[Puls Biznesu] Lokale i grunty

Podaż nie nadąża za popytem
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Marta Sieliwierstow (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 24)
Wielkopolska potrzebuje nowoczesnych powierzchni komercyjnych

Biura, magazyny, centra — w Wielkopolsce wciąż jest dla nich miejsce. Tylko czy spowolnienie gospodarki nie osłabi zapału deweloperów?

Poznań pozostaje liderem pod względem powierzchni komercyjnej zaplanowanej do budowy na przyszłe lata. Jak wynika z analiz specjalistów z firmy Emmerson, te projekty mogą przynieść dodatkowe 360 tys. mkw. powierzchni handlowej.
Królestwo magazynów

Poznań dysponuje największymi — po regionie warszawskim — zasobami nowoczesnych powierzchni magazynowych i ma szesnastoprocentowy udział w rynku magazynowym w kraju. Łączna powierzchnia magazynów w regionie poznańskim wynosi 724 tys. mkw., z czego pustostany stanowią niewiele ponad 7 proc. W budowie jest kolejnych 110 tys. mkw. tego typu obiektów.

Na rozwój regionu wpływa głównie infrastruktura drogowa. Powierzchnie magazynowe w rejonie Poznania koncentrują się wzdłuż autostrady A2 oraz przy głównej trasie Warszawa — Berlin. Takie położenie jest szczególnie atrakcyjne dla operatorów logistycznych, którzy upatrzyli sobie ten obszar na swoje bazy. Kuszą też ceny wynajmu, które — mimo wartości ofertowej 3,2-3,5 euro za metr kwadratowy — w ostateczności kształtują się na poziomie 2,9- -3,2 euro.

— Do niedawna rynek magazynowy w tym rejonie charakteryzował się stosunkowo dużym udziałem budynków stanowiących własność firm użytkujących. W ciągu ostatnich dwóch lat ta proporcja ulega zmianie z powodu bardzo dynamicznego wzrostu podaży budynków na wynajem — uważa Jan Barbasiewicz, specjalista ds. rynku poznańskiego i wrocławskiego w firmie Cushman Wakefield.

Główni deweloperzy obecni na rynku poznańskim to: Panattoni, ProLogis, Segro, Pinnacle.

— W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2008 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na 158 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Wraz ze wzrostem podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w pobliżu autostrady wzrósł również popyt ze strony operatorów logistycznych — w 2008 r. podpisali oni 55 proc. wszystkich umów najmu w rejonie Poznania. Pozostali najemcy to przede wszystkim sieci sklepów i firmy produkcyjne — sumuje Jan Barbasiewicz.
Urodzaj na biura

W ostatnich kwartałach 2008 r. właściciele dużych budynków biurowych w Poznaniu spoczęli na laurach, bo wynajmowali praktycznie wszystko, co oferowali i to bez żadnych zachęt dla najemców. Stawki czynszu w nowych biurowcach wahają się w przedziale 15-18 euro za mkw. Dodatkowe opłaty eksploatacyjne wynoszą 3-5 euro za mkw., coraz więcej inwestorów decyduje się jednak na stawki opłaty eksploatacyjnej w rodzimej walucie. Zdaniem analityków firmy Ober-Haus, istnieje popyt zarówno na nowe biura o powierzchni 100-200 mkw., jak i większe: 350-1,5 tys. mkw.

Na porządku dziennym w stolicy Wielkopolski jest wynajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowanie ich —po remoncie — jako biur. Popularne są duże wille i domy jednorodzinne w pobliżu centrum, dobrze wyeksponowane przy głównych ulicach. To oferta dla najemców, którzy wolą być identyfikowani z budynkiem, w którym są jedynym najemcą.

W drugim kwartale 2009 r. ma zostać oddany do użytku biurowiec przy ul. Szyperskiej, który dostarczy 20 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wynajmowanie biurowca już się rozpoczęło. Na III kwartał 2009 r. zaplanowano również oddanie do użytku drugiego etapu Malta Office Park przy ul. Arcybiskupa Baraniaka. Realizatorem jest deweloper Echo Investment. Cała inwestycja to blisko 31 tys. mkw. powierzchni biurowej w sześciu funkcjonalnych budynkach klasy A. Lokale oddane do użytku w I etapie już w całości wynajęto. Zakończenie inwestycji planuje się na 2010 r.

