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Regulação, favelas e cápsulas​

Por Anthony Ling

No Brasil, existe uma vasta regulamentação que define quais são os requisitos mínimos para ter uma obra aprovada pelas secretarias de obras municipais. O exemplo mais conhecido talvez sejam os Códigos de Edificações estipulados por cada cidade, mas detalhes específicos impostos por secretarias de planejamento, ambientais e obras de cada cidade normalmente são adicionados na conta. A nova Norma de Desempenho também surge nesse sentido, sendo aplicada em nível federal.

A prerrogativa usada para o estabelecimento desta regulamentação é a garantia legal de que todos cidadãos tenham um mínimo de qualidade de moradia. Porém, quem estuda políticas públicas percebe que a promulgação de uma lei não cria milagrosamente uma série de edificações de alto padrão acessíveis para todos; e, como muitas outras, produz efeitos contrários aos objetivos almejados. A proibição da construção de edificações de menor qualidade — que é o que a lei faz, na prática — faz justamente isso: a rigidez e tamanho da regulação existente impede empreendedores do setor da construção civil de construir moradias a preços acessíveis para os pobres. Resultado: o governo divulga a idéia de que os empreendedores pensam apenas em atender as classes mais altas, e se coloca na posição de salvador da pátria que construirá milhões de casas populares, como a Dilma fez com o programa Minha Casa, Minha Vida.

Temos de admitir que estes construtores estão apenas em busca do lucro, mas há também muita gente em busca de moradias extremamente baratas. É um par perfeito de oferta e demanda que é barrado via regulamentação. No Brasil, é fácil ver as severas consequências deste tipo de política, como alguns milhões morando em condições irregulares e precárias nas favelas, impedidos de serem atendidos pelos agentes de mercado e que aguardam como vítimas a serem atendidos por projetos populistas e paternalistas como o elaborado pela candidata a Presidente da República.



O arquiteto alemão Rudolf Heirl, em artigo para o livro "Cost Effective Building", descreve este problema de forma concisa e direta:

Uma rede apertada de regulação e todas as suas ramificações impõem encargos tanto no planejamento quanto na construção. Uma sensível desregulamentação estrutural do planejamento e dos processos do canteiro liberaria o grande potencial que existe aqui (na Alemanha) e no exterior e daria um novo sentido à ideia de controle de custos na construção.

Ainda, a regulamentação impede ideias totalmente inovadoras no atendimento das necessidades das pessoas, como os hotéis cápsula japoneses, maravilhosamente representados por este projeto do Kisho Kurokawa , que nunca seria aprovado pelas autoridades locais no Brasil.



A regulação parte de um princípio equivocado de natureza humana: de que as pessoas não têm demandas por qualidades de moradia diferentes, e que caso a legislação fosse removida, as construtoras fariam os apartamentos minúsculos e inabitáveis. Ela não leva em consideração que as pessoas têm desejo de morar em lugares melhores e estão dispostas a pagar um preço a mais por isso. Os reguladores devem se dar conta de que é esta demanda real que acarreta a melhoria e a evolução da qualidade das edificações, e não o marco legal. Qualquer aumento nessa regulação apenas criará um padrão mais alto a ser atingido (e pago) por quem mora em condições precárias hoje, impedindo-as de comprar uma habitação de qualidade de acordo com o que ela está disposta a pagar.

Anthony Ling é formado em Arquitetura e Urbanismo pela UFRGS

http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=819
 

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Eu sempre venho dizendo que é enorme e porém ignorada a mania burocrática e regulamentadora do Estado brasileiro.


O mais grave é que essa burocracia, baseada em um senso paranóico de se ter o controle, que aliás está escrito até na Bandeira: "Ordem...", emperra a iniciativa privada e a economia.

Fica o divisor do absurdo, que vejo ainda mais claramente aqui em São Paulo, lugar cheio de gente conservadora chata e com muita vontade de regular: "De um lado, uma parte da população formal e que gasta muito dinheiro para viver dentro da lei, e de outro, uma maior população que vive no vale-tudo da informalidade, seja da moradia, passando pelo emprego, até os bens: automóveis, eletricidade..."


O autor do texto dá a impressão que o bom seria permitir MRVs construindo prédios de papelão que desabem ao padrão chinês, e para contrabalancear, dá o exemplo exótico e inviável do hotel capsula, mas acerta em dizer que isso, apesar de caro e totalmente seguro, não seria aprovado no Brasil.

