SkyscraperCity Forum banner

Rotterdam | De Modernist | 123m en 70m | planning

282K views 1K replies 163 participants last post by  LE CLOCHARD 
Wat een lelijkheid! Waar is kleinschaligheid / menselijke maat op plintniveau? Gezellig hoor al die glasplaten....
Misschien bedoel je het niet, maar ik krijg wel een beetje de kriebels van je post. Ik hoop zelf toch niet meer mee te hoeven maken dat er opnieuw een generatie stedenbouwkundigen en architecten opstaat die menen de stad leefbaar te moeten maken door de 'menselijke maat' te herintroduceren. Het is een typische term uit de jaren tachtig en heeft een hoop troep en anti-stedelijkheid opgeleverd die we inmiddels gelukkig voor een groot deel weer hebben kunnen opruimen.

Van de term 'menselijke maat' krijg ik dezelfde kriebels als 'doe maar gewoon dan doe je al gek genoeg'.
 
En er is een andere reden waarom het niet hoger wordt. Het huidige volume past reeds binnen het hier geldende bestemmingsplan. Vergunning kan dus zonder al teveel rompslomp verleend worden. Verhogen naar 180 meter zou betekenen dat er zo een jaar extra proceduretijd kan zijn, nog exclusief de eventuele gerechtelijke procedures. Resultaat kan dan zijn dat we nog jaren moeten wachten en er uiteindelijk wellicht niks gebeurt. Logisch dat je als ontwikkelaar dan gaat voor benutting van de bestaande rechten.
 
^^Dit is inderdaad het sluitstuk. Voor torens van 150m of meer hebben we tal van andere locaties waarop we ons de komende jaren kunnen verheugen.

Ik ben tevreden over deze ontwikkeling en vooral ook heel blij als het bestaande gebouw verdwenen is. Dat is de laatste stap naar de fantastisch mooie nieuwe entree van de stad. Wat een verschil met toen ik halverwege de jaren tachtig echt kennis leerde maken met Rotterdam. Toen was het een plek waar je zo snel mogelijk weg wilde zijn, terwijl er in de directe omgeving van het station nog nauwelijks plekken te vinden waren waar het wél prettig vertoeven was.

Overigens is de binnentuin met het koepelgebouw best de moeite van een bezoek waard. Je kan er gewoon komen via de passage tussen de hoogbouw van First en de oudbouw. Het zou mooi zijn als dit verder ontwikkeld kan worden als nieuwe looproute richting de Diergaardesingel en de West-Kruiskade, omdat je daarmee dan niet alleen een nieuw gebouw neerzet, maar ook de stad wat fijnmaziger maakt.
 
Klopt, maar als de markt dat wilt moet je het vooral toelaten zonder dat je als gemeente er te veel bemoeit zoals dat regelmatig gebeurd.
Je pleidooi voor Den Haag is bewonderingswaardig, maar neem maar van mij aan dat je als ontwikkelaar (vaak) beter af bent in Rotterdam. Rotterdam is in veel opzichten een stuk pragmatischer en het ambtelijk apparaat werkt doorgaans veel soepeler. Bovendien klopt je stelling ook niet dat Den Haag de maximale hoogte heeft losgelaten en Rotterdam niet. In Rotterdam geldt al vele jaren dat er op de hoogbouwas geen limiet geldt. Maar dat neemt niet weg dat er natuurlijk nog wel een ruimtelijke procedure voor doorlopen moet worden en dat daarin moet worden afgewogen of voldaan wordt aan wet- en regelgeving. Dat is in Den Haag niet anders. Het 'loslaten van limieten' betekent dus niet dat de bomen tot in de hemel zullen groeien, maar dat de gemeente op bepaalde plekken open staat voor superhoogbouw, mits goed onderbouwd.

Ik geniet net zo goed van de mooie skyline van Den Haag en wat mij betreft hoeft het ook geen competitie te zijn. Maar er is wel een groot verschil tussen ambitie tonen en iets daadwerkelijk ten uitvoer willen/kunnen brengen.
 
Nou mijn verwachting dat de gemeente zwaar in zou zetten op projecten die nog niet in DO-fase zitten om extra programma toe te voegen, kan ook door de plee gespoeld worden.
Als het ergens kon was het wel bij dit project. Kantoren kan makkelijk naar 20.000 en woningen zou je minimaal voor 400 moeten gaan.
Dit pand is van een ontwikkelaar en daarmee bepaalt niet de gemeente, maar de ontwikkelaar hoe het pand ontwikkeld wordt. Bij herontwikkeling zijn er dan feitelijk drie opties: 1) je transformeert het bestaande volume, 2) je ontwikkelt nieuwbouw binnen de kaders die het bestemmingsplan reeds biedt, of 3) je kiest voor een ontwikkeling buiten de huidige planologische kaders, zodat er nog een ruimtelijke procedure doorlopen moet worden.

De ontwikkelaar heeft hier gekozen voor optie 2. Door de veranderde omstandigheden kan je als gemeente dan uiteraard proberen om erop in te zetten dat de ontwikkelaar alsnog kiest voor optie 3, maar je kan hem de reeds verworven rechten nooit ontnemen. Sterker nog; als er een bouwplan wordt ingediend dat past binnen het bestemmingsplan, dan is de gemeente verplicht om deze te vergunnen. Er kan feitelijk alleen nog worden gestuurd op ontwerpuitgangspunten (waaronder welstand uiteraard).

