[Warszawa Wola] Biurowiec Wisher Enterprise Grzybowska 43

markus1234 said:

Dziwne ze nie buduja wyzej. W sam raz na jakies 120m.

Click to expand...

Dziwię się, że tobie też udzieliła się ta wieżowa histeria. Warszawa to nie NY, żeby był popyt na kilka(naście) km2 wież powyżej 100 metrów, albo najlepiej powyżej 150 metrów.
Na Woli i w Śródmieściu jest tyle ha nieużytków, że każdy nowy projekt jest na wagę złota. Zresztą musi być jeszcze popyt, jak w końcu ruszy się coś na Placu Defilad. Rynek nieruchomości nie jest z gumy.

^^ Tyle, że ja nigdzie nie wspominałem o Ilmecie. Mówi się o wyburzeniu Atrium, mówi się (cicho, bo cicho) o coraz mniejszej zasadności istnienia Westinu. Holiday Inn prędzej, czy później idzie pod młotek. Kuwetowiec ledwie wybudowany, a wiastuje mu się przykrą przyszłość. To samo Atrium one. Przykłady można wymieniać. Wszystko co niskie i nierentowne w ścisłym centrum jest powoli skazywane na unicestwienie. W przyszłości i te wyższe i lepszej jakości budynki mogą podzielić taki los.
,
Nie jest to pewne, czy oczywiste, ale widać pewną zależność. Zobaczymy.

Przepraszam, kto mówi o wyburzaniu kuwetowca? To, że gros użytkowników tego zacnego forum by tego chciało i jakaś część z nich wyrazi to na forum akurat nie ma nic do rzeczy. Nie wspominając już o Atrium One - to, że paru użytkowników napisało "po co tak nisko budujom, zaraz bendom burzyć ohno" akurat nic nie znaczy.

Generalnie trzeba rozróżnić dwie sytuacje:
1) Jest właściciel nieruchomości, w której musi oferować coraz mniejsze czynsze, a najemcy i tak wychodzą. Wtedy trzeba się zdecydować albo na gruntowną przebudowę, co nie zawsze sytuacje poprawi, albo na burzenie i coś nowego. UBS kupił Ilmet w 2005 roku, jak przestał przynosić wymagane przychody, albo zaistniało wysokie prawdopodobieństwo, że tak będzie, to trzeba było coś zrobić.
2) Deweloper szuka działki pod wieżowiec. Wiadomo, ze tańsza będzie działka niezabudowana, ewentualnie z jakimś bardzo starym substandardem. Biurowiec, nawet "niewykorzystujący potencjału działki" przynosi jakieś dochody i wartość gruntu będzie powiększona o tą zdyskontowaną wartość. Żeby to się spinało, to biurowiec istniejący musi być naprawdę kiepski, z wysokimi pustostanami i niskimi czynszami, a planowany odwrotnie - bardzo wysokie czynsze i dużo powierzchni, którą trzeba wynająć.

I teraz warto sobie zadać pytanie, jaki budynek podobny do Atrium (podobna wielkość, standard) skomercjalizował się ostatnio lepiej? 97% powierzchni wynajętej i przedwstępna umowa sprzedaży funduszowi podpisana przed ukończeniem budynku. Wiem, że Atrium One jest brzydki, ale przy obecnej sytuacji na rynku jest ogromnym komercyjnym sukcesem Skanski, czy się tego chce, czy nie.

Wszystko to co mówisz to prawda, tylko ja uważam, że centrum rozwija się z na tyle dużą dynamiką, że nie wszystko da się przewidzieć. Wcześniej też powstawały budynki o których myślano, że będą stać dziesięciolecia, a nie stały nawet 25 lat.

A kto mówi o wyburzeniu? To jasne, że nikt TERAZ nikt konkretnie. Jeszcze go nawet dobrze nie postawili. Tutaj chodzi tylko i wyłącznie o pewne przewidywanie. Jak może dożyjemy to Ci to jeszcze wypomnę

ps. ale, żeby nie było uważam, że ten biurowiec nie jest niczym takim zagrożony przez bardzo długi okres czasu (o ile faktycznie w ogóle). EOT

NeverMindPl said:

^^ Tyle, że ja nigdzie nie wspominałem o Ilmecie. Mówi się o wyburzeniu Atrium, mówi się (cicho, bo cicho) o coraz mniejszej zasadności istnienia Westinu. Holiday Inn prędzej, czy później idzie pod młotek. Kuwetowiec ledwie wybudowany, a wiastuje mu się przykrą przyszłość. To samo Atrium one. Przykłady można wymieniać. Wszystko co niskie i nierentowne w ścisłym centrum jest powoli skazywane na unicestwienie. W przyszłości i te wyższe i lepszej jakości budynki mogą podzielić taki los.
,
Nie jest to pewne, czy oczywiste, ale widać pewną zależność. Zobaczymy.

