Primavera de crecimiento inmobiliario
29 de Octubre de 2006
Edición: 1043
Trujillo atraviesa por un explosivo proceso de crecimiento inmobiliario como consecuencia de la construcción de edificios de altura nunca antes vista en el interior del país. Semana Económica recorrió esa ciudad y otras importantes capitales provinciales para analizar las posibilidades de que ese fenómeno se extienda al resto del Perú.
Un viajero que recorre diferentes zonas del Perú se enfrenta, inevitablemente, varias veces por día a interrogantes acerca del motivo de su periplo. Explicar a los ocasionales interlocutores que el recorrido tiene por objeto una búsqueda no resulta difícil si ella persigue vestigios arqueológicos, gastronomía típica o, incluso, fines más excéntricos como la compra de la camiseta del equipo de fútbol representativo de cada ciudad.
En cambio, cuando el objetivo del viaje es encontrar edificios, la presunción es que las miradas de curiosidad no faltarán en lugares históricamente ajenos a este tipo de inmuebles. Crasa ingenuidad para estos tiempos: mozos y taxistas de las principales ciudades del interior no vacilan en ofrecer instrucciones para llegar a las construcciones en desarrollo, con detalles sobre el número de pisos y precios referenciales. Para todos ellos, se trata de “sus” proyectos: los indicadores de modernidad de la tierra que los vio nacer y que orgullosamente exhiben al visitante casi como un atractivo turístico más.
Lo eterno edificado
El 21.2% de los 32,225 créditos otorgados por el programa MiVivienda entre 1999 y marzo del presente año ha correspondido a departamentos distintos de Lima y Callao. Entre ellos, La Libertad, con 1,803 créditos, es el principal destino (ver gráfico
La carrera del interior).
“Habíamos desarrollado algunos proyectos en Lima y nos dimos cuenta de que acá estaba surgiendo un mercado. Decidimos apostar por nuestra tierra, y ha habido una muy buena respuesta”, señala Felipe Carrión, gerente general de KVC Contratistas.
Esta empresa, de origen trujillano, viene construyendo el que, con 15 pisos de altura, será el inmueble habitacional más alto del interior del Perú: Residencial Húsares, situado en la avenida del mismo nombre, en la urbanización La Merced. La inversión en el proyecto ha ascendido a US$1.2 millones, y sus 30 departamentos (28 flats y dos dúplex) deben entregarse en octubre del 2007.
Otros tres edificios trujillanos en desarrollo alcanzan los 10 pisos: Las Torres de Primavera, de La Torre Contratistas Generales, estará listo antes de fin de año; Las Terrazas de Los Cedros, de Mostacero Constructores, ofrece 86 departamentos en tres bloques, y Los Sauces de San Andrés, de Edicas, es un megaproyecto de 310 flats y 76 casas con una torre central y áreas comunes. También destaca Las Terrazas de Larco, de Constructora Mayo, que con ocho pisos se ubica a la entrada del Centro Histórico de la ciudad. Para el próximo año, Cominka Constructores ha previsto el inicio de obras de un edificio de 12 pisos en la urbanización UPAO, que será el segundo más alto de Trujillo.
Nombres y alturas se suceden en un listado que supera el medio centenar de proyectos. De hecho, la Municipalidad Provincial de Trujillo (MPT) ha aprobado, a lo largo de la actual gestión, 713 expedientes de habilitaciones urbanas. Para las arcas ediles el hecho no ha pasado inadvertido: el promedio de ingresos mensuales por concepto de acotaciones (pagos correspondientes a la habilitación de los predios) se ha elevado de S/.44,985 en el 2002 a S/.156,569 en lo que va del año.
¿Razones para este “florecimiento primaveral”? “La mentalidad trujillana cambió. Hace ocho años el que construía más allá de un tercer nivel no tenía cómo vender un departamento; hoy se entiende que es una vivienda más segura”, anota Diana Turiol, gerente de desarrollo urbano de la MPT. Así, el edificio constituye la opción ideal para dos perfiles de compradores: por un lado, el empleado público que durante años ahorró para la vivienda propia y hoy puede adquirirla cuando los hijos ya han dejado la casa, y por otro, el recién egresado de las universidades locales –las cuales reciben un flujo migratorio importante de otras zonas del norte–, que decide establecerse en Trujillo o independizarse.
