Skyscraper City Forum banner
1 - 20 of 1516 Posts

·
Registered
Joined
·
2,616 Posts
Discussion Starter · #1 · (Edited)
Een overzicht van afbeeldingen en nieuws van Pakhuismeesteren is te vinden op http://urbie.city/rotterdam/pakhuismeesteren

-----

projectsite: Pakhuismeesteren
architect: awg architecten
ontwikkeling & realisatie: Van Ginneken Vastgoed, TCN Property Projects & VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling
Verkoop & informatie: Ooms Makelaars & Helm & Wesep Makelaars



Hoe zit het met de verbouwing van Pakhuismeesteren??

bron: Cobouw, 23-3-2004

Historisch pakhuis Rotterdam krijgt nieuwe fundering

Schuin op het historische veemgebouw Pakhuismeesteren verrijst binnenkort een aantal grillig gevormde woningen. Een complexe opgave, die vervanging van de fundering en een flinke hap uit het dak vereist.

De diagonale strook waaruit de appartementen als kristallen naar buiten steken, heeft al typeringen meegekregen die variëren van Toscaans bergdorp tot een zwaarbeladen schip.
Vanuit het ‘bergdorp’ voeren paadjes door het naastgelegen daklandschap – met een theehuis en met tuinen – over verschillende verdiepingen. De welstandscommissie viel bijna van haar stoel bij het zien van het ontwerp van architect Fumi Hoshino voor de voormalige opslag van cacao, zuidvruchten en rubber.
Drie jaar duurde het touwtrekken tussen voor- en tegenstanders. Doorslaggevend bleek uiteindelijk de steun van Kop van Zuid-bedenker Riek Bakker, die in 1995 met ontwikkelaar Van Ginneken Vastgoed al op het nippertje voorkwam dat het zestig jaar oude pakhuis zou worden gesloopt.
De diagonaal in het ontwerp is geen willekeurige vorm. Deze volgt de openblijvende oost-west as tussen de wolkenkrabbers (120-150 meter) die aan weerszijden van het pakhuis verrijzen. Met schuin overhellende glaswanden over drie lagen en een scherpe boegspriet ligt de vergelijking met een schip voor de hand. Het ‘schip’ staat met zware betonnen kolommen op een nieuw te bouwen fundering. De kolommen prikken dwars door het oude pakhuis heen.
Niet alleen de nieuwe uitstulping bovenop het gebouw steunt op de nieuwe fundering, maar uiteindelijk worden ook de verticale krachten van het bestaande veem op de nieuwe fundering overgebracht. Uit onderzoek bleek dat de bestaande fundering een veel geringer draagkracht heeft dan het 40 bij 85 meter grote pakhuis zelf zegt.

Brand
Aanduidingen op de muren (‘netto vloerbelasting 1000 kg/m2’) kunnen onmogelijk kloppen: funderingsonderzoek wees uit dat het pakhuis staat op een houten paalfundering uit 1898. Het pakhuis dat hierop stond, brandde in 1937 af.
Voor 1940 was op dezelfde fundering al weer een laag teruggebouwd. Na de oorlog werden er nog drie lagen opgebouwd. Tekeningen ervan ontbreken.
De houten paalfundering is niet alleen een constructief, maar ook een praktisch probleem. Enorme gemetselde poeren bovenop de palen maken namelijk de realisatie van dringend gewenste ondergrondse parkeerplaatsen onmogelijk. Vervanging van de fundering is de enige oplossing. “Door de begane grondvloer uit te breken en de kelder eronder uit te graven, ontstaat een 9 meter hoge ruimte. Dat maakt het inbrengen van nieuwe palen eenvoudig,” vertelt constructeur W.A. van Boxsel (Bouwtechnisch Adviesburo). “Bovenop deze palen construeren we een nieuwe, 60 centimeter dikke begane grondvloer die een functie krijgt bij de herverdeling van de krachten.” De bestaande kolommen moeten alleen ‘even’ worden opgevijzeld. Wanneer de vloer is voltooid, wordt de bovenkant van de bestaande fundering verwijderd.
Vorming van een compleet nieuwe basis verlost de bouwers ook van het probleem waarvoor de schots en scheve opbouw van het veem hen stelde. Uit lasermetingen bleek bijvoorbeeld dat het dak in het midden maar liefst 1,5 meter hoger is dan gedacht.
Van Ginneken wil het bestaande pakhuis waar mogelijk ongemoeid laten. De grove gemetselde gevels, groene houten luiken en met de verfroller behandelde vierkante kolommen worden alleen gerepareerd waar dat dringend noodzakelijk is. “Waar het niet stoort, kan het geconditioneerd doorrotten. Juist het feit dat het hele gebouw historie ademt, geeft dit pand zijn meerwaarde,” vindt Luud van Ginneken. Wel worden aan alle kanten enkele metersgrote gevelopeningen gemaakt voor plasmaschermen, waarop toekomstige huurders hun product kunnen aanprijzen.