Click to expand...

Chyba mylisz mokre sny użytkowników tego forum z rzeczywistością rynku nieruchomości, co mój przedmówca wyraził innymi słowami.
Generalnie z punktu widzenia miasta, wyburzanie ma sens tylko w przypadku masowej zabudowy PRLowskiej, bądź zabudowy o niskim standardzie z pierwszych lat po PRL, jak np. Holiday Inn. W teoretycznie możliwe są różne scenariusze, jednak do tej pory nie wyburzono niczego o wyższym standardzie. Wyburzenie Ilmetu, póki co, jest tylko projektem, który jest we wstępnej fazie realizacji, bez sztywnych terminów. Ale Ilmet jest w najlepszej lokalizacji na wieżowce w Warszawie tj. w kwartałach między Wspólną, Jana Pawła II, Grzybowską i Emilii Plater. W rejonie, który jest położony najbardziej centralnie, jest najlepiej skomunikowany i jednocześnie nie ma ograniczeń co do wysokości. Mimo to nie spodziewam się, żeby przypadek Ilmetu był początkiem jakieś tendencji na dużo większą skalę, a już na pewno nie w przypadku budynków zbudowanych w ostatnich latach. W ciągu najbliższych 5 lat nieunikniony jest spadek popytu na nowe powierzchnie biurowe, bo na rynku pojawi się cała masa nowych powierzchni. Warszawa zaczyna wyprzedzać ościenne stolice. Procent pustostanów rośnie. Takie tempo inwestycji nie może być utrzymywane w nieskończoność.

Ja tam nie jestem zadnym wiezowcowym fetyszystom. Szczerze mowiac to oebcnie nie sledze zadnego watku o wiezowcach, bo mi sie one wszystkie (mniej lub bardziej) strasznie niepodobaja.

Mowilem o skromnych 120m, bo akurat tam na prawde by cos takiego pasowalo. Grzybowska kiedys zapowiadano jako Wall Street Warszawy. Nisko to bym stawial przy rondzie Daszynskiego.

Widocznei urbanistyka tutaj jest zupelnie podyktowana przebiegiem linii metra. Pewnie jest to rozsadne podejsie, ale troche szkoda. Bo ja bym bardziej wolal wysoka pierzeje przy Grzybowskiej niz te dominanty przy Rodnzie D., daleko od scislego centrum.

No, ale o co wam chodzi? Na miejscu Holiday Inn miał być wieżowiec i jeszcze pewnie będzie. O Atrium były artykuły, że przestarzały i będzie pewnie szedł pod młotek. O Kuwetowcu właśnie wspominałem z perspektywy rozmów forumowych, tak samo jak zresztą o Atrium One (szczerze mówiąc o tych dwóch to i ja mam niespełnione marzenia). Mam wrażenie, że odpowiadacie mi jakbym napisał, że wszystko co niższe niż 100 metrów będzie wyburzone za 10 lat :nuts:

^^
Tyle było już wizji, które zarzucono, że chyba warto rozmawiać tylko o konkretnych planach. Na razie do tematu poważnie podchodzi jedynie UBS. Pięć lat w tę czy w drugą stronę to nie jest wszystko jedno. Przez 5 lat miasto może zmienić się nie do poznania.
Dla mnie najważniejsze są potencjalne zmiany na Placu Defilad. To powinien być priorytet dla miasta. Dlatego nie dopinguję inwestorów w innych rejonach Śródmieścia i Woli w wyścigu wysokości.

markus1234 said:

Ja tam nie jestem zadnym wiezowcowym fetyszystom. Szczerze mowiac to oebcnie nie sledze zadnego watku o wiezowcach, bo mi sie one wszystkie (mniej lub bardziej) strasznie niepodobaja.

Mowilem o skromnych 120m, bo akurat tam na prawde by cos takiego pasowalo. Grzybowska kiedys zapowiadano jako Wall Street Warszawy. Nisko to bym stawial przy rondzie Daszynskiego.

Widocznei urbanistyka tutaj jest zupelnie podyktowana przebiegiem linii metra. Pewnie jest to rozsadne podejsie, ale troche szkoda. Bo ja bym bardziej wolal wysoka pierzeje przy Grzybowskiej niz te dominanty przy Rodnzie D., daleko od scislego centrum.

Click to expand...

Wizje Grzybowskiej jako ulicy 2 szpalerami wieżowców nie brały pod uwagę ograniczeń komunikacyjnych tej lokalizacji. al. Jana Pawła II, Towarowa, Prosta, Rondo Daszyńskiego i Rondo ONZ mają duże lepsze podłączenie do sieci drogowej, a na obu rondach będą równocześnie stacje metra. Z drugiej strony poszerzenie Grzybowskiej odłożono, i chyba słusznie, na czas nieokreślony. Więc logiczne jest jest, że inwestorzy chcą w pierwszej kolejności budować wysoko przy tych ulicach i rondach, a nie przy Grzybowskiej.