Algo que resalta del desarrollo de edificaciones en Trujillo es su homogeneidad a lo largo de la ciudad: los proyectos están dispersos y no sólo concentrados en las zonas de alto poder adquisitivo. No en vano, de acuerdo con Arellano Investigación y Consultoría (AIC), el trujillano es el único entre los habitantes de las principales ciudades del interior que valora más el precio que la ubicación como factor al momento de decidir la compra o el alquiler de una vivienda (ver tabla
Deshojando casitas). Así, en urbanizaciones como El Golf (la de mayores ingresos de la ciudad, con un precio promedio de m2 de US$130) o California se ubican edificios en el mismo volumen que en zonas de clase media como El Recreo (US$70 el m2) y San Andrés o en otras más emergentes como Santa Inés (menos de US$50 el m2). De ahí que la apuesta por establecer dos centros comerciales en la ciudad –el Real Plaza y el mall de Saga Falabella (SE 1035, 1041)– tenga sentido (ver mapa
Trujillo comienza a rascar el cielo).
Alzan sus pañuelos
Precisamente, el factor señalado es el principal diferenciador entre Trujillo y otras ciudades del interior en materia inmobiliaria. Por ejemplo, Chiclayo, que también ha sabido captar inversiones de este tipo durante los últimos años, las ha acumulado principalmente en el barrio de Santa Victoria y sus alrededores, que constituyen las zonas de mayor nivel socioeconómico en la ciudad. La altura máxima alcanzada hasta el momento es de seis pisos.
En opinión de Abel Moscol, gerente de edificaciones de la destituida administración de la Municipalidad Provincial de Chiclayo, el desarrollo de la ciudad tiene potencial en las zonas emergentes, principalmente debido a la gran cantidad de espacios disponibles. Por ejemplo, la sede del ex hipódromo del Jockey Club del Perú, en el distrito de La Victoria, ha sido ya lotizada para su urbanización. Otra zona interesante es la urbanización El Amauta, donde se erige la Residencial Los Pinos de La Plata, uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos de la ciudad con 180 departamentos y ante cuya acogida sus edificadores han desarrollado un proyecto aun más grande (288 departamentos), con el mismo nombre, en Piura.
La última ciudad mencionada, en tanto, ofrece un desarrollo inmobiliario más incipiente, pero muy ordenado y armónico con el entorno. Según José Antonio Peña, de la recientemente creada oficina de planificación territorial de la Municipalidad Provincial de Piura, recientemente se ha conseguido elevar de tres a siete el máximo de pisos permitidos en las zonas de media densidad, donde el precio del m2 varía entre US$10 y US$22. Al tradicional barrio de Miraflores, hoy se suman zonas como Santa María del Pinar o Los Geranios, como ejes de desarrollo residencial en los que ya se cuentan varios edificios de cuatro pisos de altura en promedio. La urbanización más exclusiva es Los Cocos del Chipe, donde una casa de 156 m2 en el moderno condominio en desarrollo La Alameda del Chipe cuesta US$62,500.
En Arequipa, por otro lado, algunas particularidades determinan el crecimiento inmobiliario. De acuerdo con AIC, en la Ciudad Blanca la proporción de habitantes que vive en casas de familia (56%) supera ampliamente a la que reside en viviendas propias (31%), a diferencia de lo que ocurre en Trujillo (31% y 50%, respectivamente) o Chiclayo (29% y 50%, también respectivamente).
“La idiosincrasia del arequipeño rechaza los edificios. No le gusta vivir en ellos”, indica Percy Delgado, gerente de desarrollo urbano de la Municipalidad Provincial de Arequipa. Aunque el funcionario discrepa de lo siguiente, para muchos en la Ciudad Blanca ello tiene que ver con el temor a los sismos. Incluso las torres de la Villa Médica, los seis edificios más altos en Arequipa con 13 pisos y que resistieron el terremoto del 2001 en plena fase final de su construcción, demoraron en colocar sus departamentos. Casi copada la disponibilidad de terrenos en las zonas más residenciales de la ciudad –Cayma, Yanahuara y Umacollo–, distritos como José Luis Bustamante y Rivero comienzan a recibir los nuevos proyectos de edificios: en partes de esta jurisdicción, el valor del m2 se ha incrementado de US$80 a US$130 en los últimos tres años y se prevé que suba aun más con la concreción del proyecto comercial del Grupo Rodríguez Banda (SE 1042).
Para alcanzar altura
Muchas voces coinciden en que el efecto de los acuerdos comerciales que el país prevé concretar hará que Ica y Tacna sean las siguientes ciudades en florecer inmobiliaria y comercialmente (SE 1036). ¿Protagonizarán ellas –conjuntamente con las mencionadas Piura, Chiclayo y Arequipa– fenómenos similares al trujillano?
