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Discussion Starter · #1 ·
Buenas! Hace tiempo que tengo opiniones bastante formadas sobre algunos temas que aparecen cada tanto por el foro, y vengo con la idea de plasmarlas en un thread para ordenar un poco la discusión, ordenar un poco mis ideas y ver qué opina el resto sobre estos temas.

Voy a empezar por un tema que me resulta apasionante y que en muchos lugares se viene manejando de manera a mi entender un poco arbitraria. Me refiero a la normativa que establece para la construcción de viviendas, oficinas, comercios y varios tipos de instituciones, la obligatoriedad de proveer una determinada cantidad de espacios de estacionamiento de acuerdo con las características del emprendimiento.

Si bien esto se viene aplicando hace tiempo y en muchos países, y eso hace que lo naturalicemos como algo normal, voy a explicar por qué a mi entender (y el de mucha gente), estas normativas no sólo no son tan intuitivas como mucha gente cree sino que además son injustificadas y frecuentemente resultan muy perjudiciales.


Por más que a veces parezca que las regulaciones no tienen un costo explícito, siempre que tengan consecuencias probablemente tengan costos implícitos. Y en este caso los costos no son menores. Si hay que imponer la construcción de cierto número de espacios de estacionamiento significa que hay emprendimientos que, de no ser por la normativa, no los incorporarían. Y si no los incorporarían significa que no les rinde económicamente incluirlos.

Esto tiene varias consecuencias:

La situación se puede explicar desde una perspectiva económica de la siguiente manera. Si se están exigiendo los espacios de estacionamientos es porque se busca que se construyan más espacios de los que se construirían sin la normativa (de lo contrario la norma no tendría sentido). Ahora bien, acá empiezan las repercusiones.
Si esos espacios no se construirían naturalmente, significa que a los inversores no les es rentable la construcción de tantos estacionamientos. Si no les es rentable significa que el costo de producirlos es mayor al precio al que se vende cada unidad de estacionamiento.Al aumentar la oferta de estacionamientos su precio termina siendo más bajo que el de mercado, pero ese costo sigue estando.

¿Dónde y cómo se refleja el costo adicional?
Voy a ejemplificar con el caso de la vivienda, que es de los más importantes, pero esto también se aplica a las oficinas e instituciones educativas, comerciales, etc.
Al exigirse por ley un mínimo de espacios de estacionamientos, su costo se convierte en un costo hundido para la construcción de vivienda. Para construir vivienda se necesita incluirlos y por lo tanto pasan a ser parte del costo de construir vivienda. Dada la cantidad construida, lo que van a hacer los inversores es venderlos al mayor precio posible, pero este precio va a ser inferior al de producirlos, con lo cual no se podrá desquitar todo su costo y el diferencial pasará a formar parte del costo de la vivienda.
Esto significa dos cosas: aumento del precio de la vivienda y disminución en la cantidad de vivienda transada. Como la construcción de vivienda ahora tiene un costo adicional, los inversores exigirán un precio mayor (incluso a las viviendas sin estacionamiento incluido), porque de lo contrario no les resultaría rentable invertir en vivienda y directamente no construirían. Pero esto significa que hay gente que, con el aumento de precios, no va a poder enfrentar el precio de la vivienda, con lo cual la cantidad construida será menor.


Ahora bien, no es que esté en contra de las intervenciones a los mercados, per se, pero esta me resulta particularmente perversa. Transferir recursos del mercado de vivienda al mercado de estacionamientos me resulta incomprensible. El hecho de que haya gente que no pueda acceder a la vivienda por una normativa como esta me resulta terrible. Y lo peor de todo es que ni siquiera es deseable que el precio del estacionamiento sea menor al de mercado.

Es decir, dicho lisa y llanamente, esto significa que hay gente que se ve privada de la capacidad de acceder a comprar o alquilar viviendas u oficinas, negocios que no surgen por no poder enfrentar costos de construir estacionamientos, tendencias a la polarización de los negocios en grandes centros comerciales con la capacidad de enfrentar esos costos, instituciones educativas que se ven obligadas a dedicar recursos a estacionamientos en lugar de a otras actividades; y todo, todo esto, para que el costo de estacionar un auto sea menor, para incentivar un modo de transporte excluyente, ineficiente, regresivo y contaminante.



Bueno, en fin, me extendí muchísimo, espero por lo menos haber sido claro en el planteo. Supongo que entenderán por qué me apasiona tanto este tema en particular, y me gustaría que me transmitan su opinión personal.
 