NeverMindPl said:

^^ Tyle, że ja nigdzie nie wspominałem o Ilmecie. Mówi się o wyburzeniu Atrium, mówi się (cicho, bo cicho) o coraz mniejszej zasadności istnienia Westinu. Holiday Inn prędzej, czy później idzie pod młotek. Kuwetowiec ledwie wybudowany, a wiastuje mu się przykrą przyszłość. To samo Atrium one. Przykłady można wymieniać. Wszystko co niskie i nierentowne w ścisłym centrum jest powoli skazywane na unicestwienie. W przyszłości i te wyższe i lepszej jakości budynki mogą podzielić taki los.
,
Nie jest to pewne, czy oczywiste, ale widać pewną zależność. Zobaczymy.

Click to expand...

Jak spojrzysz na daty budowy poszczególnych wymienionych przez siebie budynków to zauważysz, że wszystkie wymienione są przedstawicielami lat 90tych - wczesnego polskiego kapitalizmu, który charakteryzował się tym, że biurowce stawiało się szybko, bez dbałości o standardy jakości powierzchni, bo nikt wówczas nie wróżył, że pow. biurowa w Warszawie będzie miała taki popyt. Obecnie inaczej się buduje - te wszelkie zielone certyfikaty, ekologia, woda w toaletach z deszczówki itd... Tego nikt nie będzie wyburzał za kolejne 20 czy 30 lat... Już nie... Nie w takiej masowej skali w jakiej planuje się unicestwić biurową architekturę lat 90tych...

Wspomniałeś o Westinie - pierwsze słysze, aby były przymiarki do zastąpienia go czymkolwiek innym...

^^Też nie słyszałem o Westinie, tym bardziej że jest zdecydowanie najbardziej udanym fragmentem ściany Atrium.

Petr said:

^^
Z drugiej strony poszerzenie Grzybowskiej odłożono, i chyba słusznie, na czas nieokreślony. Więc logiczne jest jest, że inwestorzy chcą w pierwszej kolejności budować wysoko przy tych ulicach i rondach, a nie przy Grzybowskiej.

Click to expand...

Poszerzenie Grzybowskiej zaplanowano na odcinku JPII-Towarowa.

Grzybowska na odcinku Zielna-JPII to zdecydowanie mój ulubiony fragment wielkomiejskiej Warszawy.

Petr said:

Chyba mylisz mokre sny użytkowników tego forum z rzeczywistością rynku nieruchomości, co mój przedmówca wyraził innymi słowami.
Generalnie z punktu widzenia miasta, wyburzanie ma sens tylko w przypadku masowej zabudowy PRLowskiej, bądź zabudowy o niskim standardzie z pierwszych lat po PRL, jak np. Holiday Inn. W teoretycznie możliwe są różne scenariusze, jednak do tej pory nie wyburzono niczego o wyższym standardzie. Wyburzenie Ilmetu, póki co, jest tylko projektem, który jest we wstępnej fazie realizacji, bez sztywnych terminów. Ale Ilmet jest w najlepszej lokalizacji na wieżowce w Warszawie tj. w kwartałach między Wspólną, Jana Pawła II, Grzybowską i Emilii Plater. W rejonie, który jest położony najbardziej centralnie, jest najlepiej skomunikowany i jednocześnie nie ma ograniczeń co do wysokości. Mimo to nie spodziewam się, żeby przypadek Ilmetu był początkiem jakieś tendencji na dużo większą skalę, a już na pewno nie w przypadku budynków zbudowanych w ostatnich latach. W ciągu najbliższych 5 lat nieunikniony jest spadek popytu na nowe powierzchnie biurowe, bo na rynku pojawi się cała masa nowych powierzchni. Warszawa zaczyna wyprzedzać ościenne stolice. Procent pustostanów rośnie. Takie tempo inwestycji nie może być utrzymywane w nieskończoność.

Click to expand...

Dokładnie to samo chciałem napisać. Ale takie głosy pojawiają się nie tylko na tym forum, ale wśród ekspertów. Przypomnę wypowiedź Michała Borowskiego z debaty nad ubiegłoroczną polityką wysokościową Warszawy, który studził - Warszawa ma ograniczony potencjał, to nie NY, Londyn czy Paryż, ani nawet Frankfurt czy Wiedień. Jeżeli będziemy tak szastać wieżami po całym mieście to zostaniemy z masą dziur w zabudowie, rozlazłym skylinem i pustym placem Defilad. A najlepszym dowodem i zaprzeczeniem życzeniowego myślenia niektórych forumowiczów są właśnie ostatnie inwestycje - kuwetowiec, Atrium One czy omawiany tu projekt, które zostaną z nami przynajmniej na kilka kolejnych dekad.