Daglichttoetreding
De kolommen die de nieuwe appartementen dragen, onderscheiden zich van de bestaande door hun ronde vorm. Bovenop deze kolommen wordt een nieuwe constructievloer en nieuwe binnenwanden gevormd. Alles in beton. Om het uitkisten van de helling en de scherpe punt van het ‘schip’ te vereenvoudigden, fungeert het bestaande dak als tijdelijke werkvloer. Het dak wordt pas opengewerkt nadat de verdiepingsvloeren van het nieuwe deel af zijn.
De 21 appartementen, met rode pannendakjes, zijn als grillige puzzelstukjes in elkaar geschoven rond de nieuw te vormen kernen voor liften en leidingen. Elk appartement heeft een compleet eigen plattegrond en omvang, variërend van 100 tot 260 vierkante meter.
Langs de diagonale glaswand wordt het dak van het veemgebouw naar beneden toe trapsgewijs opengewerkt. Dit houdt verband met de benodigde daglichttoetreding in de winkelpassage die langs dezelfde diagonale lijn is voorzien op de begane grond. Op de eerste en tweede verdieping moeten langs deze wig kantoren komen.
TNO-onderzoek wees uit dat de daglichttoetreding keurig voldoet aan het Bouwbesluit. TNO voerde daartoe een 3D-computermodel van Pakhuismeesteren in, in het verlichtingssimulatie programma Radiance. Daarmee werd de verlichtingssterkte berekend volgens een grid met meetpunten om de 50 centimeter. Dat gebeurde op elke verdieping. Op basis van de waarden op meetpunten waar kantoor- of verblijfruimten zijn voorzien, werd een gemiddelde daglichtfactor vastgesteld.
De vereiste gemiddelde daglichtfactor van 1 procent wordt ruim gehaald in de kantoorruimten. Waar deze onder de 2 procent blijft, worden de werkplekken nabij de buitengevel of bij de lichtstraat gepositioneerd. In de woningen is de daglichtfactor gesteld op 2 procent. Ruimten die daaraan niet voldoen worden gekwalificeerd als ‘bergruimte’.
Voor het openwerken van het dak moeten het originele, met de ruwe hand in elkaar gezette betonskelet en de betonvloeren voor een deel worden gesloopt. “Maar dat skelet bouwen we terug, met behulp van een zelfde soort eenvoudige plankenbekisting,” zegt Van Ginneken. “Ook het daklandschap moet perfect zijn: voor de omliggende hoogbouw is dat natuurlijk wel de vijfde gevel.”

en bij van ginneken vastgoed



PAKHUISMEESTEREN


De woningen van Pakhuismeesteren zijn letterlijk en figuurlijk van een hoog niveau. Bovenop het aangepaste bestaand pakhuis verrijzen appartementen, die allemaal in vorm en oppervlakte variëren. De toekomstige bewoners een zeer grote invloed op de indeling. Zo is er hier duidelijk sprake van begeleid particulier opdrachtgeversschap. Naast deze vooruitstrevende aanpak is dit ook een voorschot op het bouwen van de toekomst. De plattegronden zijn willekeurig gekozen. De woningen zijn 100 tot 300 meter, twee, drie of vier bouwlagen in een betoverende variëteit en vorm.

wonen-rotterdam.nl



In het midden van de Wilhelminapier staat veemgebouw Pakhuismeesteren. Architect Fumi Hoshino maakte een ontwerp waarbij dit robuuste, bakstenen complex diagonaal wordt doorkliefd, waardoor zonlicht kan binnendringen.

Op de begane grond komt 2.500 m² detailhandel en 437 m² horeca. Op de eerste en tweede etage komen in totaal 4.500 m² kantoren, met in een dakopbouw de woningen.

De woningen bestaan uit terras- en patiowoningen van verschillende types, met openbaar theehuis en omliggende daktuin. In de parkeerkelder bevinden zich 93 parkeerplaatsen.

Status : ontwikkeling
Aantal woningen: 21 koop
Ontwikkelaar : Van Ginneken Vastgoed, Bouwontw. Jongen
Architect : Fumi Hoshino, H.A.I.
Start bouw : 2004
Oplevering : 2006


Dit staat al zo lang gepland, iemand een idee wanneer er werkelijk iets gaat gebeuren :?
 

