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Discussion Starter · #1 ·


Nos últimos anos estamos presenciando uma mudança no mercado imobiliário na nossa Região Norte. Ele está ficando mais exigente e profissional. E isso implica na transformação da paisagem urbana das nossas cidades. Um exemplo notório tem sido a verticalização, que há 20 anos atrás, era bem incipiente.

A ideia nesse tópico é compartilharmos os investimentos do ramo imobiliário: Edifícios comerciais, condomínios horizontais e verticais, casas, etc. Além, é claro, de informações relevantes envolvendo esses assuntos.


Observação: NÃO é um espaço de projetos e obras em geral. Construções de hospitais, escolas, ruas, creches, mobilidade urbana e outros não é o objetivo. Lógico, vamos usar o bom senso. Como o assunto envolve o processo de verticalização de nossas cidades, um determinado projeto, mesmo sendo do poder público, pode ser relevante para a cidade e agregar nesse aspecto.

A questão é não desvirtuarmos o thread postando qualquer projeto como a casa da tiazinha na esquina ou a sala comercial da padaria.

Importante: Vamos evitar city x city para não fecharem o thread. As eventuais comparações devem ser técnicas e de boa fé.
 

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Discussion Starter · #2 ·
Eu tive acesso a um trabalho acadêmico de uma aluna da Faculdade Católica, Débora Alencar Arruda. Ela fez um trabalho sobre a verticalização de Palmas, vou postar algumas informações interessantes.


- Até o ano 2000 Palmas tinha 47 edificações verticais entre 03 e 07 pavimentos. O Edifício Palmas I era o mais alto da cidade com 07 pavimentos.

- De 2001 a 2010 esse número subiu para 271 edifícios, sendo o mais alto o edifício Lago Azul com 16 pavimentos.


A estrutura vertical em Palmas é formada por quatro leis, que juntas compõe a verticalização e auxiliam no desenvolvimento do município em consonância com Plano Diretor, primeiramente a lei de ocupação do solo que diz respeito à complementação das diretrizes mencionadas no Plano Diretor, para a utilização e ocupação do solo de parcelamentos aprovados ou que ainda serão aprovados pelo Poder Público.

Outra lei que faz parte dessa estrutura é a de parcelamento de solo urbano, que aborda sobre a priorização a indicação de áreas verdes deste, para os lugares em que se tenham vegetações remanescentes, de maneira que irá liga-las quando necessário a outras áreas verdes existentes, reivindicando nos novos parcelamentos que sejam conservadas as vegetações que compõe lotes e áreas publicas, sendo somente permitidas a supressão dessas para a criação do sistema viário ou quando da construção de edificação do lote.

Outro aspecto importante para a estrutura da verticalização é o Código de Obras e Edificações (COE), que tem como função regular obras e edificações publicas e privadas no município.

O ultimo aspecto e não menos importante é o Código de Posturas, que tem por finalidade regularizar o comportamento, a organização do meio urbano, a função social da cidade e a propriedade.
 

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Discussion Starter · #3 ·
A lei específica que permitiu Palmas acentuar o seu processo de verticalização e fomentou o mercado imobiliário:


Lei Complementar 274 de dezembro de 2012: DISPÕE SOBRE A APLICAÇÃO DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR E DA MUDANÇA DE USO


Art. 9º Os limites máximos a serem atingidos pelo aumento do potencial construtivo serão os seguintes:

I - até 50% (cinquenta por cento) em lotes de uso de habitação multifamiliar;

II - até 50% (cinquenta por cento) em lotes de uso comercial com área igual ou maior que 360,00m²;

III - até 30% (trinta por cento) em lotes de uso industrial;

IV - até 25% (vinte e cinco por cento) em lotes de uso institucional.


EXEMPLO DE EDIFÍCIO COM USO DA OODC EM PALMAS-TO

O edifício que teve o coeficiente outorgado, observado por meio de pesquisa de campo, é um empreendimento da construtora e incorporadora M&V, chama-se "106 Manhattan Residence" e está em fase de construção. Após o acréscimo de potencial construtivo ser outorgado esta edificação pôde contar com duas torres de 16 pavimentos cada, sendo que cada pavimento
apresenta 4 apartamentos por andar, cada apartamento possui aproximadamente 90 m². Desconsiderando o fato de que este empreendimento possui apartamentos duplex, pode-se deduzir que o mesmo oferecerá ao mercado cerca de 128 apartamentos.