Inwestorzy, którzy od kilku lat masowo budują w Poznaniu biura, magazyny i centra handlowe, dotychczas nie narzekali na brak zainteresowania. Ich projekty sprzedawały się jak świeże bułeczki. Znane są już plany kolejnych projektów, ale nie ma pewności, czy kryzys nie pokrzyżuje im szyków i nie zmusi do zwolnienia tempa.

Poznań także odczuwa dekoniunkturę
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Marta Sieliwierstow (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 22)
Na rynku jest za dużo mieszkań czekających na nabywców

W 2007 r. poznański rynek nieruchomości miał swoje pięć minut. Ale od kilku kwartałów ceny mieszkań w Wielkopolsce systematycznie spadają.

Poznański rynek nieruchomości należał do najlepszych w kraju — plasował się zaraz po warszawskim. A teraz?
Sprzedawali…

Na korzyść deweloperów działało usytuowanie miasta w połowie drogi między Warszawą a Berlinem i dość niska stopa bezrobocia. Ponad 20 proc. projektów, pojawiających się w ostatnim czasie na poznańskim rynku nieruchomości, określano jako apartamentowce. Teraz deweloperzy, którzy masowo rozpoczęli budowy drogich i luksusowych lokali, mogą mieć największe problemy ze znalezieniem nabywców.

Większość inwestorów upatrzyła sobie ścisłe centrum miasta. Nie mniej atrakcyjne okazało się budowanie nad brzegiem Warty.

— Przeprowadziliśmy ocenę dużych miast i stwierdziliśmy, że Poznań dysponuje największym potencjałem rozwojowym dla tego typu inwestycji — wyjaśnia Adam Klimczyk, przedstawiciel inwestora Elite Garbary Residence.
…i przestali

Deweloperzy deklarują, że w 2008 r. — mimo kryzysu — zakończą budowę około 2,8 tys. lokali w Wielkopolsce, z czego 28 proc. jest wciąż dostępnych w sprzedaży. Szacują, że w kolejnym roku oddadzą 3,7 tys. mieszkań, ale sprzedanych jest jedynie 26 proc. z nich. Ponad 20 proc. to mieszkania w obiektach bądź wstrzymanych, bądź nie wprowadzonych jeszcze do sprzedaży. Choć do końca III kwartału nie obserwowano masowego wstrzymywania inwestycji , to dla projektów, których termin oddania przypada na 2009 r. i lata późniejsze, wskaźnik ten waha się od 7 do 14 proc.

— W listopadzie odnotowaliśmy dalszy spadek cen na rynku pierwotnym i wtór- nym. Klienci szukają okazji w 3-, 7-letnich budynkach, w dobrych lokalizacjach. Powodzeniem cieszą się mieszkania 2-, 3-pokojowe. Ich ceny wahają się od 4,5 do nawet 11 tys. zł za mkw. w centrum miasta — sumuje Łukasz Gralak z agencji nieruchomości Ober-Haus.

Nawet jeśli deweloperzy zaczną ograniczać liczbę lokali wprowadzanych do sprzedaży, to w Poznaniu mieszkań czekających na właściciela jest wciąż za dużo. Jak całej Polsce...

Okiem eksperta

Katarzyna Kuniewicz

konsultant Reas
Kupującym zalecam ostrożność

W reakcji na słabnące tempo sprzedaży od początku 2008 r. deweloperzy w Poznaniu wprowadzają do sprzedaży znacznie mniej mieszkań niż w roku 2007. Nie decydowali się jeszcze na budowę pod wynajem, ale otwarcie deklarują możliwość negocjowania cen. Oferują też szeroki wybór promocji i bonusów. Najbliższe miesiące będzie charakteryzowała duża zmienność i niepewność. Osoby zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości, ale nie mające doświadczenia na tym rynku, powinny zachować ostrożność i skorzystać z analiz i oceny doradców.

Są powody do optymizmu
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Agnieszka Zielińska (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 19)

Niemal 60 mln zł przychodów i 7 mln zł zysku w III kwartale 2008 roku — to najlepsze wyniki w ośmioletniej historii spółki Robyg.