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Discussion Starter · #2 ·
Comparto la normativa municipal sobre este tema:

Artículo D.349 ._
Edificios destinados a viviendas, escritorios, oficinas.

a) En aquellas zonas donde rige una altura menor o igual a 9 metros, se establece 1 sitio de estacionamiento cada 4 unidades.

b) En aquellas zonas donde rige una altura mayor a 9 metros y menor o igual a 13,50 metros, se establece 1 sitio de estacionamiento cada 3 unidades.

c) En aquellas zonas donde rige una altura mayor a 13,50 metros, se establece 1 sitio de estacionamiento cada 2 unidades.

d) Las viviendas, escritorios u oficinas que se localicen en la centralidad de Pocitos determinada en los gráficos del presente cuerpo normativo, les será de aplicación la disposición de 1 sitio de estacionamiento cada 2 unidades, independientemente de la altura de edificación que rija para el predio.

Consideraciones especiales:

a) Cuando la unidad de vivienda supere los 100 metros cuadrados, se deberá considerar, a los efectos del cálculo de capacidad mínima, una unidad más por cada 100 metros cuadrados o fracción. Cuando la unidad de escritorio u oficina supere los 50 metros cuadrados se deberá considerar, a los efectos del cálculo de capacidad mínima, una unidad más por cada 50 metros cuadrados o fracción.

b) En todos los casos en que se autoricen alturas mayores a las vigentes para la zona donde se ubica el predio (ej.: acordamientos, excepciones), a los efectos del cálculo de capacidad mínima deberá considerarse las disposiciones que rigen para la altura efectivamente construida.

c) Quedan excluidos de la obligación de estacionamientos aquellos edificios que se encuentren incluidos dentro de los siguientes casos:

- Cuando el cálculo de capacidad mínima dé menos de 4 sitios.

- Las Rehabilitaciones de Edificios comprendidas en el Título XI, Capítulo I, del Volumen XV, Planeamiento de la Edificación.

- Aquellos reciclajes, que impliquen un aumento de la capacidad locativa de la vivienda a reciclar en una o varias unidades de vivienda no superando el volumen original en más de un 15 %.

- Las Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua, o de Ahorro y Préstamo y los Fondos Sociales que obtuvieron la custodia o adjudicación del terreno por Resolución de la Intendencia, u otorgaron la promesa de compraventa o adquirieron el inmueble, debidamente inscriptos, antes del dos de enero de dos mil doce, para la construcción de viviendas de interés social. Dicha exclusión podrá quedar sometida al análisis previo de estos grupos de vivienda por parte de la Intendencia de Montevideo, si las condiciones permiten establecer un mínimo de sitios de estacionamientos.

- Las soluciones habitacionales incluidas en los programas de relocalización y/o de regularización de asentamientos, promovidos por la Intendencia de Montevideo y/o el Estado.



Esto es para vivienda y oficinas, pero también hay requerimientos para todo tipo de comercios, hoteles, instituciones deportivas, educativas y administrativas, hospitales e incluso empresas fúnebres. La normativa completa la pueden encontrar en esta página.
 

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Discussion Starter · #4 ·
Nada es más costoso que una ciudad hiperextendida.
Lo que decís es cierto. De hecho esa es otra de las razones en las que falla esta normativa. Las áreas centricas de la ciudad son las más afectadas por la normativa, porque al ser más cara la tierra se hace más difícil y más cara la construcción de estacionamientos, limitando la oferta de vivienda en las áreas centricas y fomentando las tendencias a la expansión urbana. Además de que las políticas que asumen un desarrollo urbano centrado en el uso del auto no hacen sino fomentar este tipo de desarrollo, con todo lo negativo que esto implica (extensión de la mancha urbana incluida).
 

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¿El fenómeno de los rascacielos no nace como resultado de que la tierra sea más cara?
 

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Discussion Starter · #6 ·
¿El fenómeno de los rascacielos no nace como resultado de que la tierra sea más cara?
No me refiero a que la tierra sea más cara por la normativa sino a que los lugares donde la tierra ya es más cara son los más afectados, ya que no tienen la posibilidad de usar mucho terreno para estacionamiento al aire libre y deben recurrir a soluciones más caras, como el estacionamiento subterráneo, o sacrificar espacio que podría usarse para apartamentos.

