląda to tak, że strefa z południa zakłada np. biznes w Olsztynie, a strefa z północy w Bieszczadach. To jest niewłaściwe i dlatego trzeba to uporządkować. Polityka tworzenia parków technologicznych i przemysłowych musi być bardziej przemyślana. Nie ma sensu tworzyć parków i specjalnych stref ekonomicznych (które są także parkami przemysłowymi, a jedynie posiadają pakiet przywilejów) tylko tam, gdzie chce inwestor, bo to wprowadza chaos i zbyt drogo nas kosztuje.

Barierą rozwoju jest dziś również coraz większe nasycenie rynku. Znowu podam przykład Mielca, w którym przez jakiś czas pracowałem i mieszkałem. Dzisiaj to liczące 60 tys. mieszkańców miasto osiągnęło stan nasycenia. To oznacza, że może tam istnieć park przemysłowy na około 15 tys. zatrudnionych, ale już nie na 30 tys.

Wielkość takiego obszaru musi być adekwatna do wielkości gminy. Jeżeli gmina ma 5 tys. mieszkańców, nie stworzy parku przemysłowego dla 30 tys. pracowników. Lokalne władze coraz częściej muszą więc zdecydować, czy chcą, aby na ich terenie powstał np. wielki park przemysłowy, w którym będzie pracować 10 tys. osób, czy też park zatrudniający 3 tysiące osób.

Ale Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIIZ) mówi, że to dobrze, gdy gminy idą za inwestorem...
Generalnie to dobrze, że wsłuchujemy się w potrzeby inwestorów, że coraz lepiej je rozumiemy. W tym wszystkim musi być jednak aspekt racjonalizowania oczekiwań i uzgadniania ich z naszymi potrzebami i możliwościami. Nie powinniśmy godzić się na każdy warunek inwestora, choćby dlatego, że może być sprzeczny z naszym interesem, planem zagospodarowania przestrzennego, że może przeszkadzać w realizacji strategii rozwoju, wreszcie że może podnosić koszty społeczne danej inwestycji. Ten koszt społeczny to suma kosztów, jakie ponoszą na daną inwestycję inwestor, władza lokalna czy dysponent terenu oraz państwo. To są koszty samej inwestycji, ale także przyszłe koszty związane z korzystaniem z tej inwestycji. Nie przynoszą nam chluby rozciągnięte obszary inwestycyjne, bez ładu i składu planowane i realizowane, często na atrakcyjnych terenach wewnątrz miast.

Instytucje rządowe są od tego, by realizować politykę rządu, a nie przeszkadzać sobie nawzajem. Instrumenty muszą być więc odpowiednio rozłożone między PARP, PAIIZ i ARP. Bo jeżeli weźmiemy do jednej ręki jednocześnie widelec, nóż i łyżeczkę, to ani kotleta nie ukroimy, ani nie zamieszamy kawy. PAIIZ musi zatem skupić się na ściąganiu inwestorów, a takie instytucje, jak nasza powinny jej pomagać, informując ją, gdzie mamy przygotowane obszary pod inwestycje. Rolą naszej agencji i innych rządowych instytucji jest zatem wspieranie lokalnych ambicji i wspomaganie lokalnych władz wszędzie tam, gdzie są ciekawe inicjatywy. Warto również wzmocnić rolę regionu. W praktyce powinno się dążyć do tego, aby lokalną polityką kierował marszałek.

Coraz częściej powinniśmy wybiegać w przyszłość, a nie być tylko strażą, która gasi pożary. Musimy przede wszystkim zainicjować i przewidzieć odpowiednie procesy. Już dziś warto działać na rzecz tego, co będzie za dziesięć, dwadzieścia lat. Dlatego tak ważne jest uruchomienie inicjatyw i pomysłów.

Dziś mamy swoje pięć minut i trzeba je wykorzystać.

Edward Edmund Nowak, członek zarządu Agencji Rozwoju Przemysłu

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 6

Drugie życie starych centrów
25 kwietnia 2006
Agnieszka Janas

Nie trzeba wznosić kolejnych centrów handlowych, w nasyconych nimi miastach, aby nadal budować powierzchnię handlową.