Do tej pory firma była znana głównie na warszawskim rynku — w wakacje oddała tu do użytku blisko 110 mieszkań. W 2009 roku planuje budowę 400 lokali w siedmiu inwestycjach, m.in. w Warszawie i Gdańsku. Poszczególne etapy tych inwestycji będą sukcesywnie przekazywane właścicielom aż do 2014 r. Niedawno Robyg kupił też działkę o powierzchni 5 ha we Wrocławiu, gdzie powstanie około 900 apartamentów. Realizacja projektu zakończy się prawdopodobnie w 2010 roku. Ponadto w planach spółki jest wejście na rynek krakowski i poznański.

Firma nie zamierza zmieniać swojej strategii z powodu obecnej sytuacji na rynku.

— Budujemy głównie z własnych środków, a realizację kolejnej inwestycji rozpoczynamy dopiero, gdy sprzedaż poprzedniej przekroczy 50 proc. — podkreśla Zbigniew Okoński, prezes firmy Robyg.

Uważa, że 2009 rok będzie przełomowy zarówno dla jego firmy, jak i dla rynku budowlanego. Jeżeli chodzi o prognozy, jest umiarkowanym optymistą.

— Poprawę sytuacji może przynieść urealnienie przepisów regulujących dopłaty państwa do kredytów hipotecznych i ożywienie akcji kredytowej banków, co na pewno wpłynie pozytywnie na popyt — sumuje prezes firmy Robyg.

Tak to widzę Ceny w Poznaniu będą się stabilizować
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Magdalena Czempińska (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 17)

Magdalena Czempińska, Knight Frank

W stolicy Wielkopolski, podobnie jak na innych regionalnych rynkach mieszkaniowych, widać spadek tempa sprzedaży mieszkań i zatrzymanie wzrostu, a nawet niewielkie obniżki cen.

W najbliższych miesiącach może nastąpić dalsze ograniczenie popytu na mieszkania, wywołane zaostrzeniem kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, nie należy jednak oczekiwać gwałtownego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym. Niewielka korekta dotyczyć będzie przede wszystkim cen mieszkań w inwestycjach, których wartość została przeszacowana w czasie ożywionego popytu na mieszkania w 2007 roku.

Podaż nowych mieszkań prawdopodobnie się obniży w kolejnych latach. Przyrost nowych lokali — jakiego należałoby oczekiwać, biorąc pod uwagę liczbę wydanych pozwoleń na budowę — będzie ograniczony przez wstrzymanie bądź znaczne opóźnienie części nowych inwestycji.

Wynajem zyska na zyskowności
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Agnieszka Zielińska (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 16)
Drogie kredyty windują czynsze

Zaostrzenie polityki kredytowej banków wpływa na wzrost stawek wynajmu.

Wkrótce sytuacja może się jednak zmienić.

Właściciele lokali zacierają ręce, bo popyt na wynajem rośnie. Prosty mechanizm: wiele osób, które przymierzały się do kupna mieszkania, zrezygnowało z tego z powodu kłopotów z uzyskaniem kredytu. W rezultacie wzrosły czynsze.
W stolicy najdrożej

W Warszawie najwięcej lokali na wynajem znajduje się na Mokotowie, Ursynowie i w Śródmieściu oraz w Wilanowie i na Woli. Duża część to mieszkania nowe, oddane do użytku dwa lata temu.

— To skutek aktywności zarówno deweloperów, jak i inwestorów. W 2006 roku aż 33 proc. transakcji na rynku nowych mieszkań stanowiły zakupy o charakterze inwestycyjnym. Z tego ponad 60 proc. lokali kupiono z myślą o ich późniejszym wynajmie — zauważa Celina Grabowska kierownik zespołu analityków w firmie redNet Consulting.