Respecto a tu pregunta, los rascacielos no surgieron porque la tierra sea más cara sino por que había gran demanda de oficinas/vivienda en una determinada zona. La alta demanda y la posibilidad de construir rascacielos muy rentables significó alzas exponenciales en el valor de la tierra en esos lugares, con lo cual la causalidad fue en ese sentido.
 

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¿El mercado no termina llevando a los apartamentos céntricos a su justo valor con los años?

Entiendo que la regulación de estacionamientos pueda tener aspectos negativos, pero no se me ocurre una solución más eficaz e inmediata al problema.
 

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Sebastian
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La compra de estacionamientos con los apartamentos es optativa, y que se encarezcan los costos de los empresarios la verdad que no me tiene con mucho cuidado.
 

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Discussion Starter · #9 ·
La compra de estacionamientos con los apartamentos es optativa, y que se encarezcan los costos de los empresarios la verdad que no me tiene con mucho cuidado.
A mi la verdad tampoco me preocupa que los empresarios obtengan menos ganancias, lo que me preocupa es que la gente no acceda a la vivienda, porque esos aumentos en los costos se van a reflejar en aumentos en los precios y eso va a dejar a gente sin la posibilidad de acceder a la vivienda.
Sobre lo de que la compra de los estacionamientos es optativa, como decía antes, la compra es optativa, pero quien la realiza no paga el costo total del estacionamiento (como lo haría si no existiera la normativa), el resto del costo se distribuye entre todos, incluso aquellos que deciden comprar vivienda sin estacionamiento.



¿El mercado no termina llevando a los apartamentos céntricos a su justo valor con los años?
Ahí hay varias conceptos. Primero ¿cómo definimos "justo valor"?
Después, por las razones que decía, la situación de mercado sin la regulación no es la misma que la situación con la regulación. El precio no va a ser el mismo porque el mercado se va a ver alterado. La introducción de la normativa introduce cambios en los esquemas de costos de las empresas que desplazan la curva de oferta de vivienda, llevando a una nueva situación con menor cantidad ofertada a un mayor precio.

Entiendo que la regulación de estacionamientos pueda tener aspectos negativos, pero no se me ocurre una solución más eficaz e inmediata al problema.
¿A cuál problema te referís?
Yo por mi parte no puedo encontrar nada que justifique la socialización de los costos de estacionar autos, y no puedo concebir que se prioricen las necesidades del mercado automotor a las necesidades de vivienda de la gente.
 

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No puedo concebir que se prioricen las necesidades del mercado automotor a las necesidades de vivienda de la gente.
No es el caso.

En primer lugar un especulador inmobiliario no tiene ni necesita tener una visión holística del desarrollo de la ciudad. Si hago un edificio de 5 pisos y logro vender sus 10 apartamentos me voy a mi casa contento con la plata. Si la masificación de esta práctica deriva en una urbanización inadecuada por X motivo que se joda otro.

En segundo lugar la construcción regulada o desregulada lleva inevitablemente a un aumento en la cantidad de metros cuadrados por habitante. Incluso teniendo en cuenta a la gente que compra varios apartamentos para alquilar, tarde o temprano llega el momento en que la oferta de metros cuadrados por habitante es demasiado alta como para que nadie se suba al carro con los precios o rentas.

Por último y no mucho menos importante, las necesidades del parque automotor son indirectamente parte de las necesidades de vivienda de la gente. Sin perjuicio de políticas de fomento del transporte público, no es razonable concebir que la necesidad de vivienda se agota en la existencia de un habitáculo con agua y luz, sin una adecuada infraestructura que lo conecte a su vida social y laboral, de lo cual el parque automotor es una parte inescindible. Si damos por cierto que los copropietarios sin auto subsidian el costo de la construcción de garages, podríamos hacer una compensación con el subsidio que los automovilistas hacen al transporte público a través de impuestos específicos y ver quién está subsidiando a quién.
 

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Discussion Starter · #11 ·
No es el caso.

En primer lugar un especulador inmobiliario no tiene ni necesita tener una visión holística del desarrollo de la ciudad. Si hago un edificio de 5 pisos y logro vender sus 10 apartamentos me voy a mi casa contento con la plata. Si la masificación de esta práctica deriva en una urbanización inadecuada por X motivo que se joda otro.
Es que no estoy planteando que la situación de mercado es la mejor y que no debe existir regulación, lo que planteo es que la regulación debe apuntar a mejorar la urbanización y no empeorarla.