Un primer aspecto neurálgico al respecto tiene que ver con el rol de los constructores. Como hace notorio el repaso de los principales proyectos en el interior del país, hasta el momento los impulsores de la explosión inmobiliaria han sido medianos y pequeños contratistas, generalmente de procedencia local. La interrogante es saber cuándo se animarán a entrar de lleno al mercado los grandes “jugadores” del sector.
“El nuevo sistema de créditos MiVivienda para propiedades entre los US$10,000 y US$20,000 que ofrece un bono de US$3,000 al buen pagador ofrece oportunidades interesantes. Estamos evaluando las provincias más importantes para determinar cuál es la mejor zona para ingresar”, admite Rolando Ponce, gerente de la división inmobiliaria de GyM. Otra apuesta interesante es la de Inversiones Centenario, que ha desarrollado en Chiclayo (distrito de Pimentel) la urbanización Los Sauces, que podría ser seguida de proyectos similares en otras ciudades.
De otro lado, es relevante considerar que no sólo la vivienda es fuente de desarrollo de edificios. Felipe Camet, director gerente de Binswanger Perú, refiere que es esperable que muchas empresas –sobre todo mineras y agroindustriales– se animen en el mediano plazo a descentralizar sus oficinas y mudarlas de Lima a las zonas donde ejercen sus actividades principales. “Está en función del desarrollo comercial y de servicios básicos, porque el oficinista no se muda solo, sino con su familia, pero es claro que en el interior todo es más barato: los insumos para construir, la mano de obra y el mantenimiento”, subraya el especialista.
Finalmente, es importante tener en cuenta una premisa arquitectónica: más altura no es, necesariamente, sinónimo de mayor modernidad. “Más que reflexiones beatas sobre número de pisos, lo que hay que tener es estrategia. Así como en Arequipa un edificio de seis pisos puede esconderse sin problemas en el Centro Histórico en armonía con las alturas de las casonas republicanas, en Chiclayo es necesario que el centro no se acabe a cuatro cuadras de la Plaza de Armas”, anota Augusto Ortiz de Zevallos, arquitecto y urbanista. Sin duda, Lima desborda como contraejemplo de una expansión urbana planificada, por lo que se abre un nuevo escenario de mercado donde la conjunción de agentes públicos y privados es capital para que el Perú siga, literalmente, elevándose por todo lo alto.
Roberto Castro
Analista
APOYO Publicaciones
La carrera del interior
En el 2002 La Libertad superó a Arequipa como principal departamento de destino de los créditos MiVivienda. Desde entonces, el crecimiento de la tierra de la Primavera ha sido parejo: alcanzó los 614 créditos el año pasado y acumula 1,803 asignaciones entre 1999 y marzo del presente año. Para el mismo período, Arequipa acumula 1,328 créditos, seguida de Ica (850) y Lambayeque (837).
Fuente: MiVivienda
Elaboración: APOYO Publicaciones
Trujillo comienza a rascar el cielo
Los principales proyectos y zonas de desarrollo inmobiliario en la ciudad norteña
1. Residencial Húsares
Será el edificio más alto de Trujillo, con 15 pisos
2. Torres de Primavera
10 pisos en la Av. Nicolás de Piérola, futura vía expresa trujillana
3. Urb. California
Parques y edificios modernos en una zona que crece en valor
4. Urb. El Golf
La zona de mayores ingresos de Trujillo sigue sumando proyectos
5. Urb. San Andrés
Edificios en desarrollo para la clase media trujillana
6. Los Brillantes de Santa Inés
Condominio de 128 departamentos frente al futuro mall de Saga Falabella
7. Mall Saga Falabella
200,000 m2 para la zona emergente de Trujillo
8. Real Plaza
Dirigido a los NSE altos de la ciudad, de 60,000 m2
9. C.C. Boulevard
Proyecto de galerías complemento del C.C. Primavera
10. Plaza Mall
Edificio de galerías de 9 pisos en la Av. España
Fuente y elaboración: APOYO Publicaciones
Mapa: Imagen 2000
Deshojando casitas
De acuerdo con el Estudio Nacional 2005 de Arellano Investigación y Consultoría, la ubicación es el factor más considerado al decidirse la compra o alquiler de una vivienda en las principales ciudades del interior del país, con excepción de una de ellas: Trujillo, donde se pondera más el precio del inmueble. Resulta llamativo, también, que sólo para el 1% de los trujillanos los acabados sean un factor relevante, si se observa que, por ejemplo, en Arequipa ello es tomado en cuenta por el 15% de los encuestados. ¿Bases facilitadoras del boom inmobiliario en la tierra de la marinera?
Fuente: Arellano Investigación y Consultoría
Elaboración: APOYO Publicaciones
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