SkyscraperCity banner

41 - 59 of 59 Posts

·
Registered
Joined
·
396 Posts
^^Die hele Hoogstraat is op een haar na dood. Er zit geen geld in. Een Free Recordshop(!), een De Slegte, een telefoonhoesjeswinkel, een kofferwinkel, allemaal lage kwaliteit. Net als die vastgoedboer daar, die al jaren ruzie maakt met de gemeente over dat vergeten plan naast de Markthal.

In die pauperbende ga je niet investeren in een goed winkelpand. Over een paar jaar gaat bij de meeste winkels het spaanplaat voor de ramen. En dan gaat de hele zooi plat ikv integrale gebiedsontwikkeling.
Helemaal met je eens dat het een droevige bende is. Toch is het ook weer leuk om te wachten hoe dit ooit opgeknapt wordt.
De mooie gebiedsontwikkelingen vliegen inmiddels om de oren :)
 

·
Registered
Joined
·
87 Posts
Dit deel van de Hoogstraat heeft idd een lage kwaliteit bebouwing en over het algemeen qua winkels. Zelfs de renovatiepanden staan al sinds oplevering leeg.

De Slegte vind ik nu juist wel positief bv in deze straat en ze voorziet in een behoefte.

Laat Nova Rotta ook maar even en kom met integrale gebiedsontwikkeling. De Rijnhaven laat zien dat dat kan. Dan is dat hier een ultieme must om een vergelijkbare kwalitatieve aanpak na te streven.
 

·
Registered
Joined
·
1,767 Posts
^^
Voor het Lijnbaangebied, Hoogstraat, Stadhuisplein, Binnenwegplein en de Rijnhaven geldt eigenlijk hetzelfde.
Pleisters plakken maakt het gewoon nooit een mooi/aantrekkelijk gebied.

Een gebiedsontwikkeling geeft veel meer mogelijkheden. Betere dichtheden en mooie aansluitende architectuur ipv op iedere postzegellocatie een vloekende stijl zonder mogelijkheden tot (veel) meer woningen.

Gedeeltelijk gaat dit goed zoals bij de Rijnhaven en de Coolse Poort. Al zou het blok naast de Coolse Poort er ook bij betrokken moeten worden.
Mediamarkt tijdelijk in de V&D en dan terug naar de geupgrade locatie.
Vervolgens het V&D pand herontwikkelen en aansluiten op de ondertussen geupgrade Hoogstraat.
 

·
Martijn1
Joined
·
3,459 Posts
^^
Mediamarkt tijdelijk in de V&D en dan terug naar de geupgrade locatie.
Vervolgens het V&D pand herontwikkelen en aansluiten op de ondertussen geupgrade Hoogstraat.
Als dat nou eens zou gebeuren. En dan niet het V&D pand herontwikkelen door opnieuw een marmeren wandje ertegen aan schroeven, maar platgooien en echt iets veel beters bouwen.
 

·
Registered
Joined
·
230 Posts
Discussion Starter #48
Welstand is nog niet tevreden....

6.6 Hoogstraat 177, Centrum (2e commissie bespreking)

Omschrijving: Transformatie Galeries Modernes naar hotel en opbouw
Ontwerp: Kaan Architecten
Dossier: OMV.19.12.00461 (voorheen conceptaanvraag OLO 3990739)


Omschrijving van het plan

De architect presenteert een verder uitgewerkt en aangepast planvoorstel voor de verbouwing van het pand Galeries Modernes dat ligt aan de kruising van de Hoogstraat en de Delftsevaart en aan de achterzijde grenst aan het Grotekerkplein. Het pand maakt deel uit van een reeks bijzondere wederopbouwgebouwen aan de Hoogstraat. Het voormalige warenhuis heeft diverse transformaties ondergaan, waarbij de oorspronkelijke gevelopzet nog beperkt afleesbaar is.

Voorgesteld wordt om het casco te gebruiken en het gebouw te transformeren tot een hotel, met een commerciële plint aan de Hoogstraat, en de entree en lobby van het hotel aan het Grotekerkplein. Het gebouw transformeert naar een rechthoekig volume met een terugliggende opbouw. De begane grondgevel aan het Grotekerkplein wordt geopend, waardoor het gebouw zich ook op het plein richt.

De voorgestelde gevelopzet van het gebouw betreft een stapeling van rechthoekige volumes, die zich ten opzichte van elkaar aftekenen door rondgaande scherpe snedes. De eerste twee verdiepingen zijn van glas en de bovenliggende drie verdiepingen krijgen een natuurstenen gevelafwerking met horizontale kaders. Het glas in de kaders ligt circa 70 centimeter terug. Aan beide zijden van het gebouw wordt in het midden van de glazen begane grondgevel een luifel aangebracht. Op het dak komt een glazen opbouw met ranke uitgesproken stijlen. De opbouw sluit in positie en stijl aan op het lichthof. Het dak krijgt een groene inrichting en een dakterras voor het hotel.