E também erra na vontade de criticar medidas "populistas". O Minha Casa Minha Vida não é desregulamentador: os imóveis populares CONTINUAM possuindo todos os requisitos exigidos, que somados à especulação, são bem mais caras do que deveriam ou poderiam.


Uma desregulamentação e desburocratização bem vinda é aquela que somente cria restrições para evitar danos comprovados e em quantidade relevante, antes de criar gargalos baseados em presunções. Não sei se os requisitos de segurança estão excessivos, mas sem dúvidas as exigências de aprovação municipal o são.

Quem vai construir irregularmente, consegue fazê-lo na marra sem aprovação (se pobre) ou com influência (se muito rico). A exigência de aprovação de plantas e de habite-se deveria ser abolida e substituida por mera penalidade criminal: "Não vamos fiscalizar, mas se construir errado, cadeia"

Trocentas atividades negociais (empréstimos, compra e venda de móveis, prestações de serviços) vivem muito com esse mesmo modelo, e nem por isso viraram o caos na terra.
 

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Imóvel no Brasil, ao menos em áreas metropolitanas, não é caro por conta das exigências para construção civil, mas pelo custo de localização em si.

Custo de localização é mais que mero "custo do terreno". Ele engloba o "premium" embutido em um imóvel pelos benefícios específicos (conforto, segurança, acesso etc.) daquela localização.

A legislação brasileira, aliás, na maioria das cidades nem é tão restritiva assim no quesito de obrigar qualidade "excessiva" de imóveis residenciais. Se vc for analisar, as normas de construção strictu sensu são relativamente razoáveis. Imóveis de 50m² para uma família inteira são permitidos. Há pouca ou nenhuma exigência de eficiência energética. Cômodos abafados passam na lei também. Prédios baixos sem elevador? Quase sempre permitidos. Plantas irracionais (como passar pela cozinha para ir do quarto ao banheiro) não tem problemas.

Os pontos em que a legislação brasileira é rigorosa, mas aí com razão, são principalmente eletricidade, prevenção a incêndio e escoamento de esgoto. Alguém aí quer autorização para fios desencapados, disjuntores que não funcionam ou esgoto que vaza no subsolo?

Ao mesmo tempo, falta escala de uso de materiais mais eficientes principalmente na construção de casas, feitas com excesso de peso, sem usar dry-wall e outras inovações etc. Sem escala de uso, não realizam seu potencial de baixar custos.

Construir um barraco de favela de 20m² com alvenaria não leva mais de R$ 10 mil para um "padrão Paraisópolis" ou "padrão Rocinha". Mas os barracos valem bem mais que isso. Por quÊ? Pois Paraisópolis e Rocinha estão do lado de grandes centros de emprego dos invasores, como trabalhos domésticos, faxineiros, porteiros etc.

Há um problema de encargos excessivos de impostos na construção civil? Existe.

Concordo também com o NAipesky sob esse modelo ultrapassado da prefeitura ter de ficar carimbando tudo, a partir de regras feitas de forma não tão específica quanto poderiam, criando o ambiente perfeito para atrasos, caprichos e até corrupção. Isso sim é um problem que cria incertezas. Seria melhor ter regras ultra-detalhadas, e a prefeitura deveria fiscalizar eventuais problemas. Só as questões realmente críticas como cálculo estrutural deveriam ser pré-aprovadas. Outra solução seria exigir um seguro ou carta-fiança antes de construçõa de empreendimentos grandes/altos. Assim, um ente terceiro (seguradora/banco) iria ter interesse direto em que os prédios obedeçam as regulamentações pq senão eles podem ser acionados para apgar multas pesadas.

Todavia, o problema do custo de moradia é mais imobiliário do que de construção civil em si. Se quiserem construir algo de "baixo custo", podem pensar em prédios super altos com 50, 60 andares, mas relativamente poucos e grandes elevadores (ou seja, demorará até 10 min para chegar um). Aí, dá pra vc alojar um monte de famílias pobres lá. Só que isso traz outro problemas, basta evocar a memória do finado ed. Sào Vito em SP, por exemplo, e de um grande número de "projetos Cingapura" ou afins.

Uma saída seria a construção de cidades-satélite afastadas dos centros urbanos, com estrutura, e alguma forma de transporte rápido direta entre as mesmas e a região central da metrópole.
 
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