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Ouais, comme d'habitude ça freine des 4 fers

Pourquoi l'Etat peine tant à vendre son patrimoine immobilier

Rémi Godeau
[04 avril 2005]

Il arrive parfois que le volontarisme politique se fracasse sur la dure réalité. En avril 2003, Jean-Pierre Raffarin faisait de la vente d'une fraction du parc immobilier de l'Etat un des moyens de réduire le déficit. Il faut céder «un million de mètres carrés qui ne servent à rien aujourd'hui», lançait le premier ministre. Rapports, nouveaux décrets, réunions interministérielles et objectifs budgétaires se sont depuis succédé sans que l'Etat parvienne à briser l'immobilisme de l'administration. Les députés ont fini par s'en émouvoir.


«Il est temps de secouer le système !», assure Georges Tron, le rapporteur UMP de la Mission d'évaluation et de contrôle consacrée au sujet. Cette dernière a débuté ses auditions jeudi dernier, avec l'intention de comprendre pourquoi l'Etat a tant de mal à se séparer d'une part minime de ses 14 à 19 millions de mètres carrés de bureaux. Plus incisif encore, Pierre Méhaignerie, président UMP de la commission des finances, menace : «Si l'objectif fixé n'est pas tenu, il faudra appliquer des sanctions budgétaires.» L'objectif ? Réaliser 950 millions d'euros de recettes cumulées en 2004 et 2005.


A l'évidence, le gouvernement n'y parviendra pas. A peine installée en novembre 2004, la mission interministérielle de valorisation du patrimoine immobilier de l'Etat publiait une liste d'une trentaine de sites à céder. A ce jour, deux terrains ont été vendus. C'est maigre ! Rue de l'Université, 6 000 m2, propriété de Bercy, attendent toujours preneur : ils sont pourtant inoccupés depuis cinq ans ! Rue Danton, le ministère de l'Education nationale ne veut lâcher son bien qu'à condition d'en acquérir un autre rue de l'Université. Dans cette même artère, le siège de l'ENA est invendable car encore classé dans le domaine public.


Une seconde liste a été établie. Provoquera-t-elle plus de ventes que la première ? Une chose est sûre : les investisseurs sont là. «Beaucoup de cash et peu de produits disponibles : le marché a un grand appétit», assure l'expert Antoine Flamarion, président de Tikehau Capital. Pour le reste, les quatre membres de la mission interministérielle se battent contre des montagnes. D'abord, le contexte juridique. «Tous les textes sans exception s'opposaient à une politique immobilière active», déplore Michel Hainque, son délégué général adjoint. Des verrous ont sauté. Il est désormais possible de céder au privé des bureaux, même occupés. Et sans que l'Etat soit obligé de passer par la procédure vieillotte des enchères à la bougie. D'autres obstacles subsistent. Ainsi, les mairies disposent d'un droit de priorité, puis d'un droit de préemption sur les biens. Conséquences : plus de complexité dans les dossiers, des délais supplémentaires et, pour les investisseurs, un risque non négligeable.


Seconde difficulté de taille : la motivation des ministères. Même si elles ne sont pas légalement propriétaires, les administrations ne veulent pas lâcher leurs immeubles sans contreparties sonnantes et trébuchantes. Sans «retour», chacun se crispe sur son patrimoine. Pour obtenir la mise en vente d'un seul local, il n'est pas rare que l'arbitrage remonte jusqu'à Matignon !


A l'issue d'une réunion interministérielle, le 17 mars, un mécanisme a été décidé. Il sera formalisé en juin dans une nouvelle circulaire. Les opérations immobilières seront considérées à un «niveau global» : vente d'un immeuble, mais aussi relogement des fonctionnaires. Entre recettes et dépenses, les gains réalisés devront dépasser 15%. Bercy s'engage à préfinancer les transferts des agents.


Dans ces conditions, le gouvernement a peu de chance de ralentir la vitesse de progression de la dette, son objectif initial. Il prévoyait 850 millions de recettes immobilières pour 2005. Il devrait en réaliser moins de 600 millions. Il s'agit d'un montant brut, qui ne tient pas compte des nouvelles dépenses nécessaires pour recaser les agents. Selon un proche du dossier, «la vente du siège de l'ENA rapportera environ 40 millions, mais il faudra dépenser une quinzaine de millions dans les locaux de Strasbourg». Au final, les gains nets ne devraient pas dépasser 300 millions, dont une partie sera rétrocédée aux ministères vendeurs – la proportion reste à définir.


En 2004, la dette publique a atteint 1 066 milliards.
 
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