Reactie van de commissie op de aanvraag omgevingsvergunning, de beelden zoals toegelicht, en de nabespreking
De commissie spreekt opnieuw haar waardering uit voor het planvoorstel. Het aangepaste volume en de nieuwe gevelopzet van Galeries Modernes geven het gebouw haar oude allure terug. De stapeling van rechthoekige volumes, afgetekend door rondom scherpe snedes, refereert niet alleen aan de oorspronkelijke opzet van het gebouw, maar sluit ook goed aan op de omliggende bebouwing in het Aandachtsgebied Wederopbouwarchitectuur. Hoewel niet langer wordt uitgegaan van het verlagen van het vloerveld aan het Grotekerkplein zal het openen van de begane grondgevel en het plaatsen van de entree- en hotellobby de levendigheid en de uitstraling aan het plein ten goede komen.

Wel wordt aandacht gevraagd voor het gevelontwerp van het natuurstenen volume. In de conceptaanvraag hadden de kaders een overtuigende plasticiteit middels loggia’s. Hoewel de commissie waardering heeft voor de diepe negge van de horizontale kaders, vraagt zij de plasticiteit in de kaders weer terug te brengen. Daarnaast vraagt de commissie het natuursteen in kleur af te stemmen op de omliggende wederopbouw bebouwing.

Conclusie
De commissie vraagt aandacht voor de hierboven genoemde opmerkingen. Zij ziet een aangepast planvoorstel met belangstelling tegemoet. Het advies aan het bestuur is voorlopig nog niet positief.
 

·
Registered
Joined
·
1,009 Posts
Uit het verslag van welstand, ben benieuwd naar nieuwe renders


Reactie van de commissie op de aangepaste aanvraag omgevingsvergunning, de beelden zoals toegelicht, en de nabespreking
De commissie waardeert de heroverweging in het gevelontwerp. Zij is van mening dat er een overtuigende ontwerpstap is gemaakt in de bovenste verdiepingen, met de keuze voor rondgaande glasstroken en natuurstenen banden. Ook de lichte kleur van het natuursteen past beter binnen het kleurenpallet van de omliggende markante wederopbouw gebouwen.
Hoewel de commissie op hoofdlijnen positief is over het totaalontwerp van de transformatie stelt zij vragen bij de werking van de rondgaande glazen vliesgevelpui op de eerste verdieping. De strak vormgegeven glazen vliesgevelpui is op de visualisaties in verschijningsvorm overtuigend. De commissie vraagt zich echter af of dit een reëel beeld is in relatie tot de hotelkamers achter de gevelpui. Zij ziet graag nader toegelicht hoe de verschijningsvorm is op basis van pragmatische zaken als scheidingswanden tussen de hotelkamers en een vloerveld. De impact van de functie op de verschijningsvorm zal hierin ook meegenomen moeten worden. De commissie verwacht dat het leidt tot een minder monochroom beeld.
Ten slotte vraagt de commissie aandacht voor de detaillering van de rondgaande snedes in de gevel, ter voorkoming van het nestelen van duiven. Zij ziet het antwoord op bovenstaande opmerkingen samen met de beeldbepalende details van het geheel met belangstelling tegemoet.
Conclusie
Het plan dient op detailniveau verder gecomplementeerd te worden. De commissie heeft aangegeven het geheel verder te beoordelen wanneer bovenstaande opmerkingen en vragen zijn verwerkt. Het advies aan het bestuur is daarom vooralsnog negatief. De commissie stelt voor dat het aangepaste planvoorstel door het secretariaat wordt voorgelegd aan de commissie.

https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/welstand/WM200513.pdf
 

·
Ad crumenam
Joined
·
4,199 Posts
Ben ook benieuwd. Met KAAN als architect kan hier best iets moois ontstaan. De verbouwing van dat Schaap Citroen pand op de hoek van de Kruiskade is ook van hun hand en vind ik erg geslaagd.
 

·
The only way is up
Joined
·
81,069 Posts
Licht gekleurd natuursteen. :)
Het oorspronkelijke gebouw had bovenal een waanzinnig goede plint. Het zou mooi zijn als daar flink wat van terug te zien is in het nieuwe ontwerp.
 

·
Registered
Joined
·
2,545 Posts
Niets aan doen en gewoon samen met dat rijtje meuk verderop platgooien en opnieuw beginnen. Wat mij betreft desnoods met herbouw van de vooroorlogse panden langs de Hoogstraat.
 

·
Registered
Joined
·
1,310 Posts
^^
Ik denk dat een architect het beste zelf zijn verhaal kan vertellen. Maar...
In de commissie Welstand vertelde de architect dat het oorspronkelijke gebouw door de vele verbouwingen vernaggeld is. Het is niet de bedoeling het oude gebouw terug te brengen, hoe geweldig dat ook was. Het is de bedoeling een nieuw gebouw neer te zetten dat wel een vergelijkbare kwaliteit heeft als de oorspronkelijke Galeries. Dat niet alleen een toevoeging is voor de Hoogstraat, maar ook voor het Grote Kerkplein.

