Me interesa discutir con ustedes el boom en construcciones que se ha dado en la ciudad, yo tengo la sensación que es un boom un tanto artificial y fragil, y que su éxito a largo plazo depende de muchos factores que han sido ignorados hasta ahora.
Que bueno que mencionas esto... Saquémonos de dudas.
A diferencia de ciudades como Nueva York o incluso Mexico DF, los desarrollos en la ciudad no se dan derivados de un incremento sustancial en la demanda, sino que como en Dubai, los terrenos pertenecen a un puñado de personas que ven una oportunidad de negocio en los desarrollos verticales.
Considerando que esas 2 ciudades que mencionas no viven un incremento sustancial, tal vez incluso negativo de su población. Te lo aseguro que una ciudad como Monterrey que crece a ritmos de 1.5% anual en ese rubro. Tiene la demanda. Prueba de ello es que aun y cuando no habían desarrollos verticales, la cantidad de construcciones en colonias como valle alto (y cualquier otra que te agarres de el Huajuco) era enorme. Aun lo es. Y estamos hablando de residencias tan ó mas caras que cualquier departamento.
Como dato: Monterrey tendrá
5 millones de habitantes dentro de
10 años.
Como dato 2: Casi todos los proyectos existentes en Monterrey son en etapas. de
7 a 8 años en promedio.
Por lo que vendría siendo solo un cambio de concepto. Otra clase de oferta.
Si nos damos una vuelta por San Pedro nos damos cuenta que hay una gran cantidad de casas en venta y renta, no solo eso, sino que incluso existen una gran cantidad de lotes vacíos. Entonces definitivamente los desarrollos verticales no son en respuesta a un incremento de la demanda.
Claro que hay muchas casas en Venta o Renta. San Pedro a pesar de ser muy bonito y lleno de lujos. Los últimos años se ha envejecido. La población disminuyó enormemente en los últimos años. Las grandes Mansiones que quedan en muchos casos no le son atractivas a los jóvenes que las heredan. Y a la vez son demasiado caras para lo que ofrecen (a los ojos de la mayoría). Es un fenómeno que no requiere mucho coco.
Hubo un fenómeno particular de unos años para acá, y es que las personas acaudaladas de la periferia de la ciudad, de contry y de cumbres optaron por venirse a vivir a San Pedro, ademas de una gran cantidad de gente proveniente de ciudades vecinas como Matamoros, Victoria, Reynosa, Laredo, Tampico, etc... Solo en la zona Jeronimo Siller se hicieron unas 15 casas, de las cuales la gran mayoría fueron ocupadas por familias con placas de Tamaulipas. Todos ellos orillados por la violencia, pero imposibilitados por diversos motivos a irse del país, su mejor opción para estar cerca de sus negocios, sin tenerse que ir al extranjero naturalmente fue San Pedro.
Claro de hecho gran parte del incremento poblacional de Monterrey se da debido a la llegada de foráneos, que aunque claro no todos so acaudalados
sí una porción de ellos. Y precisamente ellos son parte de ese mercado que se busca conquistar.
Después si analizamos los desarrollos que se están dando en San Pedro, nos damos cuenta que no están enfocados en reducir el costo por metro cuadrado (por 3 millones de pesos fácilmente puedes adquirir una propiedad de unos 300mts2, comparado con los 85mts2 que ofrece KOI), sino en ofrecer alternativas de lujo. Estas alternativas están siendo momentáneamente absorbidas por los mismos habitantes de la ciudad, ya que su capacidad económica les permite tener mas de 1 propiedad.
Eso siempre se ha dado. Cada Vez que sale un desarrollo mas céntrico o en una zona lujosa obviamente se eleva el valor por metro cuadrado.
Desafortunadamente las propiedades que están adquiriendo son pensadas para ser vividas, no para ser rentadas (el promedio de mantenimiento es de 50 pesos por metro cuadrado). Si alguien por ejemplo quisiera rentar su propiedad en KOI, lo tendría que hacer (por el mas pequeño) alrededor de los 20mil pesos para recuperar tu inversión en 17 años. Eso suponiendo que la propiedad sea adquirida de contado, por que si es por medio de un banco ellos se manejan aproximadamente por 10mil mensuales por cada millón prestado a 15 años.
Supongo que te habrás dado cuenta de que esos precios ya se pagan cotidianamente en prácticamente cualquier casa rentada de mas de 150m2 en San Pedro ¿no?... digo. Aparte aunque tienes algo de razón lo repito sale lo mismo comprar el departamento que la residencia. Con la diferencia de que uno va dirigido a un mercado (los jóvenes, parejas sin hijos, solteros, ancianos, etc.) y el otro a otro mercado (Familiar). Ambos con un crecimiento bastante acelerado.