Jej zdaniem, czynsze w Warszawie są bardzo zróżnicowane i zależą głównie od lokalizacji i odległości od centrum. Najwięcej płaci się w Śródmieściu, na Mokotowie, Woli i w Wilanowie. Najmniej — w Wesołej, Wawrze, Rembertowie, Włochach i Białołęce. Średni czynsz wynosi około 51 zł za mkw. W ofer- cie przeważają lokale o powierzchni 50 mkw., dostęp- ne za około 2,5 tys. zł mie-sięcznie.
Dwa segmenty

W innych miastach stawki są nieco niższe. Z danych portalu wynajem.pl wynika, że czynsz za 70-metrowe mieszkanie w Łodzi to wydatek blisko 2,25 tys. zł (32 zł za mkw.).

W Krakowie średnia stawka za wynajem wynosi 37,5 zł za mkw.

Czynsze podobnej wysokości płaci się we Wrocławiu: około 2,5 tys. zł miesięcznie za 50-metrowe mieszkanie.

— Do tej pory mieszkania wynajmowali głównie studenci. Obecnie we wszystkich miastach dużą grupę najemców stanowią młode małżeństwa i ludzie rozpoczynający karierę zawodową — ocenia Małgorzata Kędzierska, ekspert portalu Wynajem.pl.

Jej zdaniem, rynek wynajmu mieszkań dzieli się na dwa segmenty: popularny, w którym dominują mieszkania przeciętne pod względem wyposażenia i ceny, oraz tworzący się dopiero segment lokali o podwyższonym standardzie. Oba mają bardzo dobre perspektywy.

— Ograniczenie możliwości kupna mieszkania, spowodowane polityką kredytową banków, może spowodować dalszy wzrost zainteresowania wynajmem. To wpłynie na jeszcze większe ożywienie na tym rynku i — w konsekwencji — dalszy wzrost stawek najmu — przewiduje ekspert portalu wynajem.pl.

Dodaje, że czynsze spadną, gdy banki uelastycznią politykę, a kredyty znów staną się bardziej dostępne.
Niezachwiany popyt?

Podobnego zdania są eksperci redNet Consulting. Według nich, popyt na wynajem powinien się utrzymać w dłuższym czasie.

— Wpływa na to zaostrzenie polityki kredytowej, rosnące marże banków i wzrost stóp procentowych. Czynnikiem sprzyjającym pozostaje wzrost migracji, co widać zwłaszcza w Warszawie, gdzie wśród osiedlających się dominują ludzie młodzi, w wieku 25-35 lat, bez zdolności kredytowej do nabycia własnego mieszkania, a zatem potencjalni klienci na rynku wynajmu. Poza tym coraz więcej Polaków pracujących za granicą wraca do kraju, co również wpłynie na popyt na rynku wynajmu — ocenia Celina Grabowska, ekspert redNet Consulting.

Nie wszyscy eksperci podzielają jednak te opinie. Według Michała Macierzyńskiego z portalu Bankier. pl, stawki za wynajem mogą spaść szybciej.

— Gdy na rynku pojawi się dużo mieszkań, na które będzie brakować nabywców, zmaleją też czynsze. Lokale prawdopodobnie trafią na rynek wynajmu, co spowoduje spadek czynszów — prognozuje ekspert.

Polacy nie doceniają handlowych traktów
2008-12-16 (aktualizacja: 2008-12-15)
Izabela Tadra (Puls Biznesu wyd. 2752, s. 20)
Czynsze za sklepy w atrakcyjnych miejscach będą spadać

Na zachodzie ulice handlowe i ich czynsze nie poddaję się kryzysowi. W Polsce takie trakty są nieliczne i standardem odstają od reszty świata.

Nowojorska Piąta Aleja znów została uznana za najdroższą lokalizację handlową świata. Aż 94 proc. z uwzględnianych w rankingach ulic w światowych metropoliach notuje stały wzrost czynszów. Wygląda na to, że kryzys się ich nie ima.

Wśród polskich traktów w ostatnim rankingu opracowanym przez firmę Cushaman and Wakefield na 37. pozycji znalazły się liczone wspólnie warszawskie — Chmielna i Nowy Świat. I tylko one. To wynik co najmniej kontrowersyjny. Bo o ile w kategorii "czynsze" rzeczywiście mogą się ścigać z najlepszymi lokalizacjami Europy, to już ich wygląd, rozwiązania urbanistyczne i komunikacyjne oraz oferta dla potencjalnych najemców odstają od najbardziej prestiżowych lokalizacji tego typu.
Na Zachodzie bez zmian

Wspomniany ranking uwzględnia aż 236 ulic handlowych w 48 krajach. Czynsze na najdroższej Piątej Alei kształtują się poziomie 12,6 tys. EUR za mkw. rocznie. To o 23 proc. więcej niż rok wcześniej. Pozostałe cztery najdroższe ulice świata są w Hongkongu, Paryżu, Mediolanie oraz Dublinie.