Analitycy rynku często podkreślają, że w głównych miastach Polski występuje coraz większe nasycenie obiektami handlowymi. Inwestorzy i deweloperzy szukają więc szansy dla siebie w coraz mniejszych miastach, np. w Legnicy, Ostrowcu Świętokrzyskim czy Raciborzu. Czy na pewno to już koniec potencjału krajowych metropolii? Na to pytanie odpowiadali specjaliści podczas konferencji zorganizowanej przez Eurobuild („PB” był patronatem medialnym wydarzenia).

— To prawda, że mieszkańcy dużych miast nie mogą narzekać na brak powierzchni handlowej. Trzeba pamiętać jednak o tym, że część tych obiektów powstała na początku lat 90. Są więc już przestarzałe — podkreśla Renata Kusznierska, dyrektor działu powierzchni komercyjnych DTZ.

Nieruchomości te mają jednak wielką zaletę — możliwość prowadzenia na ich wielkich powierzchniach działalności handlowej.

Do wzięcia
Dlatego, zdaniem specjalistów, modernizacja starych obiektów to wyzwanie dla wielu dewelo-perów.

— W największych miastach szansą jest włączenie się w prace związane z rewitalizacją ich centrów. Przyciągnięcie do nich ludzi wiąże się z zapewnieniem możliwości robienia zakupów i znalezienia rozrywki — uważa Krzysztof Giemza, dyrektor pionu powierzchni handlowych Echo Investment.

Kolejnym terenem inwestycyjnym mogą być dworce PKP.

— Mają bardzo duży potencjał. Znajdują się przeważnie w dobrej lokalizacji i są połączone transportem publicznym z całym miastem — zauważa Marek Noetzel, negocjator działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Zdaniem Renaty Kusznierskiej, realizując centra handlowe na dworcach, trzeba dobrze zaprojektować obiekt.

— Dworzec zapewnia napływ klientów, jednak trzeba pamiętać o tym, że podróżni nie przychodzą do centrum handlowego kupić sobie rzeczy na wyjazd. Aby oba obiekty działały bezkolizyjnie, trzeba umiejętnie oddzielić funkcję handlową od obsługi podróżnych — uważa przedstawicielka DTZ.

Oprócz wciąż oczekiwanego ze strony PKP ruchu, umożliwiającego modernizację dworców, uczestnicy debaty podkreślili także duże możliwości tkwiące w obiektach postindustrialnych. Choć nie ukrywali, że przekształcanie ich w powierzchnie handlowe wymaga i zabiegów, i czasu. Wiele z nich bowiem objętych jest ochroną konserwatorską i jest w złym stanie.

— To wszystko prawda, ale... Zbudowane w takich budynkach centra handlowe, np. Stary Browar czy Manufaktura, wyraźnie pokazują, jaka tkwi w nich siła. I nie jest prawdą, że koszty rewitalizacji starych obiektów przewyższają budowę nowych — ocenia Zygmunt Chyla, prezes TK Development.

Nowalijki poza miastem
— Cały czas powstają nowe osiedla. Często są to duże skupiska domów na obrzeżach lub nawet poza granicami miasta, gdzie nie ma powierzchni handlowo-rozrywkowej. Moim zdaniem, są one dobrym terenem do ekspansji — mówi Jan Wasilewski, dyrektor ds. rozwoju grupy Empik Media Fashion.

Śmiało wchodzą również nieznane do niedawna formy handlu. Coraz popularniejsze są parki handlowe i centra wyprzedaży typu outlet, ale nie tylko.

— Obserwuję rozwój parków handlowych. Są one naturalnym uzupełnieniem oferty centrum — zapewnia Zygmunt Chyla.

Przedstawiciele branży uważają jednak, że aby przyniosły spodziewane efekty — duży napływ klientów — powinny być starannie przemyślane.

— Klient oczekuje, że w takim miejscu znajdzie największy wybór towarów w mieście, a także, że będzie on zróżnicowany cenowo. Parki powinny być tematyczne, np. oferujące meble, artykuły do budowy i wykończenia domu itp. Wtedy przyciągną i najemców, i kupujących — podsumowuje Renata Kusznierska.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2084 str. 5

Nasze mieszkania są najgorsze w Europie
02 maja 2006
Agnieszka Zielińska



Musimy więcej budować i remontować istniejące zasoby, inaczej długo nie dogonimy Europy.

To wynik raportu ASM.