Ik ben het helemaal eens dat een flink deel van de Hoogstraat met sloop/nieuwbouw het beste af is. Zeker dat stuk aan het Grote Kerkplein. Er ligt nog geen ontwerp voor de Galeries Modernes, dus we moeten afwachten hoe het er uit gaat zien. Persoonlijk vind ik de maat van het voorgestelde gebouw helemaal goed op deze plek en vind ik de uitgangspunten voor het ontwerp helemaal goed. Als het zo'n goed gebouw wordt als de architect ons wil laten geloven, is dat een mooie opsteker voor het Grote Kerkplein en misschien een mooie dominosteen voor de rest van de Hoogstraat.
Ik heb deze post lang over het hoofd gezien.

In mijn eerdere reactie - eveneens op de eerste pagina van dit draadje - was ik er vanuit gegaan dat het hier een zoveelste renovatie van het oude Galeries Modernes-pand betrof. Echter, op basis van jouw bericht blijkt dat dit een sloop van de ruïneuze restanten van het oude betreft en dan herontwikkeling van de locatie. Aan de ene kant lijkt me dat niet verkeerd, aangezien zelfs het oorspronkelijke ontwerp een vrij fundamenteel probleem kent: het staat met de rug naar het Grotekerkplein, dat aan de zuidzijde echt vreselijk ontsierd wordt door de achterzijdes van de wederopbouwpanden aan de Hoogstraat. Door hier opnieuw te beginnen kan deze fout hersteld worden. Het is wel een forse uitdaging, want dit kavel ligt "los" in de het hart van de stad, en het pand zal werkelijk alzijdig moeten functioneren. Dat is een forse uitdaging. Ik ben benieuwd wat Kaan er van maakt.

Aan de andere kant blijkt uit de aantekeningen vanuit de Welstandscommissie dat Kaan gedwongen wordt als het ware een "wederopbouw citaat" te ontwikkelen. Dat is een vrij ernstige esthetische beperking. Aan de ene kant begrijp ik dat de Welstandscommissie streeft naar een goede inpassing in de directe omgeving, aan de andere kant, wat is die directe omgeving dan? De monumentale Laurenskerk, de Hofdame, de monumentale stadsverwarmingscentrale en de nieuwbouw aan de Westewagenstraat zijn allemaal uitgevoerd in zandtinten. Het gebouw tussen de Hofdame en de stadsverwarmingscentrale en de rest van de bebouwing tussen Hoogstraat en Grotekerkplein zijn uitgevoerd in grijstinten. Ook de architectuur is een mix. Waar moet Kaan dan bij aansluiten, waar mag hij niet bij aansluiten? Ik vind dat persoonlijk een wat verwarrende instelling van de Welstandscommissie.

Ik vermoed dat de laatste plaatjes die je in dat draadje laat zien al een aardig deel van het te verwachten eindresultaat laten zien: een gebouw in grijstinten dat als het ware citeert uit het oorspronkelijke ontwerp en de wederopbouwontwerpen in de directe omgeving. Dat hoeft wat mij betreft ook niet verkeerd te zijn, het eerste ontwerp van Galeries Modernes was bijvoorbeeld esthetisch een stuk beter dan de rotzooi die er in de vorige transformatie van gemaakt is. Wat voor mij belangrijk is dat het programma met een mix van retail aan de Hoogstraat en horeca aan het Grotekerkplein logisch is en het belangrijkste mankement van het oorspronkelijke ontwerp opheft. Een hotel op deze locatie is ook zeker niet verkeerd, en wellicht zijn succesvolle projecten hier en aan de Westewagenstraat een aanjager voor de rest van de Hoogstraat. Kortom, een gemengd beeld bij dit project.

Ik ben benieuwd naar wat we in het definitieve plan gaan zien.
 

·
Registered
Joined
·
230 Posts
Discussion Starter #58
^^
Het wordt niet helemaal gesloopt. Het skelet blijft staan en wordt zoveel mogelijk gebruikt voor het nieuwe gebouw.
 

·
Registered
Joined
·
1,767 Posts
^^
Gooi het dan plat en bouw het opnieuw.
Bij Forum en de Fenix lofts was te zien dat gedeeltelijk behoud voor flinke vertraging kan zorgen.
Als dit nou een prachtig monumentaal pand was OK, maar waarom zou je hier delen (het skelet) van willen bewaren?

En het is idd vreemd dat Welstand aansluiting wenst bij de saaie wederopbouw, ik mag toch hopen dat op termijn de hele Hoogstraat opnieuw opgebouwd wordt.

Het liefst in Little C stijl. Warme kleuren, stijlvol, veel woningen.
Dat sluit weer mooi aan bij Rotta Nova.
 
41 - 59 of 59 Posts
Top