·
Administrator
Joined
·
30,148 Posts
Het project loopt al een behoorlijke tijd, waaronder tijdens de periode dat de woningmarkt enthusiastn draaide. Ik heb weinig geloof dat dit nog ooit van de grond komt. Probleem is dat je er weinig anders mee kunt.
 

·
Registered
Joined
·
2,616 Posts
Discussion Starter · #4 ·
er is nog hoop:
citaatje van 24 juni 2004: "voor dit gebouw is een herontwikkeling tot woningen en kantoren in voorbereiding. Deze voorbereiding bevindt zich in de fase van verkoop aan consumenten en eindgebruikers"
alhier: www.bds.rotterdam.nl
(Raadsinformatie -> Commissies 2002-2006 -> Fysieke Infrastructuur en Verkeer -> 2004 -> kwartaal 3 -> Agenda openbare procedurevergadering commissie Fysieke Infrastructuur en Verkeer d.d. 24 augustus 2004 -> Doorlopende lijst van ingekomen stukken d.d. 24 augustus 2004 -> Leegstand van gebouwen
 

·
__________
Joined
·
2,531 Posts
Hopelijk heeft het broeikas-effect ook gevolgen voor dit permafrost-plan. Het ziet er nog steeds heel erg cool uit. Dit soort detail heeft de potentie om de blokkerige havenarchitectuur te breken. En Fumi heeft zo te zien niet veel meer aan veranderd; als hij niet zelf al inmiddels wijlen is. Dit gebouw wordt instant neo-retro en zet daarmee een nieuwe trend. Maar het is werkelijk een toppertje op de maquette. Misschien dat ze gelijk IM Pei in willen huren voor Las Palmas; dan is dat gezeik ook over.

:)
 

·
Registered
Joined
·
1,159 Posts
Dit is eigenlijk best wel architectuur van de een na bovenste plank (de plank net onder de Erasmusbrug en Hoog aan de Maas)
 

·
Captain
Joined
·
3,358 Posts
Ik keur dit plan niet 'per defintie' af.
Maar ik vind dat je met een grondige renovatiebeurt, ook zonder die extra etage's alsnog een mooi appartementencomplex van de Pakhuismeesteren kunt maken. Vergeet niet dat die dakopbouw een grondige impact heeft op de aanblik van de Pakhuismeesteren, zoals die ooit was. Dat vind ik eerlijk gezegd een beetje zonde en niet cultuurhistorisch (want dat mag je het toch c'ker wel noemen) verantwoord.
Maar nogmaals, als ze persé willen, hou ik ze niet tegen. Maar als't ff kan 'liever niet'.
 

·
Registered
Joined
·
2,880 Posts
Mooi project, schaad het onderste deel van het gebouw niet te veel, en door die verhoging past Pakhuismeesteren veel beter tussen de ( toekomstige ) torens die er komen. Je krijgt hierdoor minder het gevoel dat midden op dit schiereiland niks is gebouwd.
 

·
The only way is up
Joined
·
87,252 Posts
Ik vind het ook wel een mooi project, jammer dat het zo lang duurt, want nu is het gebouw een smet op de kop van zuid en dat al jaren lang.
Het opknappen en gebruiken als plint voor een 200+er lijkt me ook wel wat.
 
G

·
Jan said:
Van Ginneken heeft het nog steeds op zijn site staan, althans, op het 'zwaar beveiligde' interne deel van de site welteverstaan:

http://www.van-ginneken-vastgoed.nl/intern/
Jan, ik herinner me dat jij vertelde dat hier een "amerikaanse" financieringsconstructie van toepassing was, die inhield dat de kopers meedeelden in het risico van de ontwikkeling van het project. Is dat nog zo? Naar mijn idee komt zo'n project op die manier nooit van de grond.
Overigens vind ik het geheel er vrij lullig uitzien zo tussen de hoogbouw. Het contrast met een prachtgebouw als de Rotterdam is bijvoorbeeld behoorlijk.
 

·
Registered
Joined
·
2,616 Posts
Discussion Starter · #19 ·
op www.wonen.rotterdam.nl heet 't De Parel van de Pier
Locatie: Feijenoord-Kop van Zuid
Soort Woning: 21 Appartementen
Prijsindicatie Prijs nog niet bekend
Projectfase: Start inschrijving
Makelaar / Verhuurder
Naam: Helm & Wesep Makelaars in O.G.
Adres Centrumpassage 119
Postcode: 2900AN
Plaats: Capelle a/d IJssel
Telefoon: 010-2889977
 
1 - 20 of 1516 Posts
Top