El problema no es VAO, el problema es que existen actualmente 7 proyectos muy similares en ese sentido (Metropolitan, VAO, Saqquara, Cordillera, Sonoma, Magma, Arboleda), y sera interesante ver cual es la capacidad real de absorción de dichos proyectos.
Efectivamente la oferta es a simple vista excesiva; sin embargo, hay que contar que no solo va enfocado a la vivienda vertical. Si no a prácticamente todo mercado inmobiliario. Oficinas, hoteles, comercio incluso servicios, etc. Eso ayudará a absorber al menos gran parte de las inversiones en el hipotético y/o apocalíptico caso de fracasar la parte habitacional.
Si por le momento los proyectos están siendo exitosos, no se debe a que exista una necesidad de ellos, sino mas bien a una emoción hacia ellos. Y dada la dinámica poblacional que ha habido en San Pedro en los últimos años, se antoja bastante difícil que cambie radicalmente como para poder seguir sustentando tantos desarrollos.
Sea de la forma que sea. La demanda existe, que si será para renta o para vivir. Bueno eso ya es otro rollo.
Estoy seguro de varias cosas, primera que los desarrolladores hicieron estudios y vieron viabilidad e invitieron, el problema es que varios grupos lo están haciendo al mismo tiempo, y cuando finalicen sus proyectos, o no tendrán la respuesta esperada, o habrán dejado al limite el mercado. Otro factor importante es que dado el gran incremento industrial que se había dado en el área metropolitana, se construyeron oficinas desde donde operar esas naves industriales, y consecuentemente se pensó en construir edificios en donde esos directivos que iban a llegar vivieran. Sin embargo se ha dado una desaceleracion peligrosa en ese rubro (seguimos creciendo, pero no a los niveles de hace 5 años).
Espero no ignores que gran parte del mercado de oficinas en Monterrey es para empresas que no necesariamente producen aquí. Inclusive no necesariamente que sean industria pesada como me parece sugieres. Por que esa
sí se ha ido cayendo (severamente), aunque Por otro lado, recordemos que ya
la economía local no depende de esa industria. Dejo de depender de la misma desde hace décadas. Los servicios los cuales en parte sustentan esa demanda.
Sí crecen.
Lo que quiero decir, es que encuentro bastantes paralelismos con el caso de Dubai (poca gente local invirtiendo sin que exista una demanda actual), como para preocuparme.
En Dubai, se vio un efecto similar pero con escalas muy distintas. Va fácil. Dubai tiene 1.5 Millones de habitantes, y algo así como 100 o más edificios sobre los 200m. Una oferta increíblemente enorme. Con precios increíblemente enormes.
Monterrey en cambio tiene 3 veces la población de Dubai. Pero con una demanda que te lo aseguro. No se acerca ni se acercara a esa grosería. Refiriéndome tanto a m2 como a precios.
En Dubai estalló una burbuja inmobiliaria pero valla que el peso de esa burbuja eran
300,000,000,000.00 de dólares o más. Monterrey, mejor dicho sus inversionistas no tienen planeado invertir ni un 1% de eso. De haber pérdidas. En realidad no habrían perdidas. Sólo contratiempos.
Como sucedió en Puerta de Hierro en Guadalajara. El desarrollo se vio desértico durante años. Sin embargo los edificios siguen ahí y aunque de manera lenta, se ha ido poblando y poblando.
Y no se dejen llevar por el nombre de los arquitectos que están desarrollando en la ciudad, salvo 2 grupos, todos los demás inversores son locales. Así que ese dicho que la inversión local esta dando la cara, mas que alentador me parece un poco preocupante. ¿Por que si se están dando tantos desarrollos, son tan pocos los grupos extranjeros interesados en meter dinero directamente?
Pues mira de los 3 inversionistas extranjeros que conozco, vaya! no son "
Prudential" pero sí son prudentes a la hora de invertir. Está comprobado.
Black Greek entre ellos. Sería ingenuo pensar que ellos invertirían en una ciudad que esta bajo una cúpula de cristal. No es el caso y a menos de que la oferta no se incremente en el 1000% seguirá sin serlo.
Al final de cuentas es solo mi opinión, y espero estar equivocado.
Saludos
Esperemos que siga siendo sólo tu opinión. Que vaya que si bien me parece un poquito paranoica. No es irreal podría pasar. Pero lo veo lejano.