En segundo lugar la construcción regulada o desregulada lleva inevitablemente a un aumento en la cantidad de metros cuadrados por habitante. Incluso teniendo en cuenta a la gente que compra varios apartamentos para alquilar, tarde o temprano llega el momento en que la oferta de metros cuadrados por habitante es demasiado alta como para que nadie se suba al carro con los precios o rentas.
No entendí este punto. Un aumento en la oferta de vivienda, ceteris paribus, resulta en una baja en su precio (por lo menos en mercados competitivos): si hay más viviendas para vender, tienen que venderlas más baratas para poder venderlas todas. Por otro lado, está claro que los requerimientos de vivienda del país están lejos de estar satisfechos, con lo cual la cantidad de metros cuadrados por habitante puede seguir creciendo.


Por último y no mucho menos importante, las necesidades del parque automotor son indirectamente parte de las necesidades de vivienda de la gente. Sin perjuicio de políticas de fomento del transporte público, no es razonable concebir que la necesidad de vivienda se agota en la existencia de un habitáculo con agua y luz, sin una adecuada infraestructura que lo conecte a su vida social y laboral, de lo cual el parque automotor es una parte inescindible. Si damos por cierto que los copropietarios sin auto subsidian el costo de la construcción de garages, podríamos hacer una compensación con el subsidio que los automovilistas hacen al transporte público a través de impuestos específicos y ver quién está subsidiando a quién.
Estoy totalmente en desacuerdo en considerar al auto como esencial para la vida urbana. Si hacemos nuestras ciudades para que el auto sea imprescindible lo va a ser, pero si queremos construir ciudades sustentables y eficientes tendríamos que cambiar los parámetros con los que nos movemos.

Sobre lo del subsidio, el uso del auto tiene costos tremendos en materia de infraestructura y también en materia ambienta, además de que genera un montón de externalidades negativas que van desde la polución en el medio urbano y la degradación de muchos entornos, hasta los accidentes de tránsito que provocan. Personalmente creo que los impuestos que se pagan por el uso del auto no alcanzan para cubrir los enormes costos sociales que tiene, con lo cual este subsidio no contrarresta sino que agrega al desbalance.
 

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Estoy totalmente en desacuerdo en considerar al auto como esencial para la vida urbana. Si hacemos nuestras ciudades para que el auto sea imprescindible lo va a ser, pero si queremos construir ciudades sustentables y eficientes tendríamos que cambiar los parámetros con los que nos movemos.
La gente también tiene una vida fuera de las ciudades. Lo máximo a lo que se puede aspirar es que la gente renuncie al uso del auto para su movilidad interna, pero va a seguir necesitando un lugar donde guardarlo.
 

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Discussion Starter · #13 ·
La gente también tiene una vida fuera de las ciudades. Lo máximo a lo que se puede aspirar es que la gente renuncie al uso del auto para su movilidad interna, pero va a seguir necesitando un lugar donde guardarlo.
No necesariamente. Por suerte existen medios de transporte más allá del auto, como los ómnibus interdepartamentales, y de hecho una gran parte de la población del país no cuenta con autos, con lo cual no veo que sea imprescindible.
Más allá de eso, si la gente quiere tener un auto para pasear o irse de vacaciones (que no está mal) y necesita un lugar donde guardarlo, tampoco veo por qué subsidiarlo. El subsidio distorsiona las decisiones de las personas que, al afrontar un costo menor del que realmente tiene, pueden tomar la decisión de tener un auto para irse de vacaciones, decisión que quizás no tomarían de no existir el subsidio y tener que afrontar el costo total que significa la existencia de ese lugar para dejar el auto.

No me parece mal el uso de subsidios para fomentar tendencias deseables, pero el aumento del parque automotor no me parece una tendencia deseable y por eso me opongo a este subsidio.
 

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No necesariamente. Por suerte existen medios de transporte más allá del auto, como los ómnibus interdepartamentales, y de hecho una gran parte de la población del país no cuenta con autos, con lo cual no veo que sea imprescindible.
Cualquier sistema que no prevea un uso eventual del auto por parte de quien pueda pagarlo y no quiera ser rehén de un servicio de inferior calidad está destinado al fracaso. Así nació el engendro de Ciudad de la Costa.
Más allá de eso, si la gente quiere tener un auto para pasear o irse de vacaciones (que no está mal) y necesita un lugar donde guardarlo, tampoco veo por qué subsidiarlo.
Bien, estamos de acuerdo. Se me ocurre que se podría reemplazar la regulación por garages municipales en los cuales la gente pague por dejar su auto. De esa forma se termina con la especulación y el traslado arbitrario de costos.
 
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