De vraag is verder; waarom zou de gemeente deze ontwikkelaar moeten bewegen tot meer volume, terwijl ze daar zelf mogelijk risicodragend door worden? Een ontwikkelaar zal nooit voor de lol een extra vertraging van mogelijk jaren accepteren, omdat de gemeente zo graag wil dat er buiten de huidige kaders wordt gebouwd. Dat gaat de gemeenschap dan dus geld kosten. Bovendien ís specifiek voor deze locatie al eens een volledige ruimtelijke procedure doorlopen om het volume te vergroten.

Tot slot; de gemeente heeft zelf grondposities op een steenworp afstand, waardoor ze mogelijk zelfs nog concurrentie gaan ondervinden ook. Want reken maar dat die gemeentelijke plots ook niet zonder slag of stoot de eindstreep zullen halen. In het verleden maakte het Groothandelsgebouw al bezwaar tegen de nieuwbouwontwikkelingen rond het Centraal Station omdat ze de extra kantoorruimte als concurrend aanbod zagen.
 
Sky Unlimited, misschien een domme vraag, maar ik vraag me af waar die flexibileit vandaan komt om een gebouw te verhogen zonder alle procedures (opnieuw) te doorlopen.

Bestemmingsplan moet dan reeds de nieuwe hoogte toestaan?
Hoezo een domme vraag? Heel logisch dat je deze stelt. Het bestemmingsplan staat hier inderdaad een hoogte toe tot maximaal 100 meter en biedt geen flexibiliteit om dit 'zomaar' te verhogen. De bouwaanvraag is dus in strijd met de bouwbepalingen uit het bestemmingsplan, waardoor de gemeente niet zondermeer een vergunning kan afgeven. De bouwaanvraag wordt echter zodanig ingestoken dat dit tevens een verzoek betreft om te kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Bij de bouwaanvraag behoort dan ook een document waarin is onderbouwd dat ondanks deze hoogte (en ook extra woningen t.o.v. wat het bestemmingsplan maximaal voorschrijft) nog gewoon wordt voldaan aan de beginselen van 'een goede ruimtelijke ordening'. In dat document zijn alle relevante planologische aspecten beoordeeld, waaronder dus ook een toets aan de hoogbouwvisie.

Consequentie van deze afwijking is dat géén sprake is van een zogenaamde reguliere aanvraag, waarbij binnen acht weken een vergunning kan worden verleend. Belanghebbenden moeten immers in de gelegenheid worden gesteld om 'iets' van de afwijking te kunnen vinden. De stukken moeten daarvoor nog ter visie worden gelegd. De hoop is dat dat allemaal soepel verloopt, zodat daarna in één keer een complete vergunning kan worden verleend voor zowel de afwijking als de daadwerkelijk bouw. In de tussentijd kunnen natuurlijk wel gewoon voorbereidende werkzaamheden worden gestart, zoals de sloop van het pand. Laatste is uiteraard wel weer erg afhankelijk van afspraken met investeerders; bij de Zalmhaven kon dat bijvoorbeeld niet omdat de bank daar de bestaande panden als onderpand beschouwde voor het geval de vergunning nog zou stranden bij de Raad van State.
 

12 november 2020

Verleende omgevingsvergunning “The Modernist, Kruisplein 25”
Onderwerp

Burgemeester en wethouders van Rotterdam maken bekend dat zij op grond van artikel 2.1, lid 1, sub a en c in samenhang met artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning hebben verleend ten behoeve van sloop/nieuwbouw Weenapoint fase 3 (project The Modernist), nabij Kruisplein 25 (OMV.19.12.00392).

De nieuwbouw bestaat uit maximaal 370 woningen verdeeld over 2 torens met een hoogte van 70 meter en 125 meter, een ondergrondse parkeergarage, kantoren en commerciële units...
 
Komt vast wel goed. Deze toren staat zo ver van de Provenierswijk dat ik echt niet kan zien hoe deze nimby's daar last van kunnen hebben.
Alleen jammer van de onnodige vertraging maar hun advocaten verdienen er vast goed aan. ;)
Ze hebben geen advocaat, maar zelf wat bij elkaar geraapt. En afgekocht worden ze ook niet, dus zelf worden ze er niet beter van. Het kost alleen maar tijd en geld. Ook ons, want de uren die de gemeente en RvS hieraan moet besteden, betalen wij natuurlijk met z'n allen.
 
Helaas is de boodschap niet zo duidelijk en was ik al bang dat dit de uitspraak zou zijn. Deze twee vrouwen wisten zelf ook wel dat ze niet-ontvankelijk zouden zijn. Het is ze ook alleen te doen om het vertragen. Ik had liever gezien dat de RvS toch ook inhoudelijk naar de zaak had gekeken en dan al die punten van tafel had geveegd. Dan had die uitspraak er tenminste ook gelegen. Deze vrouwen gaan nu bij elk wissewasje opnieuw procederen met dezelfde kulargumenten omdat ze daarmee hun doel in ieder geval bereiken.
 
Top