Analitycy ASM Centrum Badań i Analiz Rynku porównali warunki mieszkaniowe Polaków ze standardami mieszkaniowymi innych państw UE. Wnioski, które płyną z ich badań, są pesymistyczne. Mamy najmniejsze mieszkania w Europie, a ich stan techniczny jest często bardzo zły. I na razie nic nie wskazuje na to, aby miało się to szybko zmienić.

Na szarym końcu
Tylko co trzeci Polak mieszka w warunkach odpowiadających współczesnym standardom mieszkaniowym Unii, czyli ma dostęp do pełnej instalacji sanitarnej, a na jeden pokój przypada jedna osoba.

Ze spisu powszechnego przeprowadzonego w 2002 r. wynika, że w „bardzo złych warunkach mieszkaniowych”, tzn. w lokalach, gdzie nie ma instalacji wodociągowej, a na jeden pokój przypada trzy lub więcej osób, mieszka 12,2 proc. ludności. W „złych warunkach”, czyli z instalacją wodociągową, ale w jednym pokoju zajmowanym przez dwie osoby, mieszka blisko 23 proc. mieszkańców kraju.

Nasze mieszkania są też najmniejsze w Europie — przeciętna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 69 mkw., podczas gdy w krajach europejskich ten wskaźnik jest nie niższy niż 75 mkw., a w Danii i Luksemburgu — przekracza 100 mkw. W Polsce najlepsze warunki mieszkaniowe mają mieszkańcy województw: mazowieckiego, śląskiego i łódzkiego, najgorsze warmińsko-mazurskiego i podkarpackiego.

Ile do odnowienia
Stan techniczny istniejących zasobów także przedstawia wiele do życzenia. Blisko 6 mln mieszkań ma 36 i więcej lat. Budynków najstarszych, których okres wzniesienia datuje się przed 1945 r., jest 1,24 mln, co daje 26 proc. wszystkich istniejących budynków mieszkalnych. Druga leciwa grupa to obiekty powstałe od 1946 r. do 1970 r. — jest ich 1,37 mln, czyli 28,7 proc. Łącznie obie grupy skupiają blisko 6 mln lokali, stanowiąc prawie połowę wszystkich zasobów mieszkaniowych.

Ponad 7,5 mln mieszkań, a więc więcej niż 60 proc., wymaga znaczących napraw, a ponad 10 proc. kapitalnych remontów. Aż 16 proc. mieszkań (1,8 mln) to lokale substandardowe, charakteryzujące się bardzo złym stanem technicznym i niedostatecznym wyposażeniem w podstawowe instalacje. W takich warunkach mieszka ponad 6,48 mln Polaków, a więc prawie jedna piąta (17 proc.) ogółu ludności kraju.

Właścicielami tych mieszkań są przede wszystkim osoby fizyczne (72 proc.), prawie jedna trzecia mieszkań (29,8 proc.) należy do gmin, a 8,5 proc. tego typu lokali jest w rękach spółdzielni mieszkaniowych. Najwięcej lokali substandardowych znajduje się w województwach: świętokrzyskim, lubelskim, podkarpackim, mazowieckim i łódzkim.

Najwięcej mieszkań, czyli blisko 30,2 proc wybudowano w latach 1971-88. Budynków najmłodszych natomiast, znajdujących się w najlepszym stanie technicznym, powstałych po 1989 r., jest zaledwie 620 tys. — to najmniejszy odsetek wszystkich budynków mieszkalnych (13 proc.) w kraju.

Będzie lepiej?
Zdaniem ekspertów ASM, są jednak powody do umiarkowanego optymizmu. Ich zdaniem, od kilku lat warunki mieszkaniowe Polaków stopniowo się poprawiają. Zmniejsza się liczba osób przypadających na jeden pokój. Rośnie też przeciętna powierzchnia mieszkania. Poprawa sytuacji mieszkaniowej wiąże się jednak z tendencjami demograficznymi ostatnich lat. W stosunku do 2002 r., w 2004 r. liczba ludności Polski zmniejszyła się o 45 tys. Przyczyną tego stanu jest również ujemny przyrost naturalny.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2088 str. 2

Szwedzi przyspieszyli ekspansję w Polsce
02 maja 2006
Agnieszka Janas


Budowę imponującej liczby sklepów w Polsce planuje skandynawski deweloper. Ruszyło już powiększanie sklepu IKEA na Targówku.

Należąca do jednego z najbogatszych ludzi świata — Ingvara Kamprada, szwedzka grupa Inter IKEA dyktuje konkurentom na krajowym rynku parków handlowych twarde warunki współzawodnictwa o palmę pierwszeństwa.