— Pod koniec 2008 r. handlowcy zapewne z większym krytycyzmem będą podchodzili do czynszów proponowanych przez właścicieli budynków w takiej lokalizacji. Ale raczej nie zrezygnują z wprowadzania długoterminowych strategii, stawiając na zyski, który powinny im zapewnić cenione lokalizacje handlowe. Czynsze podstawowe mogą obecnie podlegać pewnym wahaniom, jednak w dłuższej perspektywie stwarzają możliwości dalszego rozwoju dla grupy silnie rywalizujących ze sobą globalnych handlowców — komentował wyniki badania Gene Spiegelman, dyrektor wykonawczy działu powierzchni handlowych w Cushman Wakefield w Nowym Jorku.
Potencjał bez pomysłu

Polska ma niewiele odpowiedników Piątej Alei czy Pól Elizejskich. Nie wynika to jednak z niedostatków naszych miast, a raczej z nieumiejętnego zarządzania ich potencjałem.

— Zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe przy głównych ulicach największych polskich miast jest ogromne. W Warszawie, Poznaniu, Krakowie czy Gdańsku jest po kilka takich lokalizacji. Większość z nich skupia wokół siebie organizacje społeczne, które dbają o przywrócenie im świetności, jednak warto, aby poparły je wreszcie samorządy lokalne — mówi Piotr Kaszyński, szef działu powierzchni handlowych w Cushman and Wakefield.

Zarządzanie ulicami handlowymi w ręce partnerstwa publiczno-prywatnego oddałby też chętnie urbanista Grzegorz Buczek.

— Zastanawiające jest, dlaczego urzędy miejskie nie tworzą stanowisk pełnomocników, których zadaniem byłoby zarządzaniem najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami. Brak fachowej opieki i promocji jest najsłabszą stroną polskich ulic, które pretendują do miana handlowych. Przez to przegrywają z galeriami handlowymi, które w naszych klimacie są świetnym wyjściem. W galerii jest wszystko — sklepy, punkty usługowe, banki, gastronomia — wymienia Grzegorz Buczek.

Zdaniem urbanisty, jeśli samorządy nie zainteresują się losem traktów handlowych, to nie zrobi tego nikt inny.

— Nie można wymagać, żeby operatorzy Arkadii czy Manufaktury byli orędownikami przywracania świetności starym ulicom handlowym, bo nie leży to w ich interesie. Co innego z właścicielami dawnych domów towarowych. Robią wiele, aby odnawiając swoją własność, jednocześnie zrewitalizować całe otoczenie. I najczęściej — za własne pieniądze — mówi Grzegorz Buczek.

Ani on, ani Piotr Kaszyński nie są za to fanami rozwiązań proponowanych ostatnio przez prezydent stolicy, w wyniku których z placu Wilsona miałyby zniknąć banki, aby ich miejsce mogły zająć małe sklepy.

— Nasz rynek stale się zmienia. Banków wypędzać nie trzeba, bo w wyniku obecnych zawirowań one same odejdą z drogich lokalizacji. Lepszym rozwiązaniem byłoby stworzenie spójnej koncepcji architektonicznej i ożywienie ulic wychodzących z placu — przekonuje Piotr Kaszyński.

Jedno pewne — aby polskie ulice zaczęły tętnić życiem i handlem należy zmienić sposób gospodarowania nimi. Większość najatrakcyjniejszych lokali użytkowych należy do miast. Według specjalistów odejście od formuły przetargów w zamian za stałe i jasne stawki rynkowe zachęciłoby najemców. Zwłaszcza, że czas nie działa na korzyść właścicieli budynków. Czynsze, które w ciągu ostatnich 3 lat rosły w szalonym tempie, w przyszłym roku mogą spaść.