O investimento em construções de grande porte não quer dizer,
entretanto, que todos estes empreendimentos optem pelo uso do instrumento da OODC, como é o caso da Torre Ouro, prédio habitacional lançado recentemente pela Construtora JP Arquitetura.
Este último localiza-se ao lado do 106 Manhattan Residence, todavia não foi preciso da outorga para que o mesmo alcançasse 32 andares, isto se deve a dimensão dos apartamentos que é reduzida em relação ao primeiro, 66 m² (dois dormitórios, sendo um suíte), desta forma, conseguiu-se um menor perímetro e assim uma maior verticalização, apenas com o coeficiente de aproveitamento já previsto na Lei do Uso do Solo para a área.
Ou seja, se no empreendimento da Torre Ouro a construtora tivesse optado pelo uso da Outorga, o edifício poderia chegar até os 45 andares.
O que demonstra como o coeficiente de aproveitamento acaba se desvinculando do gabarito da cidade.

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Conclusão, Palmas não tem gabarito específico. É feito um cálculo da área do terreno, verifica o coeficiente de aproveitamento e ainda pode-se optar pela Ourtorga onerosa.

Exemplo:
Coeficiente 2 x área de 2000 metros quadrados: A construtora terá 4000 metros quadrados para construir. Porém, nesses 4000 mil metros quadrados não estão inclusos áreas comuns, halls, garagem, sacadas dos imóveis. Ou seja, a construtora não perde com esses espaços e sobre pra fazer mais.
E aí vem a Outorga Onerosa, podendo chegar até a 6000 metros quadrados, nos casos residenciais.

Foi isso que eu entendi.
 

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Discussion Starter · #25 ·
Esse lançamento em Porto Velho tem uma particularidade: será bem longe do centro de Porto Velho, na Zona Leste da cidade.

Serão as estruturas mais altas dessa regiao (já tem outro predio de altura semelhante em processo de finalizacao)
Eu lembro de 02 empreendimentos assim baixinhos que também estão longe pra carai do centro de Palmas, fica na região sul da cidade.
 

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Discussion Starter · #50 · (Edited)
^^ o Unique em Santarém será o mais alto da Amazônia Ocidental, Manaus e Porto Velho não tem com 30 pavimentos. O Royal também em Santarém é bonito, mesmo sendo baixinho.
Amapaense contei 24 pavimentos no Catedral e não 26, já o Almirante será alto com 26
Mas Santarém ainda ta na Amazônia oriental, embora já esteja próxima da divisa com a parte ocidental.


DECRETO-LEI Nº 356 DE 15.08.1968

Art. 1º § 1 A Amazônia Ocidental é constituída pela área abrangida pelos Estados do Amazonas e Acre e os territórios federais do Rondônia e Roraima, consoante o estabelecido no § 4 do artigo 1º do Decreto-lei nº 291, de 28.02.1967.

ESTADOS QUE COMPÕE A AMAZÔNIA ORIENTAL: Pará, Maranhão, Amapá, Tocantins e Mato Grosso.

O decreto é antigo, mas balizou a divisão que eu entendo até hoje.
 

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Discussion Starter · #51 ·
Se formos considerar os últimos 15 anos, proporcionalmente, nenhuma outra cidade na região cresceu tanto pra cima quanto Palmas.

Mas, de uns 04 anos pra cá, Macapá se destacou bastante também. A cidade não tinha grandes empreendimentos verticais e de repente surgiram alguns lançamentos bem interessantes.
 

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Discussion Starter · #63 ·
Cavaleiro, o Iranduba é o campeão amazonense em vendas de lotes nos bairros planejados. Já foram comercializados mais de 10 mil entre 2012 e 2018
Aqui descobriram Luzimangues do outro lado do rio já que em Palmas as regras pra esses "bairros planejados" são meio rígidas. Lá pipocou. Mas de planejado, a maioria, só tem o traçado. O asfalto é ruim, sem drenagem, sem esgoto, etc.



Esse projeto de Luzimangues é típico de cidades litorâneas, belo resort. Falando nisso, depois posto alguns de Salinas também.
É um empreendimento bem bonito. Já faz uns meses que não vou lá.

Mas eu desconfio que a construtora terá dificuldades.

Fiquei sabendo, de fontes confiáveis, que a construtora está sendo processada por alguns condomínios e proprietário de imóveis que ela já entregou. Inclusive todos os imóveis que ainda estão no nome dela já estariam bloqueados pela justiça pra ressarcir condomínios e compradores de imóveis da mesma.
 
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