— Wartość naszych inwestycji w latach 2005-06 wyniesie 600 mln zł. Jednak to nie wszystko. Plany spółki obejmują wydanie do 2010 r. 3,5 mld zł na budowę ponad 330 tys. mkw. powierzchni handlowej w całej Polsce — wylicza Per-Arne Hubinette, dyrektor zarządzający Inter IKEA.

Oznacza to duże przyspieszenie. W latach 1990-2004 spółka zainwestowała 2,5 mld zł, za które wybudowano 187 tys. mkw.: domów meblowych IKEA oraz pierwszych obiektów wchodzących w skład parków handlowych. Zrealizowanie nowych zapowiedzi sprawi, że powierzchnia, którą dysponować będzie spółka, wyniesie ponad 0,5 mln mkw. Tak dużych projektów w tym segmencie handlu nie ma w Polsce żaden deweloper.

Plac budowy
IKEA ma gdzie budować. W rękach spółki znajduje się 2,6 mln mkw. działek położonych w dużych miastach Polski. Przedstawiciele spółki zapowiadają, że do końca tego roku chcieliby oddać do użytku jeszcze m.in.: ukończony III etap parku handlowego Targówek w stolicy, sklep Electro World w parku handlowym Matarnia w Gdańsku (4 tys. mkw.), kolejne sklepy w Jankach pod Warszawą czy na Bielanach Wrocławskich oraz dom meblowy w Katowicach (9 tys. mkw.).

— Planujemy także nowe inwestycje w Poznaniu i Krakowie. Chcemy też budować w Łodzi i Bydgoszczy. Jednak w tym ostatnim mieście powstanie tylko dom meblowy IKEA, a nie cały kompleks sklepów — uzupełnia dyrektor Hubinette.

Rozbudowa parków handlowych w latach 2006-08 będzie przebiegała według harmonogramu: w 2006 r. zostanie oddane do użytku, łącznie w całym kraju, 76 tys. mkw., w 2007 r. — 102 tys. mkw., a w 2008 r. — 100 tys. mkw.

— Przy każdym naszym parku handlowym znajdzie się supermarket spożywczy. Dla przykładu w Gdańsku i Katowicach jest to sieć Bomi, na Targówku i Jankach — Piotr i Paweł — mówi Wojciech Dzwonkowski, dyrektor ds. inwestycji Inter IKEA.

Pięknieje Targówek
Otwarty tydzień temu pasaż handlowy na Targówku, tzw. park meblowy, w którym powierzchnię wynajęły m.in. firmy związane z branżą meblarską oraz supermarket Piotr i Paweł, to część trzeciego etapu rozbudowy projektu w tej dzielnicy. Autorem budynku jest pracownia architektoniczna Broadway Malyan. Obiekt liczy 17 tys. mkw. i znajduje się w nim obecnie 11 sklepów. Poziom wynajęcia wynosi 80 proc. W czerwcu oddany zostanie do użytku zespół 10 restauracji (4 tys. mkw.) oraz tereny rekreacyjne na świeżym powietrzu. Zajmą one 30 proc. całej powierzchni parku handlowego. Znajdą się tu: olbrzymie szachy, plac zabaw dla dzieci, zabawki edukacyjne, skate park, stawy z pomostami dla modelarzy oraz wędkarzy spinningowych. We wrześniu uruchomiona zostanie Domoteka, rodzaj centrum handlowego, gdzie w mniejszych niż w pasażu sklepach sprzedawane będą artykuły gospodarstwa domowego i wyposażenia wnętrz. Ten etap — 38 tys. mkw. powierzchni handlowej łącznie — zamknie się kwotą 300 mln zł wydaną do końca 2006 r. Inwestor planuje jeszcze realizację trzech kolejnych etapów. W ich ramach powstaną kolejne sklepy, wchodzące w skład całego kompleksu, oraz tereny rekreacyjne.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2088 str. 1

Regionalne rynki doganiają stolicę
09 maja 2006
Agnieszka Zielińska


Do niedawna aktywność deweloperów koncentrowała się głównie na stolicy. Dziś coraz ważniejszą rolę odgrywają inne miasta.

Niespotykane ożywienie notuje dziś zwłaszcza rynek powierzchni magazynowych. Jednocześnie stale rośnie w nim udział innych rejonów kraju niż centrum.

Liczy się lokalizacja
W tym roku w regionach powstało dwukrotnie więcej obiektów tego typu niż w okolicach Warszawy — wynika z ostatniego raportu firmy Colliers International.

W pierwszym kwartale 2006 roku w Warszawie podpisano umowy najmu na blisko 64 tys. mkw., z czego najwięcej dotyczyło II strefy, czyli obszaru odległego o 15 do 30 kilometrów od centrum miasta. W samej Warszawie jest popyt na nieduże powierzchnie, ale stawki czynszów są tu relatywnie wysokie (5 EUR za mkw. i wyższe).

Głównymi ośrodkami powierzchni magazynowej poza Warszawą są dziś okolice Piotrkowa i Łodzi, Górnego i Dolnego Śląska oraz Poznania, gdzie obecnie tworzą się nowe centra logistyczne. Zdaniem ekspertów, podaż powierzchni magazynowej w przyszłości będzie skupiona właśnie wokół tych miast.

Powodem coraz większego zainteresowania inwestorów tymi rejonami jest przede wszystkim lokalizacja i dogodna komunikacja. Dobrym przykładem jest zwłaszcza Piotrków, położony w sąsiedztwie autostrady A1 i oddalony od niego o 50 kilometrów Stryków, w którym znajdować się będzie skrzyżowanie autostrad A1 i A2. Drugie zagłębie logistyczne powstaje na południu kraju na terenie Górnego i Dolnego Śląska. O rozwoju tego regionu przesądza bliskość autostrad A1 i A4 (trasa katowicka) oraz sąsiedztwo Czech i Niemiec.

Niestety, podaż nowych powierzchni magazynowych nie nadąża za popytem.

Obecnie jedynie w Łodzi i Wrocławiu najemcy mogą znaleźć wystarczającą ilość powierzchni magazynowej.

Zdaniem ekspertów Colliers, wynika to z tego, że deweloperzy nie boją się tu budować spekulacyjnie (bez zdeklarowanego najemcy), licząc na rosnący popyt w związku z inwestycją LG Philips we Wrocławiu.

Deweloperzy są aktywni również w innych dużych miastach.

W Poznaniu, gdzie współczynnik powierzchni wolnych wynosił na koniec I kwartału tego roku 3 proc., czterech deweloperów planuje oddanie do użytku w sumie 100 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej do końca tego roku.

Mniejsze obiekty zostaną oddane do użytku w okolicach Trójmiasta, gdzie w trakcie realizacji jest magazyn klasy A w Pruszczu Gdańskim. Nowy magazyn buduje się także w Krakowie.

Największymi umowami podpisanymi w minionym kwartale były: 40 tys. mkw. wynajętych przez firmę H&M w obiekcie, który powstanie w Poznaniu, oraz 43 tys. mkw. dla amerykańskiego producenta kabli w Tulipan Parku w Strykowie. W tym czasie na Śląsku zawarto dwie umowy na 9 tys. i ponad 13 tys. mkw.

Duży potencjał
W większości miast jest obecnych pięciu międzynarodowych deweloperów. To m.in.: Prologis, Parkridge CE, Panatonni, Slough Estates i AIG/ Lincoln.

— Stale rosnący popyt sprawia, że deweloperzy od kilku lat wykupują grunty z myślą o wykorzystaniu ich w przyszłości. Jednak większość realizuje inwestycje dopiero w momencie pojawienia się konkretnego klienta. Znikoma część decyduje się na przedsięwzięcia spekulacyjne — uważa Maciej Chmielewski z działu powierzchni magazynowych firmy Colliers.

Jego zdaniem, problemem, przed którym obecnie stoją deweloperzy, jest brak odpowiednich, dostępnych gruntów. Ideałem są duże płaskie tereny, o które wcale nie jest łatwo. Z tego powodu firmy inwestujące na przykład w okolicach Krakowa szukają terenów pod centra magazynowe na Śląsku. Powód? Górzysty teren i duże rozdrobnienie gruntów. Ich scalenie jest kosztowne i wymaga czasu.

Jednak według eksperta Colliers potencjał polskiego rynku nie jest do tej pory w pełni wykorzystany.

— W naszym kraju są jeszcze duże płaskie połacie ziemi, a jej ceny są niższe niż w sąsiednich krajach.

— Rezultatem jest niesłabnące zainteresowanie deweloperów — ocenia Maciej Chmielewski.

Ruch nie słabnie
Nie mniejszym niż dotychczas popytem cieszy się także rynek biurowy. W tym sektorze liderem jest Warszawa, jednak stolice regionów, a zwłaszcza Wrocław i Kraków, odgrywają coraz większe znaczenie. W stolicy po nieprzerwanym spadku podaży nowych budynków, począwszy od początku 2000 roku, ten rok będzie okresem ożywienia. Ukończonych zostanie wiele nowych obiektów. Mimo to większa aktywność deweloperów nie doprowadzi jednak do nadmiaru powierzchni wolnych, przynajmniej w krótkim okresie.

— Przewidujemy, że w ciągu najbliższych miesięcy rynek będzie utrzymywał się w równowadze, na wysokim poziomie zarówno popytu, jak i podaży — ocenia Marcin Kania, dyrektor w dziale powierzchni biurowych firmy Colliers.

W pierwszym kwartale tego roku podpisano umowy najmu na ponad 82 tys. mkw., czyli o 30 proc. mniej w porównaniu z 2005 rokiem. Mimo to na tle lat poprzednich to wciąż dobry wynik.

W ścisłym centrum najwięcej najemców przyciągnął biurowiec Rondo 1. Poza Śródmieściem największymi inwestycjami były: Biurowiec Topaz firmy Globe Trade Centre o powierzchni ponad 11 tys. mkw. i I etap inwestycji Ghelamco Trinity Park.

— Oba biurowce zostały wynajęte przed ich ukończeniem, co zachęca deweloperów do kolejnych inwestycji — uważa Marcin Kania.

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2092 str. 6

Ład czy nieład?
09 maja 2006
Sławomir Gzell

W ostatnich tygodniach mnożą się rozważania, czy lepiej budować z planem czy bez planu. Spotykamy także opinie, iż wszystkiemu winien jest „brak aktualnych planów zagospodarowania” i że to wynik „naiwnych zapisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym”. Faktycznie, autorzy ustawy wykazali się naiwnością, wyobrażając sobie, że jej zapisy będą inspiracją do utrzymywania ładu w przestrzeni miasta i że dla osiągnięcia tego celu łączyć będą swoje działania władze miasta, deweloperzy i projektanci.

Niestety, jest inaczej: o ładzie przestrzennym nikt nie myśli. Miejskie władze wyprzedają wszystkie kawałki terenu, jaki jeszcze posiadają, lekceważąc powszechnie znaną prawdę, że zarządzanie przestrzenią miasta jest możliwe tylko wtedy, gdy posiada się znaczny procent gruntów. Zacytujmy tutaj słowa prezydenta Stefana Starzyńskiego wypowiedziane w 1938 roku: „Normalna gospodarka miejska wymaga, aby około 50 proc. powierzchni miasta należało do gminy”. Powtarzają to liczni teoretycy i praktycy z obu stron Atlantyku, ale u nas, dziś, urzędnicy miejscy wiedzą lepiej. Ich zdaniem, wyprzedaż natychmiastowa jest cnotą, a nakłanianie do roztropności połączonej z myśleniem o przyszłości wywołuje absurdalne oskarżenia, sprowadzające wszystko np. do walki politycznej.

Nic dziwnego, że w tej atmosferze deweloperzy czują się zwolnieni z dbałości o przestrzeń miast. Mogą realizować swój podstawowy, naturalny cel, jakim jest produkcja pieniędzy, oparta na zasadzie maksymalizacji zysków. Pokazały to wyraźnie wypowiedzi członków Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów w czasie spotkania z posłami z sejmowej podkomisji ds. budownictwa. Z relacji prasowej dowiadujemy się, że inwestorzy są gotowi płacić za pracę urzędników miejskich wydających pozwolenia na budowę, ale wtedy, gdy pozwolenia będą wydawane! Dalej zaproponowano, aby cały teren miasta był z zasady, z góry, uważany za przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, chyba że plan postanowi inaczej! Albo żeby na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wydawać pozwolenia na budowę (mimo że w studium nie określa się granic terenów!). O innych absurdalnych wywodach nie wspominam, ale kiedy je czytam, to nie wierzę własnym oczom, a studenci architektury na zajęciach z urbanistyki pokładają się ze śmiechu.

Wreszcie projektanci architekci. Praktyka jest po prostu taka, że dostając zlecenia od inwestorów myślących jak wyżej, przyjmują ich punkt widzenia. Wiele mówi się tu o służbie dla klienta, ale według mnie jest to zwykła chęć uczestniczenia w podziale tortu, jakim jest zysk z budowania w mieście. Stąd popieranie opcji: budować więcej i szybciej i zgadzać się na każdy wybryk inwestora, bo to oznacza więcej zleceń na projekty. Dlatego też moi koledzy raz zgadzają się z tym, że barierą inwestycyjną jest brak planu (wtedy, gdy czekają na pozwolenie na budowę), a kiedy indziej, że jest nią istnienie planu (bo to, jak można usłyszeć, przeszkadza deweloperom w urozmaicaniu miejskiej przestrzeni).

Oczywiście, że plan musi być dobry (cokolwiek by to oznaczało), w tym musi odzwierciedlać życzenia wszystkich uczestników życia w mieście, z czego w krajach o utrwalonej demokracji wynika z reguły długi okres jego przygotowywania. Nie odrzuca się tam jednak hurtem zastrzeżeń do planu ani nie atakuje jego krytyków. Gdzieś za Odrą ważny jest „widok z okna”, w Warszawie rzecz kompletnie ignorowana, bo nie przynosi (podobno) zysku, a na pewno nie błyskawicznie.

W tym kontekście można zgodzić się z tezą, że Warszawa nie ma jasnej wizji rozwoju centrum i tu słuszna jest uwaga Stefana Kuryłowicza o braku aktualnego planu na tym terenie. Jednakże trzeba być konsekwentnym: jeżeli nie ma planu, to decyzje dotyczące przestrzeni trzeba uważać za przypadkowe, bo wieżowce pojawiają się tam, gdzie akurat komuś zechce się taki budynek postawić. Przykładem jest tu również Prosta Tower. Uwagi, że „centrum ma być żywe” nie mają tu nic do rzeczy. Są chowaniem się za ogólnie słusznymi stwierdzeniami. Podobnie jest wtedy, gdy inwestorzy tzw. skrzydła Daniela Libeskinda, czyli nowego wysokościowca zaprojektowanego przez amerykańskiego architekta, mówią o stworzeniu „wokół budynku wyjątkowo atrakcyjnej przestrzeni publicznej” („Dziennik” z 18.04.06). Z pewnością nie wiedzą o pracach analizujących lokalizacje warszawskich wieżowców, z których żaden takiej przestrzeni nie stworzył i nie ma na to szans.

W odniesieniu do budynków wysokich plan mógłby i powinien pełnić rolę oferty dla inwestorów, stymulując ich działania w przestrzeni. Oznacza to, że po spełnieniu określonych warunków otrzymaliby również określone przywileje. Plan powinien jednak przede wszystkim dbać o jakość przestrzeni miejskiej, co oznacza dbałość o panoramy miejskie i kompozycję wnętrz ulic i placów. Czy jest to potrzebne? Kiedy z Pragi widać, że wysoki budynek na placu Bankowym udaje komin Zamku Warszawskiego, a Intraco 2 dziwną, drugą wieżę kościoła na Rynku Nowego Miasta, to odpowiedź wydaje się oczywista.

Kiedy dowiadujemy się, że Złote Tarasy dostały w Cannes 2006 nagrodę za wyjątkowo trafne wpisanie się w tradycyjny krajobraz warszawskiego śródmieścia, to od razu przypominamy sobie, że bezsensowny plan, który pozwolił na ich zbudowanie, pozbawiony był jakichkolwiek odniesień do trzeciego wymiaru. Powstał wtedy, gdy rewolucjoniści urbanistyczni mówili o planach jako „narzędziach opresji komunistycznej” a słowa o wspólnym albo społecznym interesie brzmiały dla nich podejrzanie. Teraz za to płacimy, ale ile czasu można? I ciekaw jestem, kto zechce w końcu przeciąć ten węzeł zaniechań, załatwiania, prawnych kruczków, przemilczeń, zamawianych artykułów, pompatycznych i oszukańczych zapewnień, niewiedzy i bezczelnej pazerności?

prof. Sławomir Gzell, kierownik Zakładu Projektowania Urbanistycznego Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej

Źródło:
Archiwum Puls Biznesu
wyd